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Baufinanzierung – berechnen, vergleichen und zurückzahlen

Die wenigsten Immobilienkäufer können den vollen Kaufpreis mit eigenen Mitteln zahlen. Ist die passende Immobilie gefunden, steht also die Baufinanzierung an. Hier gibt es eine Schritt-für-Schritt-Anleitung für den passenden Baukredit, hilfreiche Checklisten und Antworten auf die wichtigsten Fragen rund um die Immobilienfinanzierung.

 

Wer eine Immobilie kaufen will, braucht vor allem eins: eine solide Baufinanzierung. Darum sollten sich Immobilienkäufer vor Abschluss eines Darlehens ausgiebig mit den verschiedenen Finanzierungsvarianten auseinandersetzen und über Fördermöglichkeiten informieren.

Außerdem sollten sie beim Kauf die Nebenkosten wie Maklerprovision, Grunderwerbsteuer und Notargebühren nicht vergessen, denn diese schlagen oftmals rund zehn Prozenten auf den Kaufpreis oben drauf. Diese Kosten werden von manchen Banken nicht mitfinanziert und müssen dann aus eigenen Mitteln bestritten werden.

Hier gibt es einen Leitfaden für Einsteiger in Sachen Baufinanzierung, sowie Antworten auf häufige Fragen.

 
 
 
 

1. Budget prüfen: Wie viel Baufinanzierung kann ich mir leisten?

Am Anfang der Baufinanzierung steht der Kassensturz. Es ist von Vorteil, wenn der Immobilienkäufer bereits einen hohen Anteil an Eigenkapital mitbringt. Denn: Je mehr Eigenkapital vorhanden ist, umso niedriger ist das Risiko der Bank – und umso günstiger die Zinsen für den Kreditnehmer. Die Faustformel: rund 20 Prozent des Kaufpreises. Für Käufer ohne Eigenkapital bieten einige Banken auch eine Vollfinanzierung an, diese sollte allerdings mit Vorsicht genossen werden. 

Neben dem Angesparten ist auch die Summe, die Kreditnehmer im Monat oder Jahr beiseitelegen könnten, entscheidend für den Kreditrahmen. Hierfür sollten sich Immobilienkäufer anfangs einen Überblick verschaffen, wie hoch ihre Ausgaben sind und wie viel ihnen am Ende des Monats von ihren Einnahmen übrigbleibt. Dabei kann ein Haushaltsrechner helfen.

Auf Grundlage dieser beiden Faktoren – Eigenkapital und laufende Finanzkraft – berechnen die meisten Banken die maximale Höhe der Baufinanzierung. Hier gibt es mehr Informationen zu den dahinterstehenden Methoden:

 
 
Maximale Darlehenshöhe, berechnen, Banken, Foto: iStock/ michellegibson

Kreditrahmen: Maximale Darlehenshöhe berechnen

Banken berechnen die maximale Darlehenshöhe für einen Kunden auf verschiedene Arten. Der Kreditrahmen entscheidet, wie viel Immobilie sich der Kunde leisten kann.   weiterlesen

 
 
 
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Effektivzinssätze Banken DE an private Haushalte, Quelle: ESZB-Statistiken

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2. Unterlagen für den Baukredit zusammenstellen

Immobilienkäufer sollten möglichst mehrere Angebote von verschiedenen Banken einholen und miteinander vergleichen. Um diese zu bekommen, müssen sie allerdings einige Unterlagen mitbringen, anhand derer der Kreditgeber ihren Kreditrahmen einschätzen kann. Neben persönlichen Unterlagen wie dem Personalausweis gehören dazu auch Informationen zur zu finanzierenden Immobilie. Besonders wichtig sind für das Baudarlehen etwa:

  • Vermögensaufstellung
  • Aktuelle Einkommensnachweise
  • Sicherheiten, wie zum Beispiel Bürgschaften
  • Auflistung laufender Kredite
  • Auflistung von Unterhaltszahlungen
  • Nachweise über Mieteinkünfte
  • Baugenehmigung, Flächenberechnungen, Baupläne und Fotos der Immobilie
 
 
 
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3. Beratungsgespräch für die Baufinanzierung

Sind alle Vorbereitungen getroffen und Unterlagen beisammen, steht der Beratungstermin bei der Bank an. Aufgrund der Wohnimmobilienkreditrichtlinie müssen Banken ihre Kunden vor Kreditvergabe umfassend aufklären. Dies geschieht in der Regel in einem oder mehreren Beratungsgesprächen. Da Baufinanzierung ein recht komplexes Thema sein kann, ist es oftmals ratsam, die einzelnen, zu klärenden Punkte auf mehrere Gesprächstermine aufzusplitten. Der Bundesverband der Immobilienfinanzierer (bvdif) hat für die Baufinanzierung ein standarisiertes Beratungsgespräch entworfen, dass aus sechs Phasen besteht:

  1. Finanzierungsanfrage
  2. Information und Risikoaufklärung. Hierzu gehört die Erläuterung möglicher Darlehens- und Finanzierungsformen durch den Berater, sowie deren Chancen und Risiken.
  3. Beratung zur Finanzierung und Absicherung, dazu gehören auch die Kündigungsmöglichkeiten und damit verbundene Kosten.
  4. Ausfüllen der Selbstauskunft des Kreditnehmers
  5. Erstellung des Beratungsprotokolls (nicht zwingend nötig, aber empfohlen)
  6. Abschluss und Qualitätssicherung
 
 

Ob der Immobilienkäufer letztendlich ein Kreditangebot bekommt oder nicht, richtet sich danach, ob er voraussichtlich in der Lage sein wird, den Kredit zurückzuzahlen. Anhand welcher Merkmale das überprüft wird, ist ebenfalls in der Wohnimmobilienkreditrichtlinie festgelegt.

 
 
Beratungsgespräch Baufinanzierung, Immobilienkredit, Foto: iStock/Szepy

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Wohnimmobilienkreditrichtlinie, Kreditaufnahme, Beratung, Foto: Rido / fotolia.com

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Wichtig: Konditionen der Banken genau vergleichen

Bei der Suche nach dem passenden Baukredit sollten Immobilienkäufer wie Bauherren am besten mindestens drei Angebote von verschiedenen Banken einholen und diese miteinander vergleichen. Denn auch kleine Zinsdifferenzen können sich mit der Zeit zu erheblichen Geldbeträgen summieren.

Ein Beispiel: Ein Baudarlehen über 200.000 Euro verteuert sich bei einer Zinsdifferenz von 0,2 Prozentpunkten im Laufe von zehn Jahren um rund 4.000 Euro.

 
 

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4. Darlehensvertrag prüfen

Am Ende der Kreditverhandlungen schickt die Bank den Kreditnehmern meist den ausgefüllten Darlehensvertrag zu. Bevor sie ihn unterschreiben, sollten ihn Kreditnehmer aber sorgsam auf mögliche Schwachpunkte überprüfen. 

Die Kerninhalte eines Darlehens zur Baufinanzierung sind in der Regel:

  • Vertragsparteien: Kreditgeber und -nehmer.
  • Darlehenshöhe: Die in Worten ausgeschriebene Darlehenssumme sowie der Auszahlungsbetrag.
  • Bauzinsen: Sollzins oder auch Nominalzins, sowie effektiver Jahreszins. Tipp: Alles weitere zu Bauzinsen gibt es hier.
  • Tilgung: Der anfängliche Tilgungssatz bei Annuitätendarlehen. Sofern vereinbart, stehen hier auch die Details zu Sondertilgungsrechten.
  • Kosten: Hierzu zählen Kreditnebenkosten wie Bereitstellungszinsen.
  • Zinsbindung: Die Dauer, für die die vereinbarten Zinskonditionen gelten.
  • Rückzahlungsmodalitäten: In welchen Abständen den Raten gezahlt werden, sowie die Gesamtbelastung während der Zinsbindungsfrist.
  • Sicherheiten: Hier stehen in der Regel Grundschuld oder Hypothek
  • Kündigungsmodalitäten: Wann und wie der Kredit gekündigt werden kann. Tipp: Nach Ablauf von zehn Jahren haben Kreditnehmer in der Regel ein Sonderkündigungsrecht und können den Kredit mit einer Sechsmonatsfrist kündigen.
 
 

Dabei sollten sich Kreditnehmer zudem folgende Fragen stellen, um die Immobilienfinanzierung nach möglichen Fallstricken und Risiken abzuklopfen:

  • Gibt es im Vertrag eine Ausschlussklausel, dass das die Bank ihre Forderungen an Finanzinvestoren verkaufen darf?
  • Ab wann und in welcher Höhe werden Bereitstellungszinsen für das noch nicht abgerufene Baudarlehen verlangt? Das ist vor allem bei Neubau und Sanierung interessant, weil dann das Darlehen erst viele Monate nach Abschluss des Darlehensvertrags und unter Umständen in kleinen Teilbeträgen abgerufen wird.
  • Gibt es die Möglichkeit, jährliche Sondertilgungen zu leisten und wenn ja, in welcher Höhe?
  • Enthält der Vertrag eine Klausel über eine Vorfälligkeitsentschädigung, die bei einem vorzeitigen Ausstieg aus dem Kredit fällig würde? 
  • Welche Nebenkosten für das Darlehen berechnet die Bank? Hinweis: Schätzkosten dürfen Banken nach neuerer Rechtsprechung nicht mehr berechnen, da eine Immobilienwertermittlung allein im Interesse der Bank ist.
 
 

Tipp bei Verbraucherdarlehen: Es gilt das Widerrufsrecht (§ 495 BGB). Das heißt, Kreditnehmer können bis zu zwei Wochen nach Unterschrift ohne Angaben von Gründen vom Vertrag zurücktreten.

 
 
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5. Risiken bei der Baufinanzierung absichern

Wenn der Kreditnehmer stirbt oder arbeitsunfähig wird, kann das das Rückzahlen des Baukredits erheblich gefährden. Viele Banken weisen darum oftmals auf die Möglichkeit einer Restschuldversicherung hin, oder empfehlen sie sogar mitunter vehement. Diese soll im Notfall einspringen und für die monatlichen Raten aufkommen. Oftmals heißt sie auch Restkreditversicherung, Ratenschutz oder Schutzbrief. Doch in der Regel ist ein individueller Versicherungsschutz oftmals besser, unter anderem aus Lebens- und Berufsunfähigkeitsversicherung.

Lesen Sie hier, wie Sie Ihren Baukredit optimal absichern:

 
 
Restschuldversicherung, Einfamilienhaus, Foto: JSB31 / fotolia.com

Restschuldversicherung – Wenn Hauseigentümer den Kredit nicht mehr bezahlen können

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6. Anschlussfinanzierung: Kredit kündigen und umschulden

Nach zehn oder 15 Jahren läuft meist die Zinsbindungsfrist der bisherigen Baufinanzierung aus. Zudem haben Kreditnehmer nach zehn Jahren Laufzeit ein Sonderkündigungsrecht und können diese Gelegenheit ebenfalls nutzen, um auf günstigere Konditionen umzusteigen. Bei der Anschlussfinanzierung kann es sich darum lohnen, nicht nur bei der eigenen Hausbank, sondern auch bei anderen Banken Angebote für die Immobilienfinanzierung einzuholen. 

Wer sich noch während der Laufzeit seiner Baufinanzierung die aktuell günstigen Zinsen für die Zukunft sichern will, kann dies mit Hilfe eines Forward-Darlehens tun. Für die Reservierung der günstigen Konditionen verlangen Kreditgeber aber einen Zinsaufschlag.

 
 
Anschlussfinanzierung, Staffellauf, Foto: BraunS / iStock.com

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Widerruf Darlehensvertrag, Kredit kündigen, Darlehen ablösen, Foto: istock.com / Geber86

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Baufinanzierung: Diese Varianten gibt es

Baukredit ist nicht gleich Baukredit, sondern es gibt verschiedene Varianten. Das wichtigste in Kürze:

 
 

Annuitätendarlehen

Dieses Darlehen ist der Klassiker bei der Baufinanzierung. Hier werden für eine festgelegte Laufzeit jeden Monat gleich hohe Raten fällig, die aus einem Zins- und einem Tilgungsanteil bestehen. Da die Restschuld mit jeder Rate sinkt, sinken auch laufend die fälligen Zinszahlungen. Weil die Rate immer gleich hoch ist, erhöht sich kontinuierlich der Tilgungsanteil. Vorteil dieser Darlehensvariante: Angebote sind leicht vergleichbar, da Soll- und Effektivzins ausgewiesen werden müssen.

 
 

Volltilgerdarlehen

Hierbei handelt es sich im Prinzip auch um ein Annuitätendarlehen, es wird aber während der Zinsfestschreibung vollständig getilgt. Volltilger vereinbaren üblicherweise lange Laufzeiten, zum Beispiel 20 Jahre.

 
 

Kombi-Darlehen

Bei diesem Baukredit werden verschiedene Darlehensprodukte miteinander kombiniert. Zum Beispiel ein festverzinsliches Annuitätendarlehen mit einem variablen Darlehen. Vorteil: Das variable Baudarlehen kann kurzfristig gekündigt oder in einer Niedrigzinsphase in ein festverzinsliches Darlehen überführt werden. Auch Kombinationen mit Bausparen sind möglich.

 
 

Tilgungsfreie Darlehen

Das tilgungsfreie Darlehen wird am Ende der Laufzeit komplett zurückgezahlt, mit dem Erlös eines parallel dazu besparten Tilgungsbausteins wie einer Lebensversicherung oder einem Fonds. Dieses Modell kann – heute allerdings aufgrund rechtlicher Bestimmungen nur noch sehr begrenzte – Steuervorteile für Kapitalanleger bringen.

 
 

Fremdwährungskredit

Risikobewusste Käufer mit guter Bonität können einen Fremdwährungskredit wählen: Unter Umständen sind die Zinsen in der fremden Währung niedriger; zudem ist ein solcher Kredit gleichzeitig eine Währungsspekulation – je nachdem, wie sich der Kurs der Fremdwährung im Verhältnis zum Euro entwickelt, können sich Währungsgewinne oder -verluste ergeben.

 
 

Bausparvertrag

Der Bausparvertrag ist nach wie vor sehr beliebt bei der Immobilienfinanzierung. Beim Bausparen gibt es zwei Phasen: In der ersten Phase wird ein Teil der Bausparsumme angespart. In der zweiten Phase erhält der Bausparer den Rest dieser Summe als Kredit, den er zurückzahlen muss. Das reicht üblicherweise nicht aus, um eine Immobilie vollständig zu finanzieren, allerdings ist Bausparen ein probates Mittel, um sich günstige Darlehenszinsen zu sichern. Plus: Es gibt unter Umständen Fördergelder vom Staat.

 
 
 
 

Eine Alternative zum Grundstückskauf und zur herkömmlichen Baufinanzierung ist das Erbbaurecht. Dabei wird ein Grundstück für zum Beispiel 99 Jahre gepachtet und der Erbpächter darf darauf ein Haus bauen, das ihm dann selbst gehört. Allerdings ist dies nicht immer günstiger als der Grundstückskauf, bei einem durchschnittlichen Zins für Baukredite um die zwei Prozent lohnt es sich zum Beispiel nicht, ein Grundstück zum Erbbauzins von drei Prozent zu pachten – zumal das Grundstück dem Pächter nach Ablauf der 99 Jahre nicht einmal selbst gehört. In Gegenden, wo neues Bauland rar ist, kann es aber durchaus ein Weg sein, um zum Eigenheim zu kommen.

 
 

Erbpacht

Pachten statt Kaufen: Ist es wirklich sinnvoll ein Haus zu bauen, ohne dass einem das Grundstück gehört? Vor- und Nachteile des Erbbaurechts zusammengefasst.   weiterlesen

 
 
 
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Förderungsmöglichkeiten bei der Baufinanzierung

Auch Fördergelder vom Staat erleichtern die Finanzierung der eigenen Immobilie. So können Riester-Sparer sich ihr staatlich subventioniertes Riester-Sparguthaben für den Bau oder Erwerb der Immobilie auszahlen lassen, während die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) zinsvergünstigte Baudarlehen und weitere Förderungen vergibt. Dazu zählt insbesondere das Baukindergeld, das Familien mit mindestens einem Kind erhalten können, wenn ihr Gehalt eine gewisse Obergrenze nicht überschreitet und sie zudem weitere Voraussetzungen erfüllen. Es handelt sich dabei um einen staatlichen Zuschuss, der sich nach Anzahl der Kinder richtet und der nicht zurückgezahlt werden muss.

 
 
Förderungen, Fördermittel, Foto: contrastwerkstatt - fotolia.com

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