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Erbpacht: Per Erbbaurecht ins Eigenheim

Erbbaurecht, umgangssprachlich auch Erbpacht genannt, ist eine Alternative zum Grundstückkauf. Doch beim Bauen auf einem gepachteten Grundstück gibt es einiges zu beachten.

 

In vielen Regionen Deutschlands, vor allem in Ballungsräumen, ist Bauland rar und teuer. Manche Hausbauträume scheitern dann allein daran, dass kein passendes Grundstück gefunden beziehungsweise finanziert werden kann. Das Erbbaurecht, oft auch Erbpacht genannt, bietet die Möglichkeit, ein Haus auf einem Grundstück zu bauen, das einem anderen Eigentümer gehört.

 
 

Definition: Erbbaurecht oder Erbpacht

Unter Erbbaurecht versteht man das zeitlich begrenzte Nutzungsrecht eines Grundstücks zur Errichtung einer Immobilie. Umgangssprachlich wird dafür auch der Begriff Erbpacht verwendet. Im rechtlichen Sinne aber ist Erbpacht eine historische Form landwirtschaftlichen Grundbesitzes, die seit 1947 verboten ist.

 
 

So funktioniert das Erbbaurecht

Das Prinzip des Erbbaurechts funktioniert folgendermaßen: Ein Bauherr –Erbbaurechtsnehmer oder Erbbauberechtigter genannt – pachtet für einen Zeitraum von meist mehreren Jahrzehnten ein Grundstück, um darauf sein Haus zu bauen. Dafür zahlt er dem Eigentümer – dem Erbbaurechtsgeber – eine Pachtgebühr, den sogenannten Erbbauzins. Dieser beträgt üblicherweise zwischen drei und fünf Prozent des Grundstückswertes pro Jahr. Das Grundstück bleibt während der gesamten Pachtzeit Eigentum des Erbbaurechtgebers, das Haus dagegen ist Eigentum des Erbbaurechtnehmers.

Zu den Grundstückseigentümern, die Erbbaurechte vergeben, gehören beispielsweise Gemeinden, Kirchen und Stiftungen, aber auch Privatpersonen. Für letztere ist die Erbpacht in erster Linie eine Geldanlage, etwa für ihre Altersvorsorge. Gemeinnützige Grundeigentümer wie die Kirchen gewähren beim Erbbauzins zum Teil Vergünstigungen nach sozialen Gesichtspunkten, zum Beispiel für kinderreiche Familien. Kommunen, die unter Haushaltsaufsicht stehen, sind dagegen eher verpflichtet, Einnahmen nach Marktwert zu erzielen.

Ob das Erbbaurecht tatsächlich eine günstige Alternative zum Grundstückkauf ist, muss im Einzelfall geprüft werden. Geeignet ist es zum Beispiel für junge Familien mit wenig Eigenkapital, insbesondere wenn der Pachtzins niedrig bemessen ist. Manchmal ist auch ein Grundstück in Wunschlage nicht anders zu bekommen als über die Erbpacht.

 
 

Der Erbbaurechtsvertrag - das steht drin

Erbbaurechtgeber und -nehmer schließen über das Pachtverhältnis beim Notar einen Vertrag ab. Darin werden unter anderem die folgenden Punkte festgelegt:

  • Laufzeit des Erbpachtvertrags
    Sie ist nicht gesetzlich vorgeschrieben; üblich sind Zeiten zwischen 75 und 99 Jahren.
  • Höhe und Fälligkeit des Pachtzinses
    Dieser kann monatlich, quartalsweise oder jährlich fällig werden.
  • Zinsanpassung
    Die Höhe des Erbbauzinses bleibt nicht über die gesamte Vertragslaufzeit gleich, sondern wird von Zeit zu Zeit angepasst. In welchen Intervallen und nach welchen Vorgaben diese Anpassung vorgenommen wird, steht in der sogenannten Wertsicherungsklausel. Diese kann individuell formuliert sein, muss aber eindeutig erklären, in welcher Weise der Erbbauzins erhöht oder auch wieder gesenkt wird. Die Klausel wird - wie alles andere im Erbpachtvertrag - vom Notar beglaubigt. Als Grundlage der Zinserhöhungen dient der jeweils aktuelle Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamts.
  • Mitspracherechte des Erbbaurechtsgebers
    Bei einer Hypothekenbelastung des Grundstücks oder bei Um- und Anbau des Gebäudes kann der Erbbaurechtgeber sich ein Mietspracherecht sichern.
 
 

Erbbaurechtsvertrag: Fallstricke beachten


Petra Uertz, Bundesgeschäftsführerin des VWE Foto: Wim Woeber

Petra Uertz, Bundesgeschäftsführerin des Verbands Wohneigentum, empfiehlt Bauherren, beim Vertragsabschluss auf folgende Punkte zu achten:

  • Vereinbaren einer möglichst langen Laufzeit von mindestens 80 Jahren. So lässt sich vermeiden, dass der Erbbauvertag noch während der eigenen Lebenszeit ausläuft und ein neuer Vertrag mit höheren Zinszahlungen abgeschlossen werden muss.
  • Für den Fall der Vertragsverlängerung sollte eine Zinsberechnung auf Basis des Altvertrags vereinbart werden.
  • Die vereinbarte Wertsicherungsklausel sollte auf dem Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamts basieren.
 
  • Einräumen eines Vorkaufsrechts für den Fall, dass der Erbbaurechtsgeber später verkaufen will. Einen Rechtsanspruch auf den Kauf eines Erbbaugrundstücks haben Erbbaurechtsnehmer nämlich nicht.
  • Nicht einlassen auf eine Ankaufspflicht für den Verkaufsfall.
  • Sollte eine höhere als die gesetzlich vorgesehene Zwei-Drittel-Entschädigung bei Heimfall – die Rückübertragung des Erbbaurechts bei vorzeitigen Ende des Erbbauvertrages beispielsweise durch Tod  (Paragraph 32 des Erbbaurechtsgesetz) beansprucht werden, muss das im Vertrag zuvor festgeschrieben worden sein.
  • Wenn das Haus verkauft werden soll, hat der Erbbaurechtgeber ein Vorkaufsrecht. Erbpachtnehmer sollten aber im Vertrag klarstellen, dass für ihn die gleichen Konditionen gelten sollen, wie sie auch ein anderer potenzieller Käufer akzeptieren würde. 
 
 

Wann endet die Pachtzeit

Wenn nicht anders vereinbart, geht mit dem Ablauf der Pachtzeit das Haus auf den Grundstückseigentümer über. Der Erbbaurechtnehmer erhält dafür eine Entschädigung, die laut Gesetz mindestens zwei Drittel des allgemeinen Wertes betragen muss. Ein Anspruch auf eine höhere Entschädigung besteht nur, wenn dies im Vertrag vereinbart wurde.

Auch eine Vertragsverlängerung oder ein Neuvertrag zwischen den bisherigen Partnern sind möglich, einen Anspruch darauf hat der Erbbaurechtnehmer aber nicht. Sofern das Grundstück weiterhin in Erbpacht genutzt werden soll, steht ihm jedoch ein Vorrecht gegenüber anderen Interessenten zu. 

 
 

Vorzeitige Kündigung des Erbbaurechtvertrags

Ein Erbbaurechtsvertrag kann von beiden Seiten vor Ablauf des Vertragszeitraums grundsätzlich nur mit beidseitigem Einvernehmen aufgelöst werden. Allerdings hat der Erbbaurechtsgeber in bestimmten Fällen ein einseitiges Sonderkündigungsrecht. Dieser sogenannte Heimfall kann beispielsweise eintreten, wenn der Erbbaurechtsnehmer den Pachtzins nicht mehr zahlen kann, das Grundstück verwahrlosen lässt, anderweitig seine Vertragspflichten verletzt oder auch bei Eigenbedarf des Erbbaurechtsgebers. Dem Erbbaurechtsnehmer steht im Heimfall eine Entschädigung von mindestens zwei Drittel des Gebäudewertes zu.

 
 

Kann das Erbbaurecht verkauft werden?

Der Erbbaurechtnehmer kann sein Erbbaurecht nicht während der Vertragslaufzeit einseitig kündigen, aber verkaufen. Er braucht dazu aber die Zustimmung des Eigentümers, dem auch ein Vorkaufsrecht zusteht. Allerdings kann der Erbbaurechtgeber die Zustimmung nur verweigern, wenn es dafür triftige Gründe gibt. Ein solcher Grund könnte zum Beispiel vorliegen, wenn der Käufer das Gebäude statt zum Wohnen zukünftig für ein Gewerbe nutzen will.

 
 

Was ist der Erbbauzins

Wer einen Kredit abschließt, zahlt für das geliehene Kapital Zinsen. Das ist im Erbbaurecht nicht anders.

Der Erbbauzins orientiert sich meist am Grundstückswert und liegt zwischen drei und fünf Prozent. Da der Zinssatz frei vereinbar ist, kann er beispielsweise für kinderreiche Familien auch niedriger ausfallen.
Steht im Erbbaurechtsvertrag eine Wertsicherungsklausel wird der Erbbauzins an einen vertraglich vereinbarten Preisindex angepasst, meist dem vom Statistischen Bundesamt ermittelten Verbraucherpreisindex. Für gewöhnlich geschieht dies alle fünf Jahre. Anders als der Zinssatz beim gewöhnlichen Hypothekendarlehen mit vergleichsweise kurzer Laufzeit, kann sich der Erbbauzins also während der Laufzeit ändern.
Der Erbbauzins wird als Reallast in das Erbbaurechtsgrundbuch eingetragen. Hier findet sich auch die Vormerkung zur Erbbauzinsanpassung.

Diese Anpassung führt dazu, dass sich die Schulden bei der Erbpacht nicht verringern. Anders als beim klassischen Hypothekendarlehen erhöht sich stattdessen die monatliche finanzielle Belastung des Pächters durch die regelmäßige Anpassung des Erbbauzinssatzes.

 
 

Wie oft darf der Erbbauzins erhöht werden?

Der Erbbauzins darf vom Erbpachtrechtgeber nicht nach Gutdünken angehoben werden. Dafür gibt es klare, gesetzlich geregelte Vorgaben. Nach Paragraf 9a Änderung; Erhöhung des Erbbauzinses der Erbbaurecht-Verordnung, kann er erst nach drei Jahren nach Erbpachtvertragsabschluss angehoben werden. Grundlage ist dann der Verbraucherpreisindex. Erst nach Ablauf weitere drei Jahre ist dann eine erneute Erhöhung erlaubt.

 
 

Kosten: Erbbaurecht und Baufinanzierung im Vergleich

Erbpacht ist nicht in jedem Fall günstiger als der Grundstückskauf, vor allem nicht in Zeiten niedriger Bauzinsen. Bei einem durchschnittlichen Zins für Baukredite unter zwei Prozent lohnt es sich auch bei langfristiger Zinsbindung finanziell nicht, ein Grundstück zum Erbbauzins von drei Prozent oder mehr zu pachten. Das macht ein Rechenbeispiel deutlich:

 
 

Finanzierungsbeispiel: Wann rechnet sich die Erbpacht?

Variante 1: Hausbau mit Grundstückkauf

Eigenkapital: 70.000 Euro

Kosten für das Haus 350.000 Euro
Grundstückskosten 150.000 Euro
Kosten gesamt 500.000 Euro

Daraus ergibt sich ein Kreditbedarf von 430.000 Euro.

Kreditkonditionen 15 Jahre Zinsbindung
  1,5 % Sollzins
  2 % Tilgung

Die monatliche Kreditrate liegt bei 1.254 Euro.
Nach 42 Jahren und 10 Monaten Gesamtlaufzeit des Darlehens* hätten die Bauherren mit 644.544 Euro samt Zinsen Grundstück uns Haus abbezahlt.

Variante 2: Hausbau mit Erbbaurecht

Eigenkapital: 70.000 Euro

Kosten für das Haus 350.000 Euro
Grundstückskosten 0 Euro
Kosten gesamt 350.000 Euro

Daraus ergibt sich ein Kreditbedarf von 280.000 Euro.

Kreditkonditionen 15 Jahre Zinsbindung
  1,5 % Sollzins
  2 % Tilgung

Die monatliche Kreditrate liegt bei 817 Euro.
Nach 42 Jahren und 9 Monaten Gesamtlaufzeit des Darlehens* hätten die Bauherren mit 419.121 Euro inklusive Zinsen das Haus abbezahlt. Zur Kreditrate kommt der Erbbauzins für das Grundstück im Wert von 150.000 Euro hinzu.
Beispielrechnung für drei Zinsvarianten:

Erbbauzins monatliche Pachtgebühr monatliche Gesamtbelastung Gesamtsumme nach Darlehen
2 % 250 Euro 1.067 Euro 547.371 Euro
4 % 375 Euro 1.192 Euro 611.496 Euro
4 % 500 Euro 1.317 Euro 675.621 Euro

Bei einem Pachtzins von drei Prozent wäre die monatliche Belastung bei der Erbpacht im Vergleich zum Hausbau mit Grundstückskauf (1.254 Euro) noch geringfügig niedriger, bei vier Prozent hingegen etwas höher.

Wie sich ein niedriger Erbbauzins auswirkt, macht die Gesamtsumme am Ende des Darlehens deutlich. Nach 42 Jahren und 9 Monaten Gesamtlaufzeit des Darlehens* hätten die Bauherren bei 3 Prozent Erbbauzins nur 611.496 Euro und damit mehr als 30.000 Euro weniger als beim Haus und Grundstückskauf bezahlt, bei vier Prozent Erbbauzins jedoch 675.621 Euro, etwa 30.000 Euro mehr.

Auf den ersten Blick lohnt sich hier also die Erbpacht, wenn der Erbbauzins niedrig genug ist. Doch ist der finanzielle Vorteil nach weiteren 6,5 Jahren bei weiterer monatlicher Zahlung des Erbzinses schon aufgebraucht, während die Hausbauer bei Variante 1 mit der Abzahlung des Darlehens längst Eigentümer des Grundstücks ohne weitere Kosten sind.
 

*) Nicht berücksichtigt sind mögliche Änderungen der Darlehenskonditionen nach Ablauf der Zinsbindungsfrist beziehungsweise der Höhe des Erbpachtzinses

 
 

Finanziell lohnt sich die Erbpacht in Niedrigzinsphasen also allenfalls bei geringem Erbbauzins. Allerdings spielen auch Lebensumstände und Lebensplanung für die Entscheidung pro oder kontra Erbbaurecht eine Rolle: Wer von vornherein plant, nach 20 Jahren umzuziehen und sein Haus zu verkaufen, fährt unter Umständen mit der Erbbau-Variante tatsächlich besser, wenn sich die Hauspreise entsprechend steigen.

 
 
 

Was Bauherren bei der Erbpacht noch beachten müssen

Manche Banken haben Vorbehalte gegen die Finanzierung eines Bauvorhabens auf einem Erbbaugrundstück. Schließlich sind die Bauherren nicht Eigentümer und der Erbbaurechtgeber hat Mitspracherechte. Diese Frage sollten Bauherren daher rechtzeitig mit ihrer Bank klären. Für die staatliche Förderung, zum Beispiel durch KfW- oder Länderprogramme, macht es in der Regel keinen Unterschied, ob das Bauvorhaben auf einem gekauften oder einem Erbbaugrundstück realisiert wird.

Übrigens: Obwohl der Erbbaurechtsnehmer nicht Grundstückseigentümer ist, muss er Grunderwerbsteuer, Grundsteuer und andere kommunale Abgaben zahlen, sowie die Erschließungskosten übernehmen. 

 
 

Erbbaurecht: Vor- und Nachteile im Überblick

Vorteil Nachteil
Ersparnis in Zeiten hoher Bauzinsen in Niedrigzinsphasen oft teurer als Grundstückkauf
mehr Eigenkapital für den Hausbau verfügbar Erbbauzins steigt während der Laufzeit
teilweise Vergabe nach sozialen Kriterien (z.B. bei kirchlichen Grundeigentümern) Mitspracherecht des Grundstückseigentümers, z.B. bei Umbau oder Hypothekenbelastung
je nach Region Zugang zu Grundstücken in attraktiven Lagen Grundstück bleibt Eigentum des Erbbaurechtgebers
kann vererbt und verkauft werden bei geringer Restlaufzeit des Pachtvertrags schwierig zu verkaufen
 
 

Fazit: Chancen und Risiken bei der Erbpacht

Das Erbbaurecht wird beim Amtsgericht in einem speziellen Erbbaugrundbuch eingetragen und zusätzlich als Belastung im normalen Grundbuch. Auch beim Erbbaurecht geht es also für den Vertragsabschluss zum Notar. 

Zusammengefasst überwiegen bei der Erbpacht wohl eher die Nachteile. Zum einen müssen dennoch Grunderwerbsteuer, Grundsteuer oder gar Erschließungskosten gezahlt werden. Zum anderen  garantiert selbst ein Grundstück mit einem niedrigen Erbbauzins nämlich nicht, dass auch auf Dauer die Kosten gegenüber einem Darlehen für Haus und Grundstück niedriger sind.

Wird nämlich der Erbbauzins während des Vertrags anhand der Wertsicherungsklausel angepasst, kann dies durchaus teurer werden, als es bei Vertragsabschluss bedacht war. Als Grundlage der Erhöhung dient der jeweils aktuelle Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamts. In den Wert fließt unter anderem die Inflationsrate ein. Diese ist im Mai 2021 beispielsweise auf 2,5 Prozent gestiegen – so hoch wie zuletzt 2011 und womöglich eine Auswirkung der Coronapandemie.

Ein Haus auf einem gepachteten Grundstück ist also unter Umständen nicht krisensicher, weil im schlechtesten Fall der Erbbauzins massiv steigt. Auch im Rentenalter kann der Erbbauzins den finanziellen Spielraum erheblich einschränken, da zusätzlich auch Geld für Sanierungen und Reparaturen bedacht werden müssen.

Zu guter Letzt hinterlässt man seiner Familie zwar ein Haus, für dass sie aber unter Umständen über Jahrzehnte weiterhin aufkommen müssen, um es dann nach Ende der Pachtzeit unter Wert an den Erbbaurechtsgeber zu verkaufen.

 
 
 
 
 

Ingrid Lorbach / Kilian Treß

15.06.2021

 
 

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