Heizkostennovelle 2021: Das ändert sich für Vermieter, Eigentümer und Mieter
Novelle der Heizkostenverordnung – die Änderungen in Kürze
Die Novelle der Heizkostenverordnung (HeizkostenV) wurde bereits vom Bundeskabinett beschlossen. Nun muss noch der Bundesrat der Novelle zustimmen. Die Sitzung ist für den 17. September 2021 angesetzt. Nach der Zustimmung im Bundesrat wird die Verordnung im Bundesgesetzblatt veröffentlicht und tritt am Tag nach der Veröffentlichung in Kraft.
- Bis Ende 2026 müssen Vermieter dafür sorgen, dass alle Messgeräte fernablesbar sind – Ausnahmen sind nur in begründeten Einzelfällen möglich.
- Ab 2022 müssen Vermieter den Mietern monatlich Abrechnungs- und Verbrauchsinformationen mitteilen.
- Bei Verstoß gegen die Fernablesbarkeit oder dem Ausbleiben von Mitteilungen kann der Mieter den auf ihn entfallenden Kostenanteil um drei Prozent kürzen.
Mit der Novelle der Heizkostenverordnung reagiert die Bundesregierung auf die novellierte EU-Energieeffizienzrichtlinie vom 11. Dezember 2018. Diese enthält „Verpflichtungen zur Fernablesbarkeit der messtechnischen Ausstattungen zur Verbrauchserfassung, zur unterjährigen Verbrauchsinformation und zu Abrechnungsinformationen“, wie es im Verordnungsentwurf der Bundesregierung über die Änderung der Heizkostenverordnung heißt.
In der Praxis kommen durch die Heizkostennovelle 2021 folgende Änderungen auf Vermieter, Eigentümer und Mieter zu.
Heizkostennovelle 2021: Das ändert sich für Vermieter und Eigentümer
Durch die Novelle der Heizkosten, die voraussichtlich Mitte September 2021 in Kraft treten soll, hat der Gebäudeeigentümer, also der Vermieter oder Eigentümer in einer Wohnungseigentümergemeinschaft, weitere Pflichten auferlegt bekommen.
Verletzt der Vermieter eine der neuen Pflichten, so kann der Mieter den auf sie entfallenden Kostenanteil um drei Prozent kürzen.
Fernablesbarkeit der Messgeräte
Der Gebäudeeigentümer ist durch die Novelle der Heizkostenverordnung verpflichtet, bis Ende 2026 dafür zu sorgen, dass alle Messgeräte fernablesbar sind. Als fernablesbar gelten Geräte, die mit Walk-by- beziehungsweise Drive-by-Technologie ausgestattet sind. Dank dieser Technologie genügt es, wenn die Ableser in die Nähe des Hauses kommen, um die Verbrauchsdaten auszulesen – ein Besuch in der Wohnung des Mieters wird dadurch hinfällig. Der Zentrale Immobilien Ausschuss (ZIA) begrüßt diesen Schritt, sieht allerdings Potenzial für Nachbesserung: „In Zeiten von Corona, Klimaschutz und Energieeffizienz ist niemandem mehr zu vermitteln, dass noch Autos herumfahren, um gegebenenfalls monatlich Daten abzuholen.“ Vielmehr solle „automatisiert per Fernzugriff abgelesen und übertragen“ werden.
Ausnahmen für das Nachrüsten beziehungsweise ersetzen der Messgeräte gibt es nur dann, wenn es dem Vermieter durch besondere Umstände nicht möglich ist, das Gerät zu wechseln oder der Aufwand dafür unangemessen hoch wäre. Wie solche Umstände aussehen müssen, ist aber noch nicht abschließend geklärt.
Interoperabilität der Messgeräte
Die Messgeräte müssen nicht nur fernablesbar sein, sondern auch mit den Systemen anderer Anbieter Daten und Informationen austauschen können – also interoperabel sein. Die Interoperabilität ist für Messgeräte verpflichtend, die frühestens ein Jahr nach Inkrafttreten der Heizkostennovelle 2021 eingebaut werden. Für alle anderen Messgräte gilt wie bei der Fernablesbarkeit eine Frist bis Ende 2026.
Anbindung an Smart-Meter-Gateway
Gebäudeeigentümer, die die fernablesbaren Messgeräte ein Jahr oder später nach Inkrafttreten der Heizkostennovelle 2021 installieren, müssen dafür sorgen, dass diese an ein Smart-Meter-Gateway angebunden werden können. Für Hauseigentümer, die bereits fernablesbare Messgeräte installiert haben oder diese innerhalb eines Jahres nach Inkrafttreten der Heizkostennovelle installieren, gilt für die Anbindung an ein Smart-Meter-Gateway eine Übergangsfrist bis Ende 2031.
Das Smart-Meter-Gateway ist die zentrale Kommunikationseinheit des Messgeräts und muss die technologischen Standards des Messstellenbetriebsgesetzes erfüllen. Genau an dieser Stelle fordert Haus & Grund, „die Anforderung an fernablesbare Ausstattung zur Anbindung an ein Smartmeter-Gateway zu streichen und damit die Technologieoffenheit und wirtschaftliche Lösungen zu fördern.“
Monatliche Mitteilung ab 2022
Ebenfalls neu ist die Pflicht für Vermieter, in deren Immobilien bereits fernablesbare Messgeräte installiert sind, den Mietern ab 2022 monatlich Abrechnungs- und Verbrauchsinformationen mitzuteilen. In der Mitteilung muss es auch neue zusätzliche Informationen für den Mieter geben, beispielsweise zum Brennstoffmix oder zu erhobenen Steuern.
Der Vermieter muss dem Mieter die Mitteilung so zugänglich machen, dass er nicht danach suchen muss. Das kann beispielsweise über einen Brief, aber auch auf elektronischen Weg durch eine E-Mail oder ein Webportal geschehen. Bei Webportalen muss der Vermieter den Mieter jedoch immer darauf hinweisen, dass eine neue Mitteilung vorhanden ist – sonst würde es nur als Zurverfügungstellen gewertet.
Heizkostennovelle 2021: Das ändert sich für Mieter
Die Änderungen, die in Folge der Novellierung der Heizkostenverordnung auf Vermieter zu kommen, betreffen teilweise auch Mieter: Zum einen muss der Vermieter zukünftig nicht mehr in die Wohnung des Mieters, um dessen Verbrauchsdaten abzulesen.
Zum anderen bekommen Mieter, die in einer Immobilie wohnen, in der bereits fernablesbare Messgeräte installiert sind, ab 2022 monatlich Abrechnungs- und Verbrauchsinformationen per Brief, E-Mail oder ein Webportal bereitgestellt. „Die klare Information des Nutzers über Wärmeenergieverbrauch und den verbundenen CO2-Emissionen kommt eine relevante Bedeutung zu. Die Sensibilisierung der Kunden mittels verbesserter Information über ihren tatsächlichen Verbrauch ist insoweit eine sinnvolle Maßnahme zur Reduzierung der CO2-Emissionen, dass der tatsächliche Nutzen den Aufwand überwiegt“, heißt es in einer Stellungnahme des Zentralen Immobilien Ausschusses (ZIA) zur Heizkostennovelle 2021.
Andreas Steger
01.09.202