Sie sind hier:
  1. Home
  2. News
  3. Kündigung wegen Eigenbedarf: Wie sich Mieter wehren können

Kündigung wegen Eigenbedarf: Wie sich Mieter wehren können

Die Kündigung eines Mietvertrags wegen Eigenbedarfs ist oft ein Schock. Obwohl die Rechtsprechung in vielen Fällen auf der Seite des Vermieters ist, können sich Mieter manchmal erfolgreich dagegen wehren. So geht’s.

 

Vermieter können ihrem Mieter eine Kündigung wegen Eigenbedarfs aussprechen. Aber nicht jede Kündigung wegen Eigenbedarf ist rechtens – Mieter können sich dann wirksam wehren.

 
 

Was heißt Eigenbedarf?

Eigenbedarf ist ein Begriff im Mietrecht, der einen besonderen Kündigungsgrund beschreibt. Die wichtigsten Voraussetzungen für eine gültige Kündigung aus Eigenbedarf sind:

  • der Vermieter selbst oder ein naher Angehöriger nutzen die Wohnung
  • entsprechende Kündigungsfristen wurden eingehalten
  • die Kündigung wurde konkret begründet und kann vom Mieter nachgeprüft werden
 
 

Wann kann ein Vermieter wegen Eigenbedarf kündigen?

Ein Vermieter kann eine Mietwohnung nur für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts wegen Eigenbedarfs kündigen (BGB; § 573 (1, Abs.2)). Dazu zählen laut Rechtsprechung in der Regel nahe Verwandte wie Eltern, Kinder, Geschwister, Enkel, Großeltern, Nichten und Neffen oder Hausangestellte und Pflegepersonal. In der Übersicht ist zu sehen, für welche Familienangehörigen eine Eigenbedarfskündigung anerkannt wird.

Anerkennung des Eigenbedarfs:
  • Enkel, Kinder, Eltern, Großeltern
  • Geschwister
  • Nichten und Neffen
  • getrenntlebender Ehepartner ohne Scheidungsantrag
  • Schwiegerkinder und -eltern (bei bestehender Ehe)
  • eingetragener Ehepartner ohne Aufhebungsvertrag


Des Weiteren gibt es Verwandschaftsverhältnisse, bei denen der Eigenbedarf zwar auch anerkannt wird. Jedoch muss eine besondere enge Bindung in der Kündigung wegen Eigenbedarf beschrieben werden. Dazu zählen:

  • Großnichten und Großneffen
  • Stiefenkel
  • Cousine und Cousin


Zudem gibt es enge Verwandschaftsverhältnisse, bei denen nicht eindeutig geklärt ist, ob eine besonders enge Bindung in der Kündigung beschrieben werden muss. Dazu zählen:

  • Schwägerin und Schwager
  • Stiefeltern und Stiefkinder
  • Tanten und Onkel

Keine Anerkennung bei Kündigung wegen Eigenbedarf gibt es für:
  • Geschiedene Ehepartner
  • Ex-Schwiegereltern
  • Ex-Schwiegerkinder
 
 

Sonderfall: Kündigungsschutz bei Umwandlung in Eigentumswohnung

Wird ein Mietshaus an einen neuen Eigentümer veräußert, so bleiben die Mietverträge bestehen. Jedoch kann der Eigentümer den Mietern wegen Eigenbedarfs kündigen. Anders sieht es aus, wenn das Mietshaus in Eigentumswohnungen umgewandelt wird – dann besteht eine zeitlich begrenzte Kündigungssperre für den neuen Eigentümer.  Eine Kündigung wegen Eigenbedarfs ist dann frühestens nach drei Jahren möglich. Die Kündigungssperrfist kann von den Bundesländern per Landesverordnung auf bis zu zehn Jahre verlängert werden.

Dabei muss die WEG-Aufteilung erfolgt sein, nachdem der Mieter eingezogen ist. War die Wohnung zum Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses bereits eine WEG-Einheit, greift die Sperrfrist nicht.

 
 

Sonderfall: Erleichtertes Kündigungsrecht bei Zweifamilienhaus

Wer Mieter einer Wohnung in einem Zweifamilienhaus ist, in dem die andere Wohnung vom Vermieter selbst bewohnt wird, hat bei einer Kündigung schlechte Karten: Dem Vermieter steht in diesem Fall ein erleichtertes Kündigungsrecht zu (BGB, § 573a): Er kann jederzeit ohne Angaben von Gründen kündigen, allerdings verlängert sich die gesetzliche Kündigungsfrist um drei Monate.

 
 

Wann ist eine Kündigung wegen Eigenbedarf wirksam?

Eine Kündigung wegen Eigenbedarf ist nur dann wirksam, wenn sie inhaltlich genau begründet und formal korrekt ist. Mieter sollten daher das Kündigungsschreiben zunächst genau unter die Lupe nehmen.

Konkrete Begründungen werden von Gerichten deshalb gefordert, damit der Mieter nachprüfen kann, ob die Kündigung wegen Eigenbedarf gerechtfertigt ist.

 
 

Gibt es bei Kündigung wegen Eigenbedarf eine Widerspruchsfrist?

Um einer Kündigung wegen Eigenbedarf wirksam zu widersprechen, muss dies bis maximal zwei Monate vor Ende der Kündigungsfrist geschehen. Um sein Widerspruchsrecht genau einschätzen zu können, sollte ein Mieter den fachkundigen Rat des örtlichen Mietervereins oder eines Rechtsanwalts einholen. Denn bisweilen enthalten solche Kündigungsschreiben Mängel, die die gesamte Kündigung unwirksam machen.

 
 

Wann ist die Kündigung wegen Eigenbedarfs unwirksam?



Das Kündigungsschreiben ist aus formalen Gründen manchmal einfach unwirksam. Das ist beispielsweise der Fall, wenn die Begründung für den Eigenbedarf komplett fehlt. In diesem Fall muss der Mieter nicht widersprechen, er muss auch nicht ausziehen und kann einfach abwarten, was geschieht.

Eine Eigenbedarfskündigung kann in manchen Fällen auch dann unwirksam sein, wenn sie inhaltlich und formal korrekt ist – dann sollten Mieter schriftlich widersprechen.

Übrigens: Eine Eigenbedarfskündigung ist auch dann unwirksam, wenn der Eigenbedarf schon bei Abschluss des Mietvertrags bestand oder abzusehen war. Allerdings dürften betroffene Mieter in solchen Fällen oft Schwierigkeiten haben, dies zu beweisen.

 
 

Checkliste: Kündigung wegen Eigenbedarf prüfen

  • Kündigung schriftlich und an alle Mieter der Wohnung?
  • Wurde von allen Vermietern unterschrieben?
  • Sind die Person und das Verwandtschaftsverhältnis angegeben, wegen der Eigenbedarf angemeldet wird?
  • Ist der Grund nachvollziehbar?
  • Ist der Hinweis auf gesetzliches Widerspruchsrecht des Mieters enthalten?
  • Wurden gesetzliche Kündigungsfristen eingehalten?
 
 

Ihr Vermieter hat Eigenbedarf angemeldet und Sie möchten oder können nicht ausziehen? Oder Sie haben Zweifel an den Gründen Ihres Vermieters? Lassen Sie heute noch die Kündigung auf Richtigkeit überprüfen. Prüfen Sie Ihre Chancen eines Einspruches sowie Ihr mögliches Recht auf Schadensersatz zum günstigen Festpreis.

Unterstützung anfordern

 
 

Muss der Vermieter eine neue Wohnung anbieten?

Oft besitzen Vermieter mehrere Wohnungen oder ganze Mehrfamilienhäuser. Der Vermieter muss in manchen Fällen seinem Mieter eine geeignete Alternativwohnung anbieten. Das gilt nur dann, wenn:

  • sich die freiwerdende Wohnung im selben Haus oder derselben Wohnanlage des Vermieters befindet,
  • die Alternativwohnung bis zum Ablauf der Kündigungsfrist frei wird,
  • die Alternativwohnung vergleichbar ist – dem Single, dem eine Zweizimmerwohnung gekündigt wurde, muss also nicht die freiwerdende Sechszimmerwohnung angeboten werden.

Dabei muss der Vermieter auch die Konditionen zur Anmietung der Alternativwohnung mitteilen. Der Eigentümer eines Mehrparteienhauses, der mehrere Wohnungen vermietet hat, ist übrigens in seiner Entscheidung frei, welchem Mieter er kündigt.

Bietet der Vermieter seinem Mieter keine Alternativwohnung an, obwohl er dazu verpflichtet wäre, so wird er dem Mieter gegenüber möglicherweise Schadensersatzpflichtig. Er muss also beispielsweise Umzugskosten erstatten. Die Kündigung an sich bleibt allerdings wirksam.

 

 

 

Schutz vor Kündigung wegen Eigenbedarf vereinbaren

Sofern der Vermieter mitspielt, kann im Mietvertrag ein Ausschluss der Kündigung wegen Eigenbedarf vereinbart werden. Dann ist der Mieter fein raus: Ihm kann nicht wegen Eigenbedarfs gekündigt werden. Das gilt auch nach einem Eigentümerwechsel. Es gilt: Vertrag ist Vertrag.

 

Ist die Kündigung wegen Eigenbedarf bei Härtefällen unwirksam?



Die Kündigung wegen Eigenbedarf kann auch – zumindest zeitweise – abgewendet werden, wenn beim Mieter oder einem seiner Familienmitglieder ein besonderer Härtefall vorliegt. Solche Gründe sind zum Beispiel:

  • hohes Alter
  • Krankheit
  • Schwangerschaft
  • Suizidgefahr
  • tiefe Verwurzelung mit dem Umfeld, oft im Zusammenhang mit dem hohen Alter des Mieter

Liegen solche Gründe vor, sollte der betroffene Mieter Widerspruch gegen die Kündigung wegen Eigenbedarf einlegen. Damit wird diese zwar nicht komplett unwirksam, oft kann aber erreicht werden, dass das Mietverhältnis zumindest für einen befristeten Zeitraum fortgesetzt werden kann.

Ist es dafür schon zu spät oder hat der Mieter keinen Erfolg damit, kann er im Rahmen eines Räumungsrechtsstreits eine Verlängerung der Räumungsfrist um maximal ein Jahr erreichen. Voraussetzung ist allerdings eine Härte, bei der das Interesse des Mieters am Verbleib in der Mietwohnung das Interesse des Vermieters an der Räumung überwiegt.

Zuallerletzt steht dem Mieter noch die Möglichkeit des Zwangsvollstreckungsschutzes zur Verfügung. Paragraf 765a der Zivilprozessordnung sieht diese Möglichkeit aber nur vor, wenn ganz besondere Umstände eine Härte bedeuten würden, die mit den guten Sitten nicht vereinbar sind.

 
 

Schadensersatz bei vorgetäuschtem Eigenbedarf

Täuscht der Vermieter Eigenbedarf vor, ist er seinem Ex-Mieter gegenüber schadensersatzpflichtig. So gab der BGH einem Mieter im Grundsatz Recht, der von seinem Ex-Vermieter insgesamt 28.500 Euro Schadensersatz für seine jetzt höhere Monatsmiete, den längeren Weg zur Arbeit und die Kosten des ersten Gerichtsprozesses haben wollte (Az.: VIII ZR 99/14). Der Vermieter sei schadensersatzpflichtig, obwohl es im Vorfeld zu einem Vergleich kam. Denn zu diesem Zeitpunkt wusste der Mieter noch nicht, dass der Eigenbedarf nur vorgetäuscht war.

Übrigens: Entfällt nach der Kündigung der Eigenbedarf, so muss der Vermieter dies seinem Mieter umgehend mitteilen, da er ansonsten ebenfalls schadensersatzpflichtig sein kann.

 
 

Wohnung nicht zu retten: Aufhebungsvereinbarung

Wenn alle Stricke reißen und die Wohnung für den Mieter verloren ist, hat der Mieter vielleicht wenigstens gute Chancen auf eine Aufhebungsvereinbarung. Ein Beispiel: Der Vermieter möchte die Wohnung möglichst bald beziehen, die Kündigungsfrist beträgt jedoch wegen der langen Mietzeit neun Monate. Ein Aufhebungsvertrag könnte dann so aussehen, dass der Mieter bereits vorher auszieht und der Vermieter im Gegenzug die Umzugskosten übernimmt und auf Schönheitsreparaturen des Mieters verzichtet.

Zurück