Bestellerprinzip beim Kauf: So funktioniert die geteilte Provision
Aktueller Stand: Die Maklerprovision ist neu verteilt. Der Bundesrat hat in seiner Plenarsitzung am 5. Juni 2020 das „Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser“ abschließend gebilligt. Am 23. Juni 2020 wurde es im Bundesgesetzblatt verkündet und trat nun nach einer Übergangsfrist von sechs Monaten am 23. Dezember 2020 in Kraft.
- Was ist das Bestellerprinzip beim Immobilienkauf?
- Übersicht: Wer wann den Makler zahlt
- Auswirkungen der Provision auf neue und bestehende Verträge
- Übersicht der bislang gängigen Praxis in den jeweiligen Bundesländern
- Fallbeispiele: So funktioniert die geteilte Provision für Doppelmakler
- Expertentipps für Makler
Was ist das Bestellerprinzip beim Immobilienkauf?
Mit den neu eingeführten Paragrafen 656a bis 656d ist das Bestellerprinzip beim Erwerb von Wohneigentum im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) verankert. Das sind die wichtigsten Änderungen auf einen Blick:
- Die Gesetzesänderung trat am 23.12.2020 in Kraft.
- Jetzt gilt: Bei einer einseitigen Tätigkeit für eine Partei zahlt der Besteller mindestens 50 Prozent der Provision.
- Bei einer Doppeltätigkeit des Maklers, also wenn er die Interessen von Käufer und Verkäufer gleichzeitig vertritt, kann er nur Courtage zu jeweils gleichen Anteilen verlangen.
- Betroffen sind nur Verträge beim Verkauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern, wenn diese an Privatpersonen verkauft werden.
- Es gelten keine mündlich geschlossenen Verträge mehr, sie bedürfen der Textform via SMS, E-Mail, etc.
- Hat der Immobilienprofi ausschließlich einen Vertrag mit dem Verkäufer geschlossen, darf der Käufer einen Zahlungsnachweis der Provision des Verkäufers einfordern, ehe er selbst zahlt.
Das sind die Ausnahmen:
Das Gesetz gilt nur, wenn der Käufer als Verbraucher handelt. Das trifft zum Beispiel zu, wenn er für sich selbst ein Eigenheim erwirbt. Laut Einschätzung des Immobilienverbandes Deutschland (IVD) gilt dies aber auch, wenn er zur Kapitalanlage eine vermietete Immobilie erwirbt. Handelt der Immobilienkäufer hingegen gewerblich, gilt das Bestellerprinzip beim Kauf nicht und die Maklerprovision kann weiterhin im Rahmen der Vertragsfreiheit beliebig vereinbart werden.
Übersicht: Wer wann den Makler zahlt
Die Vertragspartei, die den Makler beauftragt hat – in der Regel der Verkäufer –, ist zum Zahlen der Maklerprovision verpflichtet. Sie kann zwar mit der zweiten Vertragspartei vereinbaren, dass diese einen Teil der Kosten übernimmt, jedoch darf sie maximal 50 Prozent der Gesamtprovision auf die Gegenseite überwälzen. Kurz gesagt: Wenn eine Person den Makler beauftragt, ist maximal eine 50:50-Teilung erlaubt, sofern der Makler nur für den Besteller tätig ist.
Makler nur für Verkäufer
Ist der Verkäufer der Auftraggeber des Maklers, gilt für ihn: Er muss mindestens 50 Prozent der Provision des Maklers zahlen, freiwillig auch mehr. Den Rest kann er auf den Käufer übertragen.
Makler nur für Käufer
Ist der Käufer alleiniger Auftraggeber des Maklers, zum Beispiel bei einem Suchauftrag, so gilt für ihn ebenfalls die Regel der maximalen 50:50-Teilung, sofern der Verkäufer einen Teil übernehmen soll.
Makler für beide
Ist der Makler als Doppelmakler tätig, gibt es keine Möglichkeit, Käufer oder Verkäufer einseitig von der Provision zu entlasten. In dem Fall gilt immer eine paritätische, exakte 50:50-Teilung der Courtage.
Auswirkungen der Provision auf neue und bestehende Verträge
Wie sich die Gesetzesänderung auf Makler und ihre Verträge auswirkt, und wie sie nun vorgehen müssen, um Provision zu erhalten, finden Makler in unserem Schritt-für-Schritt-Leitfaden für neue Verträge.
Für Makler, die noch Altverträge an die neue Gesetzeslage anpassen müssen, gibt es unterschiedliche Formulierungsvarianten, damit der Provisionsanspruch nicht verloren geht.
Übersicht der bislang gängigen Praxis in den jeweiligen Bundesländern
| Bundesland | Gängige Gesamtprovision | Käufer | Verkäufer |
| Baden-Württemberg | 7,14% | 3,57% | 3,57% |
| Bayern | 7,14% | 3,57% | 3,57% |
| Berlin | 7,14% | 7,14% | 0% |
| Brandenburg | 7,14% | 7,14% | 0% |
| Bremen | 5,95% | 5,95% | 0% |
| Hamburg | 6,25% | 6,25% | 0% |
| Hessen | 5,95% | 5,95% | 0% |
| Mecklenburg-Vorpommern | 5,95% | 3,57% | 2,38% |
| Niedersachsen | 7,14% | je nach Region (0-3,57%) | je nach Region (3,57-5,96%) |
| Nordrhein-Westfalen | 7,14% | 3,57% | 3,57% |
| Rheinland-Pfalz | 7,14% | 3,57% | 3,57% |
| Saarland | 7,14% | 3,57% | 3,57% |
| Sachsen | 7,14% | 3,57% | 3,57% |
| Sachsen-Anhalt | 7,14% | 3,57% | 3,57% |
| Schleswig-Holstein | 7,14% | 3,57% | 3,57% |
| Thüringen | 7,14% | 3,57% | 3,57% |
Fallbeispiele: So funktioniert die geteilte Provision für Doppelmakler
Anhand einiger Beispiele erklärt der Justiziar des IVD, Dr. Christian Osthus, was die Provisionsteilung bedeutet:
Beispiel 1: Alleinauftrag
Makler Jürgen Müller soll für Eigentümer Gustav Ebert eine Wohnung verkaufen. Ebert erteilt Müller einen Alleinauftrag und verspricht ihm im Erfolgsfall eine Provision von 3,57 Prozent inklusive Mehrwertsteuer. Nun meldet sich die Interessentin Susanne Bayer und schließt mit ihm ebenfalls einen Maklervertrag für 3,57 Prozent Provision (inkl. MwSt.). Insgesamt erhält Müller somit eine Gesamtprovision von 7,14 Prozent (inkl. MwSt.).
Lösung: Der Makler muss grundsätzlich auch mit dem Verkäufer eine Provision vereinbaren.
Beispiel 2: Alleinauftrag mit Nachlass
Eigentümer Johann Schmidt will sein Haus verkaufen und erteilt Maklerin Ingrid Moos einen Alleinauftrag. Für den Erfolgsfall wird eine Provision von 3,57 Prozent (inkl. MwSt.) vereinbart. Moos findet nach einigen Besichtigungen und einer längeren Verhandlung endlich einen kaufwilligen Interessenten, Achim Schmidt. Der stört sich jedoch an der Provisionshöhe. Damit der Verkauf schnell über die Bühne gehen kann, gewährt ihm Maklerin Moos einen Nachlass in Höhe von 0,6 Prozentpunkten (inkl. MwSt.). Schmidt ist einverstanden und Moos wird somit als Doppelmaklerin für beide Seiten tätig. Da ein Nachlass auch zugunsten der anderen Partei ist, erhält sie von Johann Schmidt ebenfalls nur 2,97 Prozent Provision (inkl. MwSt.). Unterm Strich erhält sie also 5,95 Prozent (inkl. MwSt.).
Der Justiziar des IVD Osthus erklärt: „Die Verkäuferprovision ist gekoppelt an die Käuferprovision, die wiederum durch die Höhe der Verkäuferprovision gedeckelt ist.“ Das Prinzip gleicht also einem – je nach Marktlage mehr oder weniger – flexiblem Deckel.
Lösung: Nachlässe zugunsten des einen wirken auch zugunsten des anderen.
Expertentipps für Makler
In einigen Bundesländern ist das Prinzip der Provisionsteilung schon gängige Praxis. Für Makler in diesen Bundesländern ändert sich in den meisten Fällen nichts, jedoch für die Makler aus den Ländern Berlin, Brandenburg, Bremen, Hamburg, Hessen und Teilen Niedersachsens. immowelt hat mit mehreren Experten darüber gesprochen, worauf Immobilienprofis jetzt achten müssen. Transparenz und gezieltes Marketing stehen im Vordergrund.
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