Mietkaution Rückzahlung: Fristen und Regeln

Wann muss die Mietkaution zurückgezahlt werden?

Ist das Mietverhältnis beendet, hat der Mieter grundsätzlich Anspruch, seine Kaution samt Zinsen zurückzuerhalten. Eine gesetzliche Regelung, wann der Vermieter die Mietkaution zurückzahlen muss, gibt es nicht. Das ist allerdings kein Freibrief für den Vermieter, die Kaution lange einzubehalten. Wenn feststeht, dass nach Ende des Mietverhältnisses keine Ansprüche gegen den Mieter mehr bestehen, muss die Mietkaution zeitnah zurückgezahlt werden. Wenn keine Mängel bei der Wohnungsübergabe entdeckt wurden, ist dies in der Regel spätestens nach der letzten Betriebskostenabrechnung der Fall.

Wann verjährt der Anspruch auf Rückzahlung der Mietkaution?

Der Anspruch auf Rückzahlung der Mietkaution kann verjähren. Hier gilt die dreijährige Verjährungsfrist. Die Frist beginnt allerdings erst am Anfang des Folgejahres zu laufen.

Ein Beispiel: Der Mieter zieht am 31. Oktober 2022 aus. Dann beginnt die Frist am 1. Januar 2023 zu laufen und endet am 31. Dezember 2025. Ab 1. Januar 2026 hat der Mieter dann keine Möglichkeit mehr, an seine Mietkaution zu kommen.

• Erfahre hier alle wichtigen Verjährungsfristen für Mieter.

Wann darf der Vermieter die Mietkaution einbehalten?

Der Vermieter darf die Mietkaution oder einen Teil davon einbehalten, wenn noch Ansprüche gegenüber dem Mieter bestehen. Der häufigste Grund, warum die Mietkaution nicht direkt nach dem Ende des Mietverhältnisses zurückgezahlt wird, sind meist potenzielle Nebenkostennachzahlungen – diese kann der Vermieter erst feststellen, wenn die Nebenkostenabrechnung vorliegt.

Folgende Kosten kann der Vermieter aus der einbehaltenen Mietkaution begleichen:

• Beschädigung der Mietsache oder unterlassene Renovierungsarbeiten beziehungsweise Schönheitsreparaturen. Mängel an der Wohnung sollten Mieter und Vermieter idealerweise gleich in einem Wohnungsübergabeprotokoll festhalten. Nur dann hat der Vermieter das Recht, die Mängel bei der Mietkautionsabrechnung anzugeben und sie abzuziehen.
• Andere Forderungen wie Mietrückstände, die sich während des Mietverhältnisses gebildet haben. Dazu zählt auch, wenn ein Mieter nach Kündigung der Wohnung für die verbleibende Mietzeit die fällige Miete nicht mehr zahlt.
• Schadenersatz bei einer zu späten Rückgabe der Wohnung durch den Mieter. Endet das Mietverhältnis zum Beispiel Ende Februar, der Mieter gibt die Schlüssel aber erst am 6. März zurück, kann der Vermieter eine Nutzungsentschädigung und gegebenenfalls weitergehende Schadensersatzansprüche geltend machen.
• Offene Betriebskostenabrechnungen.

Wie lange kann der Vermieter die Mietkaution einbehalten?

Für die Überprüfung seiner Ansprüche, ob also beispielsweise Schäden an der Wohnung bestehen oder Betriebskostenabrechnungen offen sind, steht dem Vermieter vor der Rückzahlung der Mietkaution eine angemessene Prüf- und Überlegungsfrist zu. Eine gesetzlich geregelte Abrechnungsfrist besteht nicht.

In der Vergangenheit haben die Gerichte unterschiedlich entschieden und dies vom Einzelfall abhängig gemacht. „Die Mietkaution ist innerhalb von drei bis sechs Monaten abzurechnen“, erklärt Rechtsanwalt Michael Wolf aus Koblenz. Gerichte würden häufig bis zu sechs Monate Zeit geben. Danach kann der Mieter auf eine Mietkautionsabrechnung klagen.

Die Einhaltung der oben genannten Frist ist auch aus einem anderen Grund wichtig: „Schäden an der Wohnung verjähren laut dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) sechs Monate nach der Rückgabe der Wohnung“, erklärt Wolf. Das bedeutet, der Vermieter kann nach Fristablauf nur noch Ansprüche in Höhe einer nicht ausgezahlten Mietkaution verwerten.

Ist die Wohnungsrückgabe am 1. März, kann der Vermieter Forderungen wegen Beschädigungen in der Wohnung nur bis zum 31. August geltend machen. Ab dem 1. September sind diese Schäden verjährt, der Vermieter hat keine Ansprüche mehr.

Einzige Ausnahme sind in diesem Fall offene Betriebskostenabrechnungen. Hier muss es der Mieter hinnehmen, dass der Vermieter einen konkret geschätzten Teil der Mietkaution länger zurückhalten darf.

Rückzahlung der Mietkaution bei Eigentümerwechsel

Im deutschen Mietrecht gilt der Grundsatz: Kauf bricht nicht Miete. Das bedeutet, dass der neue Eigentümer in den Mietvertrag eintritt und auch alle Rechte und Pflichten daraus übernimmt. Dazu gehört auch die Pflicht, die Mietkaution nach dem Auszug abzurechnen und auszuzahlen. Das gilt selbst dann, wenn der neue Eigentümer die Mietkaution nicht vom alten Eigentümer übergeben bekommen hat.

Rückzahlung der Mietkaution im Todesfall des Vermieters

Auch beim Tod des Vermieters gilt: Die Erben werden Rechtsnachfolger des verstorbenen Mieters und übernehmen alle Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag. Diese müssen demzufolge beim Auszug die Mietkaution abrechnen, beziehungsweise auszahlen.

Vermieter zahlt Mietkaution nicht zurück: Wie können Mieter die Rückzahlung einfordern?

Bestehen keine offenen Forderungen mehr und es sind bereits mehr als sechs Monate vergangen, der Vermieter behält die Mietkaution aber dennoch ein, können Mieter schriftlich die Rückzahlung einfordern. Dies kann formlos passieren, das Schreiben sollte aber folgende Punkte enthalten:

• Enddatum des Mietverhältnisses
• gegebenenfalls das Datum der Wohnungsübergabe mit Verweis auf das dabei erstellte Wohnungsübergabeprotokoll
• die Höhe der gezahlten Mietkaution
• Frist, bis wann die Rückzahlung erfolgen soll
• Angabe, wohin der Vermieter die Rückzahlung überweisen soll
• Hinweis darauf, dass bei ausbleibender Rückzahlung ein Anwalt hinzugezogen wird

Kann die Mietkaution abgewohnt werden?

Manche Mieter glauben, dass in den letzten drei Monaten vor dem Auszug die Mietkaution einfach abgewohnt werden kann und dann sei man quasi quitt. Doch dem ist nicht so. Die Mietsicherheit dient der Sicherung von Ansprüchen des Vermieters, etwa wegen vom Mieter verursachter Schäden oder unterlassener Schönheitsreparaturen. Schlimmstenfalls kann der Vermieter wegen der Nichtzahlung der verklagen.

Sonderfall: Mietkautionsbürgschaft

Wurde keine Mietkaution gezahlt, sondern stattdessen eine Mietkautionsbürgschaft als Sicherungsleistung gewählt, so muss der Vermieter, so er keine Ansprüche geltend macht, eine Enthaftungserklärung auf der Urkunde unterschreiben. Mit diesem Schreiben kann der Mieter dann beim Anbieter die Mietkautionsbürgschaft kündigen.

• Erfahre hier mehr, wie eine Mietkautionsbürgschaft funktioniert.

Hat der Vermieter hingegen Ansprüche, so muss er diese beim Bürgen geltend machen. Anbieter, die solche Bürgschaften anbieten, räumen dann dem Mieter ein, innerhalb einer Frist die Ansprüche zu widerlegen. Danach prüft der Bürge die Ansprüche und zahlt sie an den Mieter aus.

Caroline Schiko