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Erbengemeinschaft – was beim Immobilienverkauf beachtet werden muss

Erben mehrere Personen eine Immobilie werden sie zu einer Erbengemeinschaft und müssen sich von da an gemeinsam um das Haus oder die Wohnung kümmern. Worauf Erben dabei achten müssen, vor allem wenn die Immobilie verkauft werden soll, erfährst du hier.

 
 

Was ist eine Erbengemeinschaft und wie entsteht sie?

Eine Erbengemeinschaft ist die Gesamtheit aller Erben, wenn es mehr als einen gibt (§ 2032 BGB).

Die Erbengemeinschaft entsteht entweder nach der gesetzlichen Erbfolge, wenn es keinen Alleinerben gibt oder wenn die verstorbene Person – der sogenannte Erblasser – in einem Testament oder einem Erbvertrag mehr als einen Erben bestimmt hat.

Die einzelnen Mitglieder einer Erbengemeinschaft sind Miterben. Jeder Miterbe hat eine Erbquote , die den Umfang des einzelnen Erbteils bestimmt.

 
 

Was ist die Erbquote?

Die Erbquote – oder auch Erbanteil beziehungsweise Erbteil – bestimmt wie viel der Erbe letztlich tatsächlich bekommt. Dabei gilt, je mehr Erben es gibt, desto geringer fällt auch der individuelle Anteil aus. Bestimmt wird der Erbanteil anhand der gesetzlichen Erbfolge oder aber einer testamentarischen Verfügung des Verstorbenen.

Die gesetzliche Erbfolge (§ 1924 ff. BGB):

  • 1. Ordnung: Ehepartner, Kinder, Enkel
  • 2. Ordnung: Eltern und Geschwister, Nichten und Neffen
  • 3. Ordnung: Großeltern, Tanten und Onkel, Cousinen und Cousins
  • 4. Ordnung: Urgroßeltern, Großtanten und Großonkel, Großcousinen und Großcousins
 
 
INFO

Erbe antreten oder ausschlagen?

Jeder Erbe hat unabhängig von den anderen Miterben die Möglichkeit die Erbschaft auszuschlagen. Das ist zum Beispiel dann sinnvoll, wenn die Schulden des Verstorbenen sein Vermögen sehr stark überschreiten. Um ein Erbe auszuschlagen, muss sich der Erbe mit einer Frist von sechs Wochen nach Bekanntwerden des Erbfalls gegen die Annahme des Nachlasses entscheiden. Nach dieser Frist gilt das Erbe automatisch als angenommen und der Erbe haftet dann auch für die Schulden des Verstorbenen.

 

Kann ich meinen Erbanteil verkaufen?

Ein Miterbe kann zwar nicht über einen einzelnen Nachlassgegenstand verfügen, wohl aber über seinen Erbanteil als Ganzes (§ 2033 BGB). Im Falle einer Immobilie bedeutet dies, ein einzelner Miterbe kann zwar die Immobilie nicht verkaufen, seinen Erbanteil daran jedoch schon. In dem Fall haben die restlichen Miterben ein Vorkaufsrecht. Der Verkauf des eigenen Erbanteils ist ohne die Zustimmung der anderen Miterben möglich.

 
 

Haus geerbt: Welche Rechte und Pflichten habe ich in einer Erbengemeinschaft?

Eine Erbengemeinschaft ist rechtlich gesehen eine sogenannte Gesamthandsgemeinschaft. Das heißt, dass der gesamte Nachlass allen gehört. Auch die vererbte Immobilie wird gemeinschaftliches Eigentum der Miterben. Keiner der Miterben kann selbstständig über einen Teil des Nachlasses verfügen, er kann nur seinen Anteil daran veräußern. Alle Miterben haben unabhängig von der Erbquote dieselben Rechte und Pflichten.

 
 
INFO

Eine Gesamthandsgemeinschaft ist keine eigene Rechtspersönlichkeit und somit nicht rechtsfähig. Unter Umständen, beispielsweise wenn eine geerbte Immobilie vermietet werden soll, ist es daher sinnvoll, wenn die Erben eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) gründen. Ein Vorteil davon ist, dass dann ein Gesellschaftsvertrag aufgesetzt werden kann, der alle wichtigen Dinge regelt. Der Nachteil einer GbR ist, dass die einzelnen Gesellschafter gesamtschuldnerisch haften – und das auch mit ihrem Privatvermögen. Das bedeutet, sollte einer der Miterben nicht in der Lage sein, seinen Anteil der Kosten zu tragen, müssen die anderen für ihn einspringen.

 

Diese Rechte haben die Erben innerhalb einer Erbengemeinschaft:

  • Auskunftsansprüche gegenüber anderen Miterben über Sachverhalte die den Nachlass betreffen
  • Anspruch auf Auflösung der Erbengemeinschaft  

Übrigens: Ein Recht auf Nutzung von Nachlassgegenständen hat ein Erbe allerdings nicht automatisch. Dazu benötigt er die Zustimmung aller anderen Miterben.

Diese Pflichten hat eine Erbengemeinschaft mit einer Immobilie im Nachlass:

  • Gemeinsame Verwaltung des Nachlasses
  • Grundbuchberichtigung
  • Beim Erbe einer vermieteten Immobilie tritt die Erbengemeinschaft als Rechtsnachfolger auf und muss die Rechte und Pflichten eines Vermieters erfüllen
 
 

Was muss die Erbengemeinschaft bei der Grundbuchberichtigung beachten?

Eine Grundbuchberichtigung ist für die Erbengemeinschaft notwendig, um rechtmäßige Eigentümerin des Hauses oder der Wohnung zu werden. Die Berichtigung ist nach Paragraf 82 Grundbuchordnung (GBO) verpflichtend.

Es gibt jedoch eine Ausnahme: Wenn die Erben die Immobilie zeitnah nach dem Erbfall verkaufen wollen, kann auf die Grundbuchberichtigung verzichtet werden. Die GBO ermöglicht, dass der Verkauf auch dann abgeschlossen werden kann, wenn der Erbe nicht als berechtigter Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist (§ 40 GBO). Diese Regelung besteht maximal zwei Jahre, danach muss die Grundbuchberichtigung zwingend vorgenommen werden.

 
 

Erbengemeinschaft: Was wird aus der geerbten Immobilie?

Neben dem Verkauf haben die Erben auch andere Möglichkeiten mit der geerbten Immobilie umzugehen. Das sind die vier Varianten:

  1. gemeinsamer Verkauf
  2. ein Erbe zahlt die anderen aus
  3. gemeinsame Vermietung
  4. Teilungsversteigerung
 
 

Variante 1: Gemeinsamer Verkauf auf dem freien Markt

Soll die gemeinsam geerbte Immobilie verkauft werden, müssen zuerst zwei Bedingungen erfüllt sein:

  1. Die Erbengemeinschaft muss als Eigentümerin im Grundbuch stehen
  2. Alle Miterben müssen dem Verkauf zustimmen, eine Mehrheit reicht nicht aus (§2038 BGB)

Sind beide Voraussetzungen erfüllt, kann das Haus oder die Wohnung auf dem Markt angeboten werden.

 

Der Erlös wird anschließend in der Erbengemeinschaft gemäß der testamentarischen Bestimmung oder der Erbfolge aufgeteilt.

 
 
ACHTUNG

Beim Verkauf der Immobilie ist es durchaus möglich, dass eine Spekulationssteuer gezahlt werden muss. Das ist dann der Fall, wenn zwischen Erwerb der Immobilie und dem Verkauf weniger als zehn Jahre vergangen sind. Dabei zählt jedoch das Datum, an dem der Erblasser die Immobilie erwarb und nicht, wann der Erbfall eintrat.
Ebenfalls kann es sein, dass die Immobilie noch nicht vollständig abbezahlt ist. In dem Falle des Verkaufs kann dann zwar in der Regel das Darlehen fristgerecht gekündigt werden. Oftmals wird dann aber eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangt.

 

Variante 2: Ein Erbe zahlt die anderen Miterben aus

Will ein Erbe die Immobilie allein besitzen, gibt es die Möglichkeit, die anderen Miterben auszuzahlen, sollten diese keine Schenkung in Betracht ziehen. Wie hoch diese Zahlung ausfällt, hängt unter anderem vom Wert der Immobilie ab. Generell ist es ratsam, alle Vereinbarungen in einem notariell beglaubigten Auflösungsvertrag festzuhalten, um Rechtssicherheit zu schaffen und daraus folgend möglichen späteren Streitigkeiten vorzubeugen.

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Variante 3: Die Immobilie wird gemeinsam vermietet

Die Erbengemeinschaft kann sich dafür entscheiden, die Immobilie gemeinsam zu vermieten. Das bietet sich vor allem an, wenn es sich um ein Mehrfamilienhaus handelt und die Wohnung bereits vermietet sind. Aber auch ein Haus oder die Wohnung, die vom Erblasser zuvor selbst bewohnt wurde, kann vermietet werden.
Achtung: Um rechtsfähig zu sein, muss die Erbengemeinschaft eine GbR gründen. Nur dann gilt die Gemeinschaft als juristische Person, welche auch Verträge abschließen darf.

Wie die Mieteinnahmen untereinander aufgeteilt werden, sollte im Gesellschaftsvertrag der GbR geregelt werden, um Streit zwischen den Miterben zu vermeiden.

 
 

Variante 4: Teilungsversteigerung – wenn ein Erbe das Haus nicht verkaufen will

Sollten sich die Erben jedoch nicht einigen können, bleibt als letzte Konsequenz nur eine Teilungsversteigerung. Diese ist aber meist weniger gewinnbringend als der freihändige Verkauf. Hinzu kommt, dass die Teilungsversteigerung mit einem gerichtlichen Verfahren einhergeht und daher ein paar Monate beansprucht. In dieser Zeit muss die Immobilie verwaltet und instandgehalten werden.

 
 
 
 

Das spricht bei einer Erbengemeinschaft für einen Hausverkauf

Es sprechen mehrere Argumente dafür, ein gemeinsam geerbtes Haus zügig zu verkaufen:

  • Weniger Streitpotenzial: Je mehr Miteigentümer eine Immobilie hat, desto schwieriger wird es, alle Wünsche und Vorstellungen zu erfüllen. Mit einem Verkauf geht die Erbengemeinschaft diesen möglichen Streitpunkten aus dem Weg.
  • Kosten sparen: Es entfallen mit dem Verkauf die laufenden Kosten für die Immobilie sowie Instandhaltung und Reparaturen. Verkauft die Erbengemeinschaft die Immobilie innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall, kann sie auch die Kosten für die Grundbuchkorrektur einsparen.
  • Zahlung von offenen Verbindlichkeiten: Hat der Erblasser hohe Schulden, die aus dem Barvermögen, das er hinterlässt, nicht zu begleichen sind, kann ein Hausverkauf für die nötigen finanziellen Mittel sorgen, die Schulden zu begleichen.
  • Aufteilung des Erlöses unter den Erben: Eine Immobilie kann nicht aufgeteilt werden, der Erlös aus dem Verkauf schon. So können alle Miterben je nach Erbquote ausgezahlt werden.

Wenn das Haus verkauft werden soll, ist es wichtig, den Wert des Hauses zu kennen:

 
 

Wo befindet sich die Immobilie?

Der genaue Standort ist wichtig, da Immobilienpreise schon bei unterschiedlichen Hausnummern stark schwanken.

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Erbauseinandersetzung: Wie kann die Erbengemeinschaft aufgelöst werden?

Eine Erbengemeinschaft ist nicht darauf ausgelegt, ewig zu bestehen. Sie sollte so schnell wie möglich aufgelöst werden, damit jeder Erbe über seinen Erbanteil frei verfügen kann. Dies geht nur durch eine sogenannte Erbauseinandersetzung.

Grundsätzlich wird die gesamte Erbmasse geteilt und je nach Erbanteil an die Erben verteilt (§ 752 BGB). Am Ende der Verteilung gehen die verschiedenen Nachlassgegenstände ins Alleineigentum der jeweiligen Erben ein. Bei Bargeld und Wertpapieren ist dies noch recht einfach, bei einer Immobilie wird es ungleich schwieriger. Sind sich die Erben untereinander einig, kann es hierbei aber auch zu vertraglich festgelegten individuellen Lösungen kommen. So kann ein Erbe die Immobilie bekommen, während der andere die Barschaft und Wertpapiere des Erblassers zugesprochen bekommt.

Dazu sollten alle Miterben einen Erbauseinandersetzungsvertrag abschließen, um spätere Nachforderungen von einzelnen Erben auszuschließen. Sobald Immobilien im Nachlass vorhanden sind, ist ein Erbauseinandersetzungsvertrag Pflicht. An eine besondere Form ist dieser jedoch nicht gebunden.

Grundsätzlich hat jeder Miterbe das Recht, eine Erbauseinandersetzung zu verlangen (§ 2042 BGB). Jedoch kann die Auseinandersetzung aufgeschoben werden – beispielsweise, weil Erbteile wegen einer zu erwartenden Geburt eines Miterben noch unbestimmt sind (§ 2043 BGB). Erst nach der Geburt des Miterben können die Erbanteile richtig zugeordnet werden. Solange dies nicht der Fall ist, darf das Erbe nicht auseinanderdividiert werden.

 
 
INFO

Es ist auch möglich, dass in allseitigem Einvernehmen nur einer der Erben aus der Erbengemeinschaft austritt. Dieser Vorgang wird Abschichtung genannt. In der Regel wird dem ausscheidenden Miterben eine Abfindung gezahlt. Es ist ratsam, auch dies in einem Abschichtungsvertrag zu regeln, um spätere Streitigkeiten oder Nachforderungen zu vermeiden.

 

Wie läuft die Erbauseinandersetzung ab?

Um eine Erbengemeinschaft aufzulösen, sollte am besten so vorgegangen werden:

 
 

1. Schritt: Nachlass ermitteln

Es muss zuerst bekannt sein, was alles zum Nachlass gehört. Dazu sollte am besten ein sogenanntes Nachlassverzeichnis erstellt werden. Darin werden alle Nachlassgegenstände aufgelistet – inklusive der offenen Verbindlichkeiten. Das kann, insbesondere wenn kein Testament vorliegt, unter Umständen eine Zeit lang dauern.

Um Informationen zu erhalten, beispielsweise von Banken, bei denen der Erblasser Konten besaß, wird entweder der Erbschein oder ein Testament mit gerichtlichem Eröffnungsprotokoll benötigt. In manchen Fällen hat einer der Miterben auch eine Vollmacht, welche über den Tod hinaus Geltung besitzt, um die notwendigen Informationen zu erhalten.

 
 
INFO

Was ist ein Erbschein und wofür brauche ich ihn?

Ein Erbschein weist die ausgeführten Personen als rechtmäßige Erben aus. Zu beantragen ist er bei dem Amtsgericht, in dessen Bezirk der Erblasser seinen letzten Wohnsitz hatte. Ein Alleinerbe kann den Erbschein auch allein beantragen. Erben jedoch mehrere Personen können diese entweder einen gemeinsamen Erbschein oder jeder für sich einen Teilerbschein, der die Größe des Erbanteils des Einzelnen ausweist, beantragen. Achtung! Sobald der Erbschein beantragt wird, gilt das Erbe als angetreten.

Ein Erbschein ist keine Pflicht, bietet aber in der Regel Sicherheit im Rechtsverkehr, weil sich der Erbe damit zweifelsfrei als Erbe erkennbar macht. In der Regel kann das Erbe auch mit einem notariellen Testament oder Erbvertrag nachgewiesen werden. Auch Banken dürfen nicht mehr auf den Erbschein bestehen, entschied der Bundesgerichtshof (BGH, Az.: XI ZR 440/15).

 

Dieser Schritt sollte jedoch möglichst nicht erst mit der Erbauseinandersetzung getätigt werden, sondern schnellstmöglich nach Bekanntwerden des Erbfalls. Denn die Ermittlung des Nachlasses wird große Auswirkung auf die Frage haben, ob das Erbe überhaupt angetreten wird.

 
 

2. Schritt: Schulden begleichen

Als nächstes sollten aus dem Nachlass heraus alle Schulden des Erblassers bezahlt werden. Dazu müssen eventuell auch einzelne Nachlassgegenstände verkauft werden.

 
 

3. Schritt: Schenkungen und Pflegeleistungen einrechnen

Der Erbanteil einzelner Miterben kann unter Umständen vergrößert oder vermindert werden. So müssen beispielsweise Schenkungen einbezogen werden. Hat einer der Erben bereits vor dem Erbfall eine Schenkung erhalten, kann er ausgleichspflichtig sein (§ 2050 und 2052 BGB). Die Schenkung erhöht rein rechnerisch die Erbmasse und muss von der Erbquote des Beschenkten abgezogen werden.

Andererseits können auch erbrachte Pflegeleistungen berücksichtigt werden. Hat ein Erbe den Verstorbenen gepflegt, so kann er einen Ausgleich verlangen (§ 2057a BGB). Dabei muss der Ausgleich der Dauer und dem Umfang der Pflegeleistung sowie dem Wert des Nachlasses entsprechend angemessen sein.

 
 

4. Schritt: Erbe aufteilen

Grundsätzlich ist bei der Aufteilung des Nachlasses die Erbquote zu beachten. Das ist bei Barvermögen und Wertpapieren noch recht unproblematisch, das wird schlicht nach Quote aufgeteilt. Bei Gegenständen wie einem wertvollen Gemälde, einem Möbelstück oder einem Auto wird das Teilen dann schon schwieriger. Ohne Testament müssen sich die Erben hier untereinander einigen, wer was bekommt. Dies ist formlos möglich, außer es ist eine Immobilie enthalten. Dann muss ein Notar hinzugezogen werden.

Ist eine Einigung nicht möglich, muss der Gegenstand verkauft werden – im schlimmsten Fall sogar zwangsversteigert. Dann wird der Erlös daraus wieder nach Erbquote verteilt.

 
 

Schritt 5: Erbauseinandersetzungsvertrag abschließen

Die Einigungen sollten am Ende in einem Erbauseinandersetzungsvertrag verschriftlicht werden. Sobald eine Immobilie involviert ist, ist dies sogar verpflichtend. Aber auch ohne ist es ratsam, dies notariell begleiten zu lassen, um spätere Streitigkeiten zu vermeiden.

 
 

Erbauseinandersetzungsklage erheben

Ist absolut keine Einigung zwischen den Miterben möglich, kann jeder von ihnen die anderen auf Auseinandersetzung verklagen. Die Kosten für das Verfahren werden jedoch in der Regel vom Nachlass abgezogen und schmälert somit das Erbe.

 
 

Welche Kosten kommen auf eine Erbengemeinschaft zu?

Neben den Kosten für die Sterbeurkunde und die Beerdigung, kommen auf die Hinterbliebenen aufgrund des Erbes noch weitere Kosten zu. Diese Kostenpunkte sind unter anderem möglich:

  • Erbschaftssteuer: Ein Erbe muss versteuert werden. Es gibt jedoch verschieden hohe Freibeträge, gestaffelt je nach Verwandtschaftsgrad, die je nach Höhe des Erbes dafür sorgen, das ein Erbe von der Steuer befreit ist. Erfahre hier mehr über die Erbschaftssteuer und finde deinen Freibetrag heraus.
  • Erbschein: Die Kosten für den Erbschein werden über das Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) geregelt und durch das Nachlassgericht berechnet (§ 34 GNotKG). Die Kosten richten sich nach dem Wert des Erbes – je höher das Erbe, desto teurer der Erbschein.
  • Grundbucheintrag: Die Korrektur des Grundbuchs ist für Erben kostenfrei, wenn sie innerhalb von zwei Jahren nach dem Versterben des Erblassers vorgenommen wird. Danach berechnet das Grundbuchamt die Gebühr, die sich unter anderem am Wert der Immobilie orientiert. Übrigens: Eine Grunderwerbsteuer ist im Falle eines Erbes nicht zu zahlen.
  • Erbauseinandersetzung: Sobald eine Immobilie im Nachlass ist, muss für den Erbauseinandersetzungsvertrag ein Notar beauftragt werden. Dieser wird gemäß GNotKG bezahlt. Sollten Streitigkeiten vor Gericht landen und ist beispielsweise eine Teilungsversteigerung nötig, müssen diese Kosten ebenfalls getragen werden. Die Kosten orientieren sich immer am Streitwert.
 
 

Wie haften Erben innerhalb einer Erbengemeinschaft?

Innerhalb einer Erbengemeinschaft gilt eine gesamtschuldnerische Haftung. Das heißt, jeder haftet für jeden mit und das auch mit seinem Privatvermögen. Jedoch können Erben Maßnahmen zur Beschränkung der Haftung vornehmen:

  • Nachlassverwalter einsetzen: Beim Nachlassgericht kann ein Nachlassverwalter beantragt werden. Dies muss allerdings durch alle Erben gemeinsam geschehen. Der eingesetzte Verwalter ist dann dafür zuständig, die offenen Schulden des Erblassers abzuzahlen, insoweit es der Nachlass zulässt. Bis das beendet ist, hat kein Miterbe Zugriff auf den Nachlass.
  • Nachlassinsolvenz: Wenn der Erblasser mehr Schulden hat, als über den Nachlass abbezahlt werden können, muss beim Insolvenzgericht eine Nachlassinsolvenz beantragt werden. Dies kann jeder Erbe einzeln tun.
  • Dürftigkeitseinrede: Wenn das Erbe nicht einmal dazu ausreicht, die Kosten einer Nachlassverwaltung oder einer Nachlassinsolvenz zu decken, kann der Erbe den Gläubigern eine sogenannte Dürftigkeitseinrede entgegensetzen. Danach haftet er nur noch mit dem Nachlass, aber nicht mehr mit dem Privatvermögen.
 
 

Caroline Schiko                                                                                                                                                                                        04.08.2022

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