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Ausblick 2020: Das ändert sich bei Miete, Immobilienkauf & Provision

Die Strompreise klettern weiter nach oben, die Maklerprovision beim Immobilienkauf wird streng reguliert und womöglich gibt es ein Gesetz gegen Mietwucher: Das Jahr 2020 bringt einige Neuerungen mit sich. Das ändert sich für Mieter, Eigentümer und Vermieter sowie Makler.

 

Strom wird teurer – EEG-Umlage treibt Preis nach oben

Strom wird in Deutschland immer sauberer. Im neuen Jahr wird er allerdings auch teurer. Denn im Strompreis steckt die sogenannte Umlage zur Förderung von Ökostrom – kurz EEG-Umlage – mit drin, und diese erhöht sich 2020 um 5,5 Prozent. Somit beträgt die Umlage im neuen Jahr 6,756 Cent pro Kilowattstunde, statt wie im Vorjahr 6,405 Cent und sorgt damit für eine deutliche Preissteigerung. Die EEG-Umlage macht ungefähr ein Viertel des Strompreises aus. Die Vergleichsportale Verivox und Check 24 rechnen deswegen mit höheren Strompreisen von durchschnittlich 64 Euro im neuen Jahr, da auch die Netzentgelte und die Großhandelspreise der Versorger höher lägen als im Vorjahr.

 
 

Wohngeld steigt

Pünktlich zum Jahresstart 2020 tritt die neue Wohngeldreform in Kraft, sodass insgesamt rund 660.000 Haushalte Anspruch auf Wohngeld haben, wobei laut Bundesregierung rund 180.000 erstmals oder erneut dazukommen. Seit bislang maximal 145 Euro monatlich soll zudem pro Person eine Unterstützung von bis zu 190 Euro möglich sein. Von der Wohngeldreform sollen vor allem Familien und Rentner profitieren.

 
 
 

Mietpreisbremse wird verlängert und nachjustiert

Mit dem Ende des Jahres 2020 sollte ursprünglich auch die Mietpreisbremse auslaufen. Die Regierung plant jedoch ihre Verlängerung bis 2025 und justiert gleichzeitig in einigen Bereichen nach.

Durch die Mietpreisbremse dürfen die Mieten in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt bei Neuvermietung nicht mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.

Bislang wird die ortsübliche Vergleichsmiete über einen Betrachtungszeitraum von vier Jahren ermittelt, dieser Zeitraum soll jedoch auf sechs Jahre verlängert werden – was dazu führt, dass die Vergleichsmiete sinkt und die Mieten bei Neuvermietungen schärfer gebremst werden.

Außerdem sollen Mieter bei Verstößen gegen die Mietpreisbremse bis zu zweieinhalb Jahre nach Abschluss des Mietvertrages zu viel gezahlte Miete noch zurückfordern können. Das heißt, ihnen steht das zu viel gezahlte Geld aus bis zu 30 Monaten zu, und das unabhängig davon, ob sie die überteuerte Miete gerügt haben oder nicht. Bislang müssen Mieter erst eine Rüge aussprechen und dürfen erst ab diesem Zeitpunkt zu viel gezahlte Miete zurückfordern.

 
 
 

Gesetz gegen Wuchermieten soll verschärft werden

Ende 2019 hat der Bundesrat noch für einen Gesetzentwurf gestimmt, mit dem Mieter sich besser gegen überhöhte Mieten wehren können.

Mietpreisüberhöhung ist eine Ordnungswidrigkeit, die vorliegt, wenn ein Vermieter in Städten mit angespannten Wohnungsmarkt Mietpreise von 20 Prozent oder mehr über der ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen (§5 Wirtschaftsstrafgesetz).

Bislang haben es Mieter schwer, sich gegen derart überzogene Mietpreise zu wehren, da sie zwei Beweise erbringen müssen: Zum einen, dass sie sich vergeblich um eine günstigere Wohnung bemüht haben. Zum anderen, dass der Vermieter diese Zwangslage ausgenutzt hat. 

Der neue Gesetzentwurf würde zur Folge haben, dass es ausreicht, wenn objektiv nachweisbar ist, dass ein geringes Angebot an vergleichbarem Wohnraum vorliegt. Zur Strafe muss der Vermieter dann ein Bußgeld zahlen, dass bislang 50.000 Euro beträgt, durch die Reform aber auf bis zu 100.000 Euro erhöht würde.

 
 

Berliner Mietendeckel kommt vielleicht – auch vor Gericht

Im Januar 2020 soll das Abgeordnetenhaus dem Mietendeckel-Gesetz zustimmen. Dann ist es offiziell und in Berlin können die Mieten für fünf Jahre auf dem Stand von Mitte 2019 eingefroren werden. Für Neuvermietungen sollen Obergrenzen je nach Alter und Ausstattung der Wohnung gelten. Werden diese um über 20 Prozent überschritten, so soll auch die Senkung von Bestandsmieten möglich sein.

Doch selbst wenn der Deckel durchkommt, dürfte er weiter für Diskussionen sorgen. Denn nach wie vor ist umstritten, ob er nun verfassungswidrig ist oder nicht. In einer Anhörungsrunde im Berliner Abgeordnetenhaus waren sich auch die Juristen uneins , bislang liegen zu dieser Frage zudem mehrere Gutachten vor – die diese bejahen oder verneinen. Die Argumentation der Gutachten dagegen: Der Mietendeckel sei mit dem Gleichheitsgrundsatz unvereinbar, da es etwa kleine Vermieter unfair behandle. Außerdem stelle es einen unverhältnismäßigen Eingriff in das Eigentumsrecht dar. So steht es etwa im Gutachten des Innenministeriums. Das Rechtsgutachten im Auftrag der SPD kommt dagegen zum gegenteiligen Ergebnis und verweist auf die Berliner Verfassung, die ein Recht auf Wohnen festschreibt. Zudem auf die Verordnungsermächtigung des Bürgerlichen Gesetzbuches, wonach Landesregierungen bei Wohnungsnot Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten bestimmen können.

Ob der Mietendeckel verfassungswidrig ist oder nicht, darüber wird wohl das Verfassungsgericht entscheiden müssen. Teile der FDP und CDU haben bereits angekündigt, gegen das Gesetz klagen zu wollen.

 
 

Baukindergeld läuft 2020 aus

Bis Ende 2020 haben Familien mit Kindern noch Zeit, einen Antrag auf Baukindergeld zu stellen. Bislang ist von der Bundesregierung keine Verlängerung geplant.

 
 
 

Wohnungseigentumsgesetz wird umfassend reformiert

Bis Ende 2019 sollte das Bundesministerium für Justiz und Verbraucherschutz noch einen Gesetzentwurf zur Reform des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) sowie zur Anpassung des Mietrechts vorlegen. Ziel ist es, die WEG-Reform spätestens im Jahr 2021 abzuschließen. Die Bundesregierung befürwortet das im Gesetzentwurf verfolgte Anliegen, lehnt allerdings punktuelle Änderungen am Wohnungseigentumsrecht ab.

Diese und weitere Punkte aus dem Bericht der Bund-Länder-Arbeitsgruppe sind bislang nur Vorschläge, sollen aber als Basis für den Gesetzentwurf zur WEG-Novelle dienen:

  • Sanierung und Modernisierung vereinfachen
    Wohnungseigentumsanlagen sollen leichter saniert und modernisiert werden können, um Lademöglichkeiten für Elektroautos zu schaffen sowie Barrierefreiheit herzustellen und Maßnahmen zum Einbruchschutz zu treffen.
  • Mehr Befugnisse für Verwalter
    Verwalter sollen unter anderem eigenverantwortlich über Maßnahmen entscheiden können, die ohne Eigentümerversammlung getroffen werden können. Zudem spricht sich die Arbeitsgruppe dafür aus, dass der Verwalter eine grundsätzlich unbeschränkte Vertretungsmacht für die Gemeinschaft bekommt und unterstützt in diesem Zusammenhang auch einen Sachkundenachweis für Verwalter.
  • Eigentümerversammlung vereinfachen
    Dem Vorschlag zufolge soll es einzelnen Eigentümern auch möglich sein, via Online-Teilnahme an der Eigentümerversammlung mitzuentscheiden. 
  • Grundbucheintragung vereinbarungsändernder Beschlüsse
    Vorschlag ist, dass vereinbarungsändernde Beschlüsse in der Wohnungseigentümergemeinschaft in bestimmten Fällen ins Grundbuch eingetragen werden müssen. 
  • Vereinfachte Eigentumsentziehung bei schleppender Hausgeldzahlung
    Bislang kann erst bei Hausgeldrückständen das Wohneigentum entzogen werden, laut Arbeitsgruppe soll dafür aber bereits schleppendes Zahlungsverhalten unter bestimmten Bedingungen ausreichen.
  • Gegenstand und Inhalt der Jahresabrechnung
    Der tatsächliche Stand der Instandhaltungsrücklage und eine Vermögensübersicht sollen verbindlicher Bestandteil der Jahresabrechnung sein.
  • Harmonisierung von Miet- und Wohnungseigentumsrecht für Elektromobilität
    Mieter sollen den Bau von E-Ladesäulen, Maßnahmen zur Barrierefreiheit und Einbruchschutz durchsetzen können. Umgekehrt sollen Eigentümer diese Betriebskosten an die Mieter weitergeben können.
 
 

Klimapaket: Heizungsaustausch und Dämmen wird belohnt

Wer sein Eigenheim energetisch sanieren lässt, soll ab dem 1. Januar 2020 bis zum 31. Dezember 2029 gefördert werden. Vorgesehen ist, dass Eigentümer 20 Prozent der Sanierungskosten verteilt auf drei Jahre steuerlich geltend machen können. Der Bundesrat hat dem Gesetz allerdings noch nicht zugestimmt.

Die steuerliche Entlastung zielt vor allem auf Einzelmaßnahmen ab, zum Beispiel den Einbau einer klimafreundlichen Heizung, moderner Fenster oder die Dämmung von Dächern und Außenwänden. Für Komplettsanierungen gibt es weiterhin die Förderprogramme der KfW. Beide Förderungen auf einmal – Steuervorteile plus vergünstigte KfW-Darlehen – können nicht in Anspruch genommen werden. Wer sich für die KfW-Förderung entscheidet, soll dort künftig aber zehn Prozent mehr bekommen.

Daneben werden KfW-Programme und Marktanreizprogramme für Wärme aus erneuerbaren Energien in einer Bundesförderung für effiziente Gebäude zusammengeführt. Die Förderung wird auf Wohnungsunternehmer, Vermieter und Bürger mit geringer Steuerschuld ausgedehnt, zudem sollen Kommunen für energetische Stadtsanierungen einen doppelt so hohen Zuschuss bekommen wie bisher.

 
 

Grunderwerbsteuer: Share Deals werden erschwert

Share Deals sind eine beliebte Trickserei, um legal das Zahlen der Grunderwerbsteuer zu vermeiden. Das soll erschwert werden. Zwar wurde das bereits Ende 2018 beschlossen, hat sich nun allerdings gewaltig verzögert. Im Oktober 2019 teilte die Groko mit, dass der Gesetzentwurf dazu noch näher geprüft werden müsse. Im ersten Halbjahr 2020 soll die Reform nun aber kommen.

Bislang funktionieren Share Deals so, dass eine Immobilie nicht direkt verkauft wird. Stattdessen wird eine Firma, die ihr Eigentümer ist, an einen Investor verkauft. Dieser erwirbt zunächst weniger als 95 Prozent Anteil der Firma mit der Immobilie. Nach einer Haltefrist von fünf Jahren erwirbt er dann die übrigen rund fünf Prozent an der Firma und damit die vollständige Immobilie – ohne Grunderwerbsteuer zu zahlen, und völlig legal.

Dieses Vorgehen soll nun aber erschwert werden: Die Grenze, für die keine Grunderwerbsteuer zu zahlen ist, soll von 95 auf 90 Prozent sinken. Außerdem soll die Haltefrist von fünf auf zehn Jahre steigen.

 
 

Geteilte Maklerprovision beim Verkauf von selbstgenutzten Immobilien

Anfang des Jahres wird der Bundesrat voraussichtlich das Gesetz zur Verteilung der Maklerkosten bei Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser verabschieden, der Immobilienverband Deutschland (IVD) rechnet im März 2020 damit. In Kraft treten werden die Neuregelungen allerdings erst im Sommer oder Herbst 2020.

Was sich dadurch ändern würde:

  • Maklerverträge für Wohnungen und Einfamilienhäuser können nur noch in Textform abgeschlossen werden, also zum Beispiel per E-Mail. Bislang konnten sie auch mündlich oder durch schlüssiges Verhalten Zustandekommen.
 
  • Wird der Makler aufgrund von zwei Maklerverträgen für Käufer und Verkäufer tätig, kann er von beiden Seiten die Provision nur zu gleichen Teilen verlangen.
  • Bei der Provisionsverteilung gilt: Wer eine Wohnung oder Einfamilienhaus kaufen oder verkaufen will, ist verpflichtet, die Maklerprovision zu zahlen. Die erste Partei – Käufer oder Verkäufer – kann der zweiten Partei maximal 50 Prozent der Provision weiterreichen.
 
 
 

Neues Geldwäschegesetz: mehr Pflichten für Makler

Zum Jahresstart 2020 wird auch die 5. EU-Geldwäscherichtlinie in Deutschland umgesetzt, die Makler im Kampf gegen Geldwäsche stärker in die Pflicht nimmt. So müssen sie ihre Kunden künftig nicht nur bei der Vermittlung von Kaufobjekten überprüfen, sondern auch bei der Vermittlung von Miet- oder Pachtverträgen, bei denen die monatliche Miete oder Pacht 10.000 Euro oder mehr beträgt. Darüber hinaus müssen sie weitere Pflichten erfüllen.

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