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Fieser Gestank: Mietminderung bei Geruchsbelästigung

Zigarettenqualm, Müllgeruch oder Grillgestank: Nicht jeden Geruch muss der Mieter dulden. Wann eine Mietminderung wegen Geruchsbelästigung möglich ist und was Mieter dabei beachten müssen.

 

Geruchsbelästigung: Dann ist eine Mietminderung berechtigt

Ob Gestank ein Mangel an der Wohnung ist, der zur Mietminderung berechtigt, hängt von mehreren Aspekten ab.

Mikio-André Frischhut, Rechtsanwalt für Mietrecht in Nürnberg, nennt mehrere Faktoren, die Gestank zum Mietmangel machen: „Intensität, Häufigkeit und Dauer“. Das persönliche Empfinden eines Menschen spiele dabei aber keine Rolle.

Der einmalige Geruch von Schweißfüßen berechtigt noch lange nicht zur Mietminderung. Laut Gesetz darf der Mieter nur dann die Miete mindern, wenn er wegen Gestank seine Wohnung nicht oder nur eingeschränkt nutzen kann (§ 536 BGB). Wenn das zutrifft, liegt ein Mangel an der Wohnung vor.

 
 

Faustformel Geruchsbelästigung: Übliches ist oft zumutbar

Die erste Frage bei Gestank ist: Haushaltsüblich oder nicht? Gerüche, die durch haushaltsübliche Tätigkeiten entstehen, muss der Mieter in aller Regel dulden, haushaltsunüblichen Gestank eher nicht.

 
 

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Geruchsbelästigung: Was Mieter dulden müssen und was nicht

Müffelnd, beißend, herb oder doch eher faulig: Geruchsbelästigung kann verschiedene Ursachen haben. Ist der Gestank aber unzumutbar, hat der Mieter diese Möglichkeiten:

 
 

Mietminderung wegen Zigarettenrauch?

Wenn der Nachbar ständig auf dem Balkon raucht, kann das für den Mieter zur Belastung werden. Ärgerlich ist das besonders dann, wenn er direkt im Stock über dem qualmenden Nachbarn wohnt.

Diese Rechte hat der Mieter: Zwar darf der Mieter seinem Nachbarn das Rauchen nicht verbieten, doch gegenseitige Rücksichtnahme gilt für beide Seiten – so heißt es in einem Grundsatzurteil des Bundesgerichtshofes zu Rauchen in der Mietwohnung. Frischhut erklärt: „Der Mieter darf rauchfreie Zeiten fordern und der Nachbar und er müssen sich auf eine Zeitfenster-Regelung einlassen.“ Wenn der Nachbar sich nicht an diese Regelung hält, kann demnach eine Mietminderung berechtigt sein.

 
 

Mietminderung wegen Essensgeruch?

Der eine lässt sein Essen immer anbrennen und der nächste kocht stets mit so viel Knoblauch, dass das ganze Wohnhaus danach riecht.

Diese Rechte hat der Mieter: Viele Gerichte beurteilen Kochen als „sozialadäquaten Vorgang“, daher entscheiden sie bei Essensgerüchen meist zu Gunsten des Kochs, sogar bei umstrittenen Zutaten wie Knoblauch. Frischhut sagt: „Bei haushaltsüblichen Gerüchen ist die Schwelle ziemlich hoch. Da muss die Fritteuse fast 24 Stunden täglich in Betrieb gehalten werden, damit der Geruch einen Mangel darstellt.“

 
 
INFO

Geht der Geruch von einem Gewerbetrieb in der Nähe ausgeht, so gilt: An eine Fleischerei, Gasstätte oder Bäckerei dürfen nicht die gleichen Anforderungen gestellt werden, wie an private Haushalte. Auch wenn das Bratfett bis in die Wohnung riecht: Wenn die Gaststätte schon bei Unterzeichnung des Mietvertrages da war, muss der Mieter den Gestank in der Regel dulden (§ 536b BGB).

 

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Mietminderung wegen Grillgestank?

Manche Mieter erklären den Sommer zur Dauergrillzeit. Doch nicht jeder erträgt den Geruch von brutzelndem Schweinefleisch und auch der beißende Grillrauch sorgt häufig für Ärger unter Nachbarn. Kein Wunder, dass das Thema Grillen die Gericht häufig beschäftigt.

Diese Rechte hat der Mieter: Zunächst einmal lohnt ein Blick in die Hausordnung oder den Mietvertrag. Dort ist nämlich häufig geregelt, dass das Grillen auf dem Balkon nur eingeschränkt erlaubt oder ganz verboten ist. Daran muss sich der Mieter in aller Regel auch halten, da ihm sonst eine Abmahnung oder gar eine Kündigung seitens des Vermieters droht. Insbesondere der Grillgestank, der entsteht, wenn ein Holzkohlegrill verwendet wird, wird meist nicht geduldet.

Gibt es in Hausordnung und Mietvertrag keine Regelungen zum Grillen, dürfen Mieter theoretisch auf ihrem Balkon und auf ihrer Terrasse machen, was sie wollen – es gilt aber immer das Gebot der Rücksichtnahme. In gewissem Rahmen müssen Mieter Grillgerüche hinnehmen, Mietminderungen wegen Grillgeruch ist nicht möglich.

 
 

Mietminderung wegen Geruch von Schweiß und Urin im Treppenhaus?

Im Treppenhaus sammelt sich der Gestank des ungeduschten Nachbarn, es riecht nach Urin oder gar nach Verwesung.

Diese Rechte hat der Mieter: Geruch aufgrund von mangelnder Hygiene könne ein Grund zur Mietminderung sein, so Frischhut. „Dieser Geruch ist nicht haushaltsüblich.“ Jedoch seien die Gerichte mit der Höhe der Mietminderung sehr zurückhaltend. Frischhut nennt ein Beispiel: In einem Streitfall in Berlin beklagte sich die Nachbarin über die extremen Körpergerüche sowie Geruchsbelästigungen im Hausflur durch Hundeurin und sich zersetzendem Hausmüll. Der Gestank war so intensiv, dass das Treppenhaus nur mit Geruchsschutz betreten werden konnte und bis in die Wohnungen hinein drang. Das Erstaunliche: „Das Gericht urteilte mit einer Mietminderung von höchstens zehn Prozent.“

 
 

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Mietminderung wegen Müll und Unrat?

Wenn der Nachbar seinen Müll nie rausbringt, riecht das irgendwann auch der Mieter in der Nebenwohnung. In anderen Fällen müffelt die Mülltonne des nächsten Supermarkts bis in die Wohnung.

Diese Rechte hat der Mieter: Wenn Müll intensiv stinkt und bis in die Wohnung des Mieters zu riechen ist, kann das laut Frischhut ein Grund zur Mietminderung sein. Der Vermieter muss dann dafür sorgen, dass die Geruchsquelle beseitigt wird.

 
 

Mietminderung wegen Abgasen?

Direkt neben der Mietwohnung entsteht ein neuer Großparkplatz. Wegen des Abgasgestanks fällt die Freude bei den Mietern trotz neuer Parkmöglichkeiten oft eher mäßig aus.

Diese Rechte hat der Mieter: Hier gilt es laut dem Experten abzuwägen, für wen der Parkplatz gebaut wird: „Dass sich jemand wegen dem eigenen Parkplatz beschwert und die Miete mindern will ist unwahrscheinlich.“ Grundsätzlich sei eine Mietminderung wegen Abgasen jedoch denkbar.

Wenn der Parkplatz vor dem Mieter da war, konnte der Mieter vom Abgasgestank wissen und muss ihn in der Regel dulden (§ 536b BGB). Anders kann die Lage sein, wenn der Parkplatz neu gebaut wird und der Mieter nichts vom kommenden Gestank wusste: In einem Einzelfall lag dieser in unmittelbarer Nähe zu Wohnzimmer, Schlafzimmer und Terrasse der Mieterin, so die Belästigung durch Lärm und Abgase eine Mietminderung rechtfertigte (AG Spandau 6 C 526/99).

 
 

Mietminderung wegen Haustiergeruch?

Bei Schmuddelwetter riecht es im Treppenhaus nach dem nassen Hund des Nachbarn. Hält er sich keinen Hund, sondern ein Frettchen, so kann der Geruch sogar noch intensiver sein.

Diese Rechte hat der Mieter: Der Mieter hat hier nur im Extremfall ein Recht zur Mietminderung, so Frischhut: „Solange es nicht Fäkal- oder Uringeruch ist, der Gestank vorübergehend und die Tierhaltung zulässig, muss der Mieter das dulden.“ Zudem seien Hunde und Katzen übliche Haustiere, ein bisschen Geruch von nassem Hund oder alter Katze muss der Mieter also hinnehmen.

Bei Frettchen läge der Fall anders: „Das ist eine völlig andere Geruchsintensität, gerade bei nicht kastrierten Tieren.“ Im Einzelfall urteilte ein Gericht, ein Frettchen sei kein Haustier, da es normalerweise außerhalb der Wohnung gehalten werde. Daher sei es nicht ungewöhnlich, wenn von ihm unzumutbare Gerüche ausgehen (AG Köln 201 C 457/87). Gerade bei unüblichen Haustieren kann also eine Mietminderung wegen Gestank berechtigt sein.

 
 
INFO

Eine Mietminderung ist nicht nur wegen Geruchsbelästigung zulässig, sondern auch wegen anderer Mängel, zum Beispiel wegen Schmutz und DreckLärm, einer defekten Heizung oder Hitze.

 

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Mietminderung wegen Gestank: So gehen Mieter vor

Wird der Mieter durch Gestank auf unzumutbare Weise in seiner Wohnung einschränkt, so kann eine Mietminderung gerechtfertigt sein. Das gilt insbesondere dann, wenn der Gestank stark, häufig und andauernd auftritt.

Doch der Mieter darf bei Geruchsbelästigung nicht sofort die Miete mindern. Erst muss er seinem Vermieter den Gestank unverzüglich als Mangel melden (§ 536c BGB). Dazu schreibt der Mieter ihm eine Mängelanzeige , in der er den Gestank beschreibt und dem Vermieter eine Frist setzt, bis wann dieser Geruch beseitigt sein soll. Erst nach Ablauf der Frist darf der Mieter die Miete mindern.

 
 
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Dazu, wie viel Mietminderung angemessen ist, gibt es keine gesetzlich festgelegten Zahlen. Wenn der Mieter die Miete mindern will, sollte er sich zur Sicherheit vom Fachanwalt oder beim Mieterbund beraten lassen.

 
 

Wichtig: In manchen Fällen steht dem Mieter keine Mietminderung zu, etwa dann, wenn er bereits bei Abschluss des Mietvertrages von der Geruchsquelle wissen konnte: Ein Mieter, der neben einer Gaststätte einzieht, kann wissen, dass von dort Essensgerüche herüberziehen. Darum muss er den Geruch hinnehmen.
Eine Ausnahme ist nur möglich, wenn der Mieter sich das Recht zur Mietminderung bereits beim Unterzeichnen des Mietvertrages vorbehält (siehe § 536b BGB).

 
 
EXPERTEN-TIPP

Gestank beweisen
Bei immer wieder auftretenden Geruchsbelästigungen reicht eine Beschreibung des Sachmangels als Beweis (BGH VIII ZR 155/11). Laut Jens Hermann, Fachanwalt für Mietrecht in Nürnberg, beschreibt der Mieter dazu die Art des Gestanks, wann, wie oft und wie intensiv er auftritt und wie lange er dauert. Gerade bei subjektiven Mängeln wie Gestank empfiehlt er, zusätzlich die Aussagen von Zeugen einholen.

 

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Frank Kemter

04.11.2021

 
 

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