Hausgeld: Diese Kosten teilen sich Wohnungseigentümer

Was ist Hausgeld?

Das Hausgeld für die Wohnung ist eine Vorauszahlung, die jeder Wohnungseigentümer monatlich an den Hausverwalter der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) zahlt. Dieser rechnet das Hausgeld am Jahresende ab. Wurde es zu niedrig angesetzt, kommen auf die Eigentümer gegebenenfalls Nachzahlungen zu, war es zu hoch angesetzt, gibt es Rückzahlungen. Das Hausgeld ist somit eine Art Betriebskostenvorauszahlung für den Eigentümer.

Zum Hausgeld zählen alle laufenden Betriebskosten wie etwa für Hausstrom oder Abfallentsorgung, Verwaltungskosten und die Instandhaltungsrücklage.

Groben Schätzungen zufolge ist das Hausgeld für eine Eigentumswohnung meist 20 bis 30 Prozent teurer als die Betriebskosten eines Mieters.

Was gehört zum Hausgeld?

Das Hausgeld, das im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) als Lasten und Kosten bezeichnet wird, deckt zum einen die herkömmlichen Betriebskosten, die bei Vermietung auch auf den Mieter umgelegt werden können (§ 1 BetrKV).

Hinzu kommen aber weitere monatliche Kosten, die Eigentümer selbst tragen müssen – und Vermieter nicht auf den Mieter umlegen dürfen:

• Verwaltungskosten: Dazu gehören zum Beispiel die Kosten für die Kontoführung der Eigentümergemeinschaft, für die Haus- beziehungsweise Wohnungsverwaltung und Geschäftsführung.
• Instandhaltungsrücklage: Das sind jene Rücklagen, die für die Erhaltung des Gemeinschaftseigentums – etwa für den neuen Anstrich der Fassade oder die Renovierung des abgenutzten Treppenhauses – gebildet werden. Wichtig: Die Instandhaltungsrücklage muss im Wirtschaftsplan separat aufgeführt werden.

• Mehr erfahren: Instandhaltungsrücklage – der Notgroschen für Eigentümergemeinschaften

Was gehört nicht zum Hausgeld?

Im Hausgeld ist die Grundsteuer nicht enthalten, da der Wohnungseigentümer sie unmittelbar an die Gemeinde zahlen muss. Wer seine Eigentumswohnung vermietet, kann diesen Kostenpunkt allerdings auf den jeweiligen Mieter umlegen.

Diese Kosten gehören ebenfalls nicht zum Hausgeld:

• Einige Versicherungen, wie die Grundbesitzerhaftpflichtversicherung
• Rundfunkbeitrag
• Stromkosten für die Wohnung selbst
• Kosten für Telefon-, Internet und Fernsehanschluss

Kann das Hausgeld auf den Mieter umgelegt werden?

Der Vermieter kann nur die umlagefähigen Nebenkosten auf den Mieter umlegen. Voraussetzung dafür ist, dass dies im Mietvertrag wirksam vereinbart wurde. Verwaltungskosten und Instandhaltungsrücklage können beispielsweise nicht auf den Mieter umgelegt werden.

• So rechnest du umlagefähige Nebenkosten mit deinen Mietern richtig ab

Fachanwalt Dr. Carsten Brückner erklärt zur Abrechnungsweise: „Der Vermieter sollte nicht direkt die Jahresabrechnung der Wohnungseigentümergemeinschaft an den Mieter weiterleiten, sondern muss den entsprechenden Verteilerschlüssel laut Mietvertrag anwenden.“ Das kann komplizierter werden, wenn der Vermieter für die Betriebskostenabrechnung an den Mieter einen anderen Verteilungsschlüssel anwendet als die Eigentümergemeinschaft: Zum Beispiel, wenn seine Abwasserkosten nach Wohnfläche abgerechnet werden – er sie dem Mieter aber nach Verbrauch abrechnen will.

Als Lösung rät Dr. Brückner darum, im Mietvertrag den gleichen Verteilerschlüssel festzulegen, wie laut Wohnungseigentümergemeinschaft vereinbart wurde. „In den Mietvertrag sollte er zudem schreiben: ‚Für den Fall, dass die WEG den Verteilerschlüssel ändert, behalte ich mir vor, diesen beschlossenen Schlüssel auch im Mietvertrag anzuwenden‘.“

• Hier liest du mehr zu den Verteilerschlüsseln.

Einen Überblick über die Betriebskosten und welche davon auf die Mieter umgelegt werden können, zeigen wir hier:

 

Wie hoch ist das Hausgeld?

Die Höhe des Hausgelds und auch der Instandhaltungsrücklage legt zunächst der Hausverwalter fest. Dr. Carsten Brückner, Fachanwalt für Miet- und Wohneigentumsrecht und Vorsitzender des Eigentümerverbandes Haus und Grund in Berlin, erklärt: „Er erstellt einen Wirtschaftsplan, in dem er die zu erwartenden Einnahmen und Ausgaben aufführt und leitet daraus die Höhe des Hausgeldes ab.“

Im nächsten Schritt muss der Wirtschaftsplan in der jährlichen Eigentümerversammlung beschlossen werden: Dazu reicht die einfache Mehrheit der Eigentümer (§ 28 WEG). Nicht immer ist jeder mit der Höhe von Hausgeld oder der Instandhaltungsrücklage einverstanden – Änderungen sind aber möglich: „Der Wohnungseigentümer kann einen Antrag stellen, dass die Kosten höher oder niedriger angesetzt werden. Auch hier reicht es aus, wenn die einfache Mehrheit zustimmt“, erklärt Dr. Brückner.

Wie viel Hausgeld ist normal?

Ob die Höhe des Hausgeldes angemessen ist, lässt sich nicht pauschal beantworten. Fachanwalt Dr. Carsten Brückner erklärt: „Das Hausgeld umfasst umlagefähige und nicht umlagefähige Kosten – diese sind je nach Eigenarten der Immobilie unterschiedlich.“ Auch die Größe des Gebäudes in der sich die Eigentumswohnung befindet sagt nichts über die Höhe der Kosten aus. Brückner erklärt: „Eine luxuriöse kleine Wohnanlage kann durchaus teurer sein als eine einfache große.“ Zum Beispiel, wenn eine große Grünanlage dabei ist, deren Pflege gezahlt werden muss oder zum Haus ein Fahrstuhl gehört. Wie viele Quadratmeter die Wohnung groß ist, lässt daher nicht zwangsläufig Rückschlüsse auf die Höhe des Hausgeldes zu.

Wie wird das Hausgeld verteilt?

Das Hausgeld wird, wie die Instandhaltungsrücklage in der Regel nach Miteigentumsanteil verteilt – sofern die Wohnungseigentümer nichts anderes beschlossen haben (§ 16 Absatz 2 WEG). Der Miteigentumsanteil steht in der Teilungserklärung und wird meist als rechnerischer Bruchteil des Gemeinschaftseigentums angegeben. Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann für jede Kostenposition aber auch eine eigene Kostenverteilung beschließen, zum Beispiel nach Verbrauch oder Anzahl der Personen im Haushalt.

Eine Ausnahme besteht hierbei: „Gibt es eine gemeinsame Heizungsanlage, so müssen die Heizkosten gemäß Heizkostenverordnung abgerechnet werden“, so Rechtsexperte Dr. Carsten Brückner.

• Hier erfährst du, wie Entscheidungen in der Eigentümergemeinschaft getroffen werden
• Hier erfährst du, wo du bei der Teilungserklärung genau hinschauen solltest

Müssen Eigentümer bei Leerstand Hausgeld zahlen?

Für das Hausgeld ist unerheblich, ob eine Wohnung bewohnt ist oder leer steht. Die Zahlung des einmal festgelegten Hausgeldes, ist ein Muss für den Wohnungseigentümer. Zumindest einen Teil des Geldes kann er aber bei der Jahresabrechnung wieder zurückbekommen – etwa jene Betriebskosten, die nach Verbrauch berechnet werden.

Was gehört in die Hausgeldabrechnung?

Nach Ablauf des Abrechnungszeitraumes – in der Regel ein Kalenderjahr – muss der Verwalter den Wirtschaftsplan überprüfen. Die entsprechende Hausgeldabrechnung muss er dem Eigentümer zukommen lassen. Fachanwalt Dr. Carsten Brückner erklärt: „In der Hausgeldabrechnung muss genau dargestellt sein, wie viel Hausgeld gezahlt wurde, ob eine Nach- oder Rückzahlung fällig ist und welcher Anteil für die Instandhaltung eingegangen ist.“

Zudem muss verständlich sein, wie die Nebenkosten verteilt wurden: Dazu muss bei jeder Kostenposition des Wirtschaftsplans – Abwasser, Gartenpflege oder Fahrstuhl – der Verteilerschlüssel angegeben sein, sodass der Eigentümer selbst nachprüfen kann, ob sein Anteil richtig berechnet wurde.

Übrigens: Das Hausgeld zahlen müssen Eigentümer auch, wenn der Genehmigungsbeschluss angefochten wurde, denn der Wirtschaftsplan ist die Grundlage für die Zahlungspflicht der Eigentümer.

Was geschieht, wenn ein Eigentümer Hausgeld schuldet?

Der Verwalter ist nach dem Wohnungseigentumsgesetz (§ 27 Abs. 1 Nr. 4 WEG) verpflichtet dafür zu sorgen, dass jeder Eigentümer sein Hausgeld zahlt. Gerät jemand in Rückstand, muss der Verwalter entsprechend tätig werden und diesen gerichtlich geltend machen. Ein einzelner Mieteigentümer ist dazu nicht berechtigt.

Damit der Verwalter entsprechend tätig werden kann, muss er aber auch durch die Gemeinschaftsordnung dazu ermächtigt sein. Alternativ kann er dies auch durch eine Ermächtigung im Verwaltervertrag oder aufgrund eines entsprechenden Beschlusses sein.

Sind zum Jahresende andere Eigentümer mit dem Hausgeld für ihre Wohnung in Verzug geraten, müssen dafür unter Umständen die anderen Eigentümer mit aufkommen. Das liegt daran, dass Eigentümergemeinschaften teilrechtsfähig sind und so eine eingeschränkte gesamtschuldnerische Haftung besteht. Allerdings kann die Wohnungseigentümergemeinschaft gegen säumige Eigentümer vorgehen.

Tipp für Wohnungskäufer: Wirtschaftsplan genau prüfen

Angehenden Wohnungseigentümern rät Rechtsexperte Dr. Carsten Brückner, vor dem Kauf den Zustand der Immobilie genau in Augenschein zu nehmen – etwa wie gut die Fassade in Schuss ist. Zudem sollten sie beim Verkäufer oder Makler genau nachfragen: „Gab es schon einmal Beschlüsse zu Reparaturen, Instandhaltungsmaßnahmen oder Modernisierungen?“

Auch ein Blick in die Wirtschaftspläne oder Versammlungsprotokolle gibt Auskunft, ob etwa Reparaturen anstehen oder in den letzten Jahren aufgeschoben wurden: Sind die Rücklagen für die Instandhaltung niedrig, der Reparaturbedarf aber groß, können auf den Wohnungseigentümer teure Sonderumlagen zukommen.

• Erfahre hier, welche weiteren Kosten durch Wohneigentum auf dich zukommen

Wer zahlt das Hausgeld bei Verkauf einer Eigentumswohnung?

Es kommt auf den Zeitpunkt des Verkaufs an, denn oftmals steht zum Verkaufsstichtag noch die Abrechnung der letzten Abrechnungsperiode für das Hausgeld aus. Die Abrechnung, ebenso wie die dadurch entstehenden Nachforderungen oder Guthaben entstehen allerdings erst durch den entsprechenden Beschluss der Eigentümergemeinschaft über die Jahresabrechnung.

Das heißt: Wird das Eigentum auf den neuen Eigentümer umgeschrieben und die Wohnungseigentümergemeinschaft trifft dann den Beschluss über die Jahresrechnung, so muss der Käufer für die folgende Rechnung aufkommen. Beschließt die Eigentümergemeinschaft erst die Jahresabrechnung und danach findet die Eigentumsumschreibung statt, so muss der Verkäufer für die Hausgeldrechnung geradestehen.

Um hier Streit zu vermeiden, sollten beide Parteien beim Aufsetzen des Kaufvertrages mit daran denken, eine Regelung für diese Fälle mit aufzunehmen, hier kann der Notar beratend zur Seite stehen.

Sebastian Brunner10.05.2023