Immobilienblase 2022: Platzt sie in Deutschland?

- Was ist eine Immobilienblase?
- Gibt es in Deutschland derzeit eine Immobilienblase?
- Was sind die Ursachen für eine Immobilienblase?
- Wann platzt eine Immobilienblase?
- Was passiert, wenn eine Immobilienblase platzt?
- Kann eine Immobilienblase verhindert werden?
- Drohende Immobilienblase: Soll ich meine Immobilie jetzt verkaufen?
Was ist eine Immobilienblase?
Das Prinzip einer Immobilienblase kann mit einer Seifenblase verglichen werden. Je mehr Luft in die Seifenblase geblasen wird, desto höher ist die Wahrscheinlichkeit, dass sie platzt. Bei einer Immobilienblase sind die Kaufpreise die treibende Kraft.
Je höher die Nachfrage für Immobilien ist, desto höher sind in der Regel auch die Angebotspreise. Das führt irgendwann unweigerlich dazu, dass sich die Immobilienpreise vom eigentlichen Sachwert deutlich entkoppeln: Käufer also bereit sind enorm überhöhte Preise zu zahlen.
Doch die Steigerung der Preise ist nur bis zu einer bestimmten Grenze möglich. Sind die Kaufinteressenten nicht mehr bereit die hohen Preise zu zahlen, wird die Grenze also überschritten, sinkt die Nachfrage und damit auch die Preise wieder. Sinken die Preise recht plötzlich und außergewöhnlich schnell, so wird vom Platzen der Blase gesprochen.
Wie zeigt sich, dass eine Immobilienblase existiert?
Für eine Immobilienblase gibt es verschiedene Anhaltspunkte:
- Sehr starker Preisanstieg: Die Kaufpreise für Immobilien steigen nahezu grenzenlos an und entkoppeln sich von den Mietpreisen, der Inflation und den Durchschnittseinkommen der Bevölkerung.
- Überbewertung von Immobilien: Die stark gestiegenen Kaufpreise stehen nicht mehr im Verhältnis zum eigentlichen Sachwert der Immobilie.
- Zunahme von Spekulationen: Immobilien werden häufiger als schnelle Kapitalanlage gekauft. In der Regel werden hier renovierungsbedürftige Häuser gekauft, renoviert und zu einem höheren Preis wieder verkauft. Begünstigt wird dies noch, wenn alternative Kapitalanlagen an Attraktivität verlieren. Das können beispielsweise die niedrigen Zinsen auf Sparguthaben sein.
- Zu geringe Bautätigkeit: Wird zu wenig gebaut, bleibt das Verhältnis zwischen Nachfrage und Angebot in Schieflage, was zu weiter steigenden Preisen führt.
- Politik versucht gegenzusteuern: Greift die Politik in den Immobilienmarkt ein, beispielsweise über vermehrte Neubauprojekte, spricht es dafür, dass die Regierung von einer Blasengefahr ausgeht.
Gibt es in Deutschland derzeit eine Immobilienblase?
Ob sich in Deutschland gerade eine Immobilienblase bildet oder diese sogar kurz vorm Platzen ist, darüber sind sich Experten uneinig. Diese Punkte sprechen dafür:
- Unstrittig ist, dass die Kaufpreise für Immobilien in Deutschland seit Jahren stetig ansteigen. Insbesondere in den großen Metropolen München, Hamburg oder Berlin haben die Preise deutlich angezogen. Das zeigt auch eine Analyse von immowelt für 77 deutsche Großstädte, die besagt, dass sich die Wohnungspreise im 5-Jahresvergleich zum Teil sogar verdoppelt haben. Erfahre hier mehr über die Marktanalyse.
- Laut Einschätzung der Bundesbank sind Immobilien in Deutschland bis zu 40 Prozent überbewertet. Die Kaufpreise liegen also über dem, was angemessen wäre. Sie warnt seit längerem vor einer Immobilienblase und bereiten sich auf ein mögliches Platzen vor.
- Einige Experten sehen auch manch politische Maßnahmen als Indikator dafür, dass die Bundesregierung eine gewisse Blasengefahr annimmt. So wurde 2017 ein Gesetz erlassen, das der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) die Möglichkeit bietet, durch Eingriffe in den Immobilienmarkt Spekulationsblasen entgegenzuarbeiten. Die Finanzaufsicht hat bereits reagiert und strengere Regeln auf den Weg gebracht: Seit 1. April 2022 Banken in Deutschland müssen als Vorsorge für mögliche Rückschläge in den kommenden zwölf Monaten einen zusätzlichen Kapitalpuffer ansparen. Auch mit der Einführung der Grundsteuer C ab 2025 soll Grundstücksspekulationen ein Riegel vorgeschoben werden. Denn die neue Grundsteuer erlaubt es Kommunen für baureife Grundstücke einen höheren Hebesatz festzulegen, sollte keine Bebauung stattfinden. Hier erfährst du mehr über die Grundsteuer und ihre Berechnung.
- Auch beginnen sich seit einiger Zeit die Mietpreise langsam, aber sicher von den Kaufpreisen zu entkoppeln. Das wird durch die Entwicklung des Mietpreismultiplikators – auch Vervielfältiger genannt – deutlich. Der Multiplikator zeigt an, wie viele Jahreskaltmieten den reinen Kaufpreis ausmachen. Während dieser in Berlin 2018 bei 27 Jahren lag, ist er 2021 bereits bei 36 Jahren. In Hamburg stieg der Vervielfältiger sogar von 31 auf 43 an. Das verdeutlicht, dass die Kaufpreise schneller steigen als die Mietpreise, was für eine Immobilienblase sprechen könnte.
Obwohl es Anhaltspunkte für eine Blasengefahr gibt, sprechen auch gewichtige Argumente und die derzeitige Lage auf dem Immobilienmarkt stark gegen eine Immobilienblase in Deutschland:
- Das Hauptargument, das deutlich gegen eine Immobilienblase spricht, ist die Situation auf dem deutschen Immobilienmarkt. Es befinden sich weit weniger Objekte auf dem Markt, als die Nachfrage da ist. Auch Neubau wird daran vorerst nichts ändern können, sodass die Knappheit weiterhin bestehen bleibt. Mit sinkenden Preisen ist daher wohl erstmal nicht zu rechnen.
- Trotz der derzeitigen Niedrigzinsen sind die Vergaberichtlinien für Darlehen in Deutschland aber immer noch recht streng. Wer eine schlechte Bonität aufweist, bekommt den Kredit nicht leichtfertig hinterhergeworfen. Ein derartiger Zusammenbruch, wie er ab 2007 in den USA stattgefunden hat, ist hierzulande daher nicht zu erwarten.
Das derzeitige steigen der Zinsen könnte der Auslöser des Platzens einer möglichen Blase sein. Insbesondere dann, wenn die Europäische Zentralbank (EZB) die Leitzinsen ebenfalls anhebt. Denn damit würden die Bauzinsen noch einmal stärker ansteigen und die Kreditkosten weiter in die Höhe treiben. Gerade bei Anschlussfinanzierungen könnte das zu einem Problem werden.
Zinsen für Immobilienkredite
Effektivzinssätze Banken DE an private Haushalte, Quelle: ESZB-Statistiken
Jetzt Angebote erhaltenBereits jetzt hat der Zinsanstieg Auswirkungen auf die Belastung von Wohnungskäufern, wie eine immowelt Analyse ergab. Aktuell müssen Kreditnehmer für eine 80-Quadratmeter-Bestandswohnung monatlich bis zu 430 Euro mehr zahlen als noch zu Jahresbeginn. Sollten die Zinsen auf drei Prozent ansteigen, könnten es monatlich bis zu 1.030 Euro mehr werden. Erfahre hier mehr über die Marktanalyse.
Nichtsdestotrotz gehen Experten nicht von einem plötzlichen Preiseinsturz aus. Bisher steigen die Preise weiter. Es warnen jedoch einige Experten vorm Platzen der Blase.
Was sind die Ursachen für eine Immobilienblase?
Damit eine Immobilienblase entsteht, müssen mehrere Faktoren ungünstig zusammenspielen. In der Regel gibt es aber zwei Hauptfaktoren, die zur Preisspirale auf dem Immobilienmarkt führen: eine zu lockere Kreditvergabe und eine fehlgeleitete Fiskalpolitik.
1. Kreditvergabe als Auslöser einer Immobilienblase
Je mehr Personen in der Lage sind in eine Immobilie zu investieren, desto mehr Einfluss nimmt dies auch auf die Preisentwicklung. Möglich wird dies beispielsweise, wenn die Vergaberichtlinien für Immobilienkredite gelockert werden, die Darlehenskosten wegen niedriger Zinsen sehr günstig sind oder beides gleichzeitig der Fall ist.
Können sich mehr Personen ein Haus, eine Wohnung oder ein Grundstück leisten, desto höher wird die Nachfrage. Wenn dann noch eine Verknappung auf dem Markt hinzukommt, steigen die Preise kontinuierlich oder auch sprunghaft an.
Beispiel: Immobilienblase in den USA 2007
Ende der 1990er-Jahre gab es in den Vereinigten Staaten von Amerika eine recht lockere Kreditvergabe, die vor allem auch einkommensschwachen Familien den Weg in ein Eigenheim ermöglichte. Die hohe Nachfrage ließ die Preise über die Jahre stark ansteigen. Doch statt zu reagieren, vergaben die Banken weiterhin Kredite an Personen mit eigentlich viel zu geringer Bonität. Um so viel Geld ausschütten zu können, mussten die Banken zum Teil selbst Kredite aufnehmen.
Als die Kreditnehmer aufgrund hoher Belastungen ihre Kredite nicht mehr tilgen konnten, waren sie gezwungen ihre Häuser wieder zu verlassen. In der Folge sanken die Immobilienpreise in der USA rapide. Was wiederum dazu führte, dass auch die Banken ihre eigenen Kredite nicht mehr abzahlen konnten und zum Teil bankrottgingen. Da die amerikanischen Banken ihre Kredite über den Wertpapiermarkt refinanzierten, hatte deren Pleite Auswirkungen auf Banken auf der ganzen Welt und löste die große Finanzkrise 2007/2008 aus. Auch einige deutsche Geldinstitute mussten damals gerettet werden.
2. Fiskalpolitik als Auslöser einer Immobilienblase
Der Staat versucht in der Regel über verschiedene Wege Schwankungen in der Wirtschaft auszugleichen. Das geschieht beispielsweise über Steuersenkungen oder -erhöhungen. Werden hier aber Fehlanreize geschaffen, kann dies die Bildung einer Immobilienblase begünstigen. Das ist zum Beispiel der Fall, wenn es Steuererleichterungen für den Immobilienkauf gibt. Das erlaubt, ähnlich wie eine lockere Kreditvergabe, dass sich mehr Menschen eine Immobilie leisten können. Die Nachfrage steigt, der Markt wird knapper, die Preise steigen ins unermessliche – und irgendwann platzt die Blase.
Beispiel: Fiskalpolitik nach der Wiedervereinigung Deutschlands
Nach der Wiedervereinigung Deutschlands 1990 hat der Fiskus Investments in Büroimmobilien in den neuen Bundesländern steuerlich gefördert. Insbesondere Investoren aus den alten Bundesländern nutzten die Möglichkeit und bauten neu oder sanierten aufwendig. Jedoch war die Nachfrage schneller gedeckt als angenommen und viele Objekte standen leer. Die Investoren konnten dadurch ihre Kredite nicht mehr refinanzieren und machten große Verluste.
Wann platzt eine Immobilienblase?
Damit eine Immobilienblase platzt, muss die Nachfrage stark zurückgehen. Das kann verschiedene Gründe haben:
- Käufer wollen die hohen Preise nicht mehr zahlen.
- Die Kosten für Kredite steigen wieder, es haben also weniger Interessenten die Möglichkeit zu kaufen und Kreditnehmer müssen zum Teil wieder verkaufen, weil sie keine Anschlussfinanzierung bekommen.
- Banken verschärfen die Richtlinien für die Kreditvergabe.
- Es wird mehr gebaut, es gibt also wieder mehr Angebot.
Die geringere Nachfrage wirkt sich dann in der Regel auch auf die Immobilienpreise aus: Zuerst schwächen sich die Preisanstiege ab, ehe sielangfristig sinken . Ist das zu beobachten gibt es auf dem Markt einen psychologischen Effekt, der das Platzen der Blase noch begünstigt: Denn zum einen hoffen Interessenten auf weiter fallende Preise und warten deshalb noch mit dem Kauf. Zum anderen versuchen Verkäufer schnellstmöglich ihre Immobilie noch zu einem relativ guten Preis zu verkaufen, müssen dabei aber in der Regel den Angebotspreis senken.
Kommt es dann sogar so weit, dass das Angebot – ob durch Leerstand oder Neubauten – die Nachfrage übersteigt, Fallen die Preise in der Regel noch schneller.
Was passiert, wenn eine Immobilienblase platzt?
Wenn eine Immobilienblase platzt, wird in der Regel eine gewisse Kettenreaktion ausgelöst:
- Nachfrage sinkt abrupt – dafür kann ein einzelner Auslöser sorgen oder es kommen mehrere zusammen.
- Durch die gesunkene Nachfrage fallen auch die Preise.
- Durch gefallene Preise sinkt die Bewertung von Immobilien.
- Die niedrigere Bewertung sorgt zum einen dafür, dass Verkäufer weniger für ihre Immobilie bekommen, als sie selbst gezahlt haben – sie machen also Verlust. Zum anderen können unter Umständen jene, die ihre Immobilie zwar behalten wollen, aber eine Anschlussfinanzierung benötigen, diese nicht mehr finanzieren, weil die Kreditkosten steigen.
- Es kommt zu vorschnellen Verkäufen und Zwangsversteigerungen.
- Dadurch sinken die Preise noch stärker.
- Das Angebot ist irgendwann höher als die Nachfrage, was die Preise weiter auf niedrigem Niveau hält.
Diese Kettenreaktion hat auf Käufer, Eigentümer, Verkäufer und Mieter unterschiedliche Folgen:
Auswirkung einer geplatzten Immobilienblase auf Immobilieneigentümer
Ist die Immobilie bereits abbezahlt und es besteht kein Wunsch, sie zu veräußern, so hat das Platzen einer Immobilienblase keine akuten Auswirkungen auf einen Eigentümer. Ihr Vermögen verringert sich zwar auch, aber das hat erst dann spürbare Folgen, wenn die Immobilie als Sicherheit für einen Kredit genutzt oder doch noch verkauft werden soll.
Problematisch kann es werden, wenn das Darlehen noch nicht abbezahlt ist und eine Anschlussfinanzierung notwendig ist. Denn die Konditionen für die Anschlussfinanzierung werden aufgrund des gesunkenen Immobilienwertes schlechter ausfallen. Noch problematischer wird es, wenn sich gleichzeitig das Zinsniveau erhöht. Kann der Eigenheimbesitzer aufgrund dessen seine Raten nicht mehr zahlen, muss er die Immobilie verkaufen – wahrscheinlich zu einem viel geringeren Preis als der, den er selbst dafür gezahlt hat. Im schlimmsten Fall droht sogar eine Zwangsversteigerung.
Auswirkungen einer geplatzten Immobilienblase auf Immobilienverkäufer
Wer seine Wohnung oder sein Haus verkaufen will oder muss, der hat durch die geplatzte Blase sehr wahrscheinlich mit großen finanziellen Verlusten zu rechnen. Denn mit sehr großer Wahrscheinlichkeit, muss die Immobilie zu einem weit geringeren Preis verkauft werden, als sie zuvor erworben wurde.
Wer also nicht tatsächlich verkaufen muss, sollte sich in der Situation den Verkauf seiner Immobilie überlegen und sie vielleicht vorerst vermieten. Hat sich der Markt erholt, kann erneut über einen Verkauf nachgedacht werden.
Auswirkungen einer geplatzten Immobilienblase auf Immobilienkäufer
Für Kaufinteressenten ist das Platzen einer Blase grundsätzlich nicht negativ. Jedoch ist auch hierbei das Timing entscheidend. Denn sollten nach dem Kauf einer Immobilie die Preise weiterhin sinken, so verliert auch das neuerworbene Objekt schnell an Wert. Es kann also passieren, dass auch Immobilienkäufer finanzielle Verluste erleiden.
Kaufinteressenten sollten in Zeiten sinkender Immobilienpreise nicht nur diese im Blick haben, sondern auch die Finanzierungskonditionen beobachten. Denn steigen die Kreditkosten wieder an, kann sich manch einer das Darlehen gar nicht mehr leisten.
Auswirkungen einer geplatzten Immobilienblase auf Mieter
Auf Mieter hat eine platzende Immobilienblase in der Regel keinen Einfluss. Es kann aber sein, dass durch die sinkenden Immobilienpreise auch die Mietpreise bei Neuvermietungen sinken. Ein Umzug könnte sich in dem Fall finanziell lohnen.
Kann eine Immobilienblase verhindert werden?
Ob es eine Immobilienblase gegeben hat, weiß man meist erst mit Sicherheit, wenn die Blase geplatzt ist. Das empirica Institut veröffentlicht regelmäßig den empirica-Blasenindex für den deutschen Immobilienmarkt, der sich mit der Blasengefahr auseinandersetzt.
Besteht die Vermutung, dass gerade eine Immobilienblase entsteht, so liegt es am Staat, dort rechtzeitig gegenzusteuern. Dafür gibt es verschiedene Wege. Zum einen können die Banken angehalten werden, ihre Vergaberichtlinien für Kredite zu verschärfen. Eine weitere Möglichkeit wäre, Spekulationsanreize so gering wie möglich zu halten, beispielsweise durch Steuererhöhungen.
Ob eine Blasenbildung aber tatsächlich komplett aufgehalten, beziehungsweise verhindert werden kann, ist umstritten.
Drohende Immobilienblase: Soll ich meine Immobilie jetzt verkaufen?
Generell scheint es aktuell immer noch eine sehr hohe Nachfrage nach Immobilien zu geben, die das Angebot an Immobilien übersteigt. Vor allem in Städten und Ballungsgebieten herrscht Wohnraummangel. Die Zinsen steigen zwar wieder, sind aber im historischen Vergleich immer noch niedrig. Die Lage auf dem Immobilienmarkt ist also für Verkäufer nach wie vor günstig.
Sollten die Zinsen jedoch weiter steigen, könnte sich das bald ändern. Es zeichnet sich durchaus eine Trendwende ab.
Wer also aktuell mit dem Gedanken spielt, seine Immobilie zu verkaufen, findet in Deutschland noch gute Marktbedingungen vor.
Ein Aufschub bietet sich an, wenn der Eigentümer noch nicht weiß, was er mit dem Verkaufserlös machen soll oder wenn die Spekulationsfrist noch nicht abgelaufen ist und der Verkäufer somit eine Steuer auf den Verkaufsgewinn zahlen müsste.
Bevor du deine Immobilie verkaufst, solltest du wissen, wie viel deine Immobilie aktuell wert ist:
Caroline Schiko07.04.2022