Mietminderung wegen Hitze – erfolgreich durchsetzen
Darf der Mieter wegen Hitze die Miete mindern?
Einem Mieter steht nach Paragraf 536 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) das Recht auf Mietminderung zu, wenn ein Mangel an der Mietsache in Haus oder Wohnung besteht und der „vertragsgemäße Gebrauch“ dadurch erheblich eingeschränkt ist. Demnach müsste die Hitze in der Wohnung einen Mangel darstellen, damit sie einen Grund zur Mietminderung wäre.
Jutta Hartmann, Pressesprecherin des Deutschen Mieterbundes (DMB), erklärt: „Sommerhitze in der Wohnung ist an sich grundsätzlich kein Mangel, der eine Mietminderung erlaubt. Hier kommt es in erster Linie immer auf den Einzelfall an.“ Einige Gerichtsurteile zeigen an Einzelfällen, wie individuell die Lage zu beurteilen ist – Faktoren wie Baujahr der Immobilie, Etage und der Temperaturunterschied von innen zu außen sind dabei entscheidend.
3 beispielhafte Urteile zur Mietminderung wegen Hitze
Im Dachgeschoss müssen Mieter mit Hitze rechnen
Neubauten müssen vor Hitze schützen
Innen muss es mindestens 6 Grad kühler als außen sein
Baujahr für eine Mietminderung maßgeblich
Bei einer entsprechend teuren, gut ausgestatteten Wohnung gibt es laut Hartmann vom DMB eine Erwartungshaltung, dass sie auch im Sommer Schutz vor Hitze bieten muss. Ein Neubau ohne ausreichend Hitzeschutz kann also unter Umständen als ein Mangel dargestellt werden. „Wer in einem Altbau wohnt, wird dagegen wohl keinen Erfolg vor Gericht haben.“ Eine Wärmeisolierung müsse zwar gegeben sein, aber der Mieter habe nur einen grundsätzlichen Anspruch auf einen baurechtlichen Wärmeschutz, der dem Baujahr des Gebäudes entspricht. Kurz: Umso älter das Haus, desto geringer die Chance auf eine Mietminderung.
Mietminderung wegen Hitze: Wann ist die Wohnung zu heiß?
Als grobe Orientierung nennt der Mieterverein München anhand verschiedener Urteile 26 Grad als Grenze. „Da es sich bei Temperaturen über 26 Grad in der Wohnung um eine Beeinträchtigung der Wohnqualität und somit um einen Mangel handeln dürfte, kann der Mieter auch die Miete mindern“, sagt Anja Franz, Pressesprecherin des Mieterverein München. Mietern rät sie jedoch, vor einer voreiligen Mietminderung lieber rechtlichen Rat einzuholen.
Gleiches gilt für die Höhe der Mietminderung, denn pauschale Aussagen dazu, um wie viel die Miete wegen Hitze gekürzt werden darf, lassen sich nicht treffen. Wichtig dabei: Laut Franz gilt der Anspruch auf Mietminderung nur für die Tage im Monat, an denen es in der Wohnung tatsächlich so heiß sei, nicht für den gesamten Monat. Herrscht also zum Beispiel an 20 von 31 Tagen in der Wohnung zu starke Hitze, darf die Mietminderung nur für 20 Tage, beziehungsweise 20/31 der Monatsmiete, berechnet werden.
Kann der Vermieter wegen Hitze zum Umbau gezwungen werden?
Einen Vermieter zum Sanieren zwingen könne der Mieter im Grunde nicht, sagt Jutta Hartmann vom Deutschen Mieterbund. „Das geht nur, wenn vor dem Einzug im Mietvertrag entsprechende Modernisierungen angesprochen und schriftlich fixiert worden sind.“ Wurde beispielsweise vertraglich vereinbart, dass an Balkon oder Terrasse eine Markise angebracht werden soll, kann der Mieter den Vermieter dazu auffordern.
Es kann sein, dass der Vermieter auch ohne bindende Vereinbarung geneigt ist, dem Wunsch des Mieters nachzukommen. Ob er nur auf Jalousien, Markisen oder Rollläden zurückgreift, eine Klimaanlage installieren lässt oder direkt die Außenwände saniert und mit einem entsprechenden Wärmeschutz versieht, bleibt dann aber seine Entscheidung. Zudem muss der Mieter im Gegenzug gegebenenfalls damit rechnen, dass die Miete in Zukunft aufgrund einer Modernisierungsmieterhöhung steigen könnte.
Modernisierung der Dämmung: Darf der Vermieter die Kosten auf Mieter umlegen?
Für die Kosten der Umbauarbeiten kommt zunächst der Vermieter auf. Doch er kann diese in Form einer Mieterhöhung unter Umständen auf den Mieter umlegen. Führt die Baumaßnahme für besseren Hitzeschutz dazu, dass der Wohnwert der Wohnung steigt, etwa durch eine bessere Isolierung oder Wärmedämmung, handelt es sich um eine Modernisierung. 8 Prozent der entstandenen Modernisierungskosten können dann auf die Jahresmiete umgelegt werden (§ 559 BGB).
Wohnung zu heiß: Darf der Mieter selbst modernisieren?
Der Mieter darf ohne Erlaubnis des Vermieters in der Regel keine größeren baulichen Veränderungen vornehmen. Das heißt in der Regel: keine Rollläden, keine Markisen, Klimaanlagen oder Ähnliches. Es sei denn, der Vermieter gibt sein ausdrückliches Okay. Dies sollte schriftlich eingeholt werden. Jedoch muss der Mieter damit rechnen, diese Einbauten bei Auszug wieder zurückbauen zu müssen.
Vorgehen bei Hitze: Wie kann ich Miete mindern?
Der Deutsche Mieterbund warnt vor einer voreiligen oder zu hohen Mietminderung. „Wer voreilig die Miete kürzt, kann schnell in Zahlungsrückstand geraten und riskiert eine latente Gefahr, dass ihm die Wohnung gekündigt wird“, sagt Jutta Hartmann vom DMB. Sie rät darum, erst einen Mieterverein oder einen Fachanwalt für Mietrecht ins Boot zu holen sowie Informationen über das Baujahr und die bauliche Beschaffenheit der eigenen Wohnung zu erfragen. Um die Miete zu mindern, sollte die Miete zunächst unter Vorbehalt gezahlt werden, um sie rückwirkend wieder einfordern zu können.
Dafür muss der Mieter dem Vermieter den Mangel, in dem Fall die überhöhte Temperatur mitteilen. Denn nur, wenn der Vermieter Kenntnis davon hat, kann er ihn auch beseitigen und der Mieter seine Ansprüche geltend machen. Dies geschieht üblicherweise über eine schriftliche Mängelanzeige. Darin enthalten sein sollte:
- Eine genaue Beschreibung des Problems.
- Eine Dokumentation der Innen- und Außentemperaturen und die Benennung eines Zeugen, laut Franz. Tipp: Hier lohnt es sich, ein Thermometer zu nutzen, dass die einzelnen Höchsttemperaturen aufzeichnet und speichert.
- Eine Frist, die der Mieter dem Vermieter zur Beseitigung des Mangels setzt. Angemessen sind in der Regel zwei Wochen.
- Die Mitteilung, dass der Mieter seinen Anspruch auf Mietminderung geltend macht oder dass er die Miete bis zur Beseitigung des Mangels nur unter Vorbehalt zahlt. Bei Mietminderungen aufgrund von Hitze empfiehlt der DMB das Zahlen unter Vorbehalt.
Wie beweise ich, dass die Wohnung zu warm ist?
Im Idealfall mit Hilfe eines Zeugen und den beispielsweise in einer Tabelle klar dokumentierten Innen- wie Außentemperaturen kann dem Vermieter dargestellt werden, dass die Wohnung zu heiß war.
Was kann ich selbst zum Hitzeschutz tun?
Mieter können selbst dazu beitragen, dass sich die Wohnung nicht unnötig mehr aufheizt, als sie es wegen der Außentemperaturen ohnehin macht.
Tipp 1: Richtig lüften
Das richtige Lüften ist ein wichtiger Faktor beim Erwärmen der Wohnräume. Die Prämisse ist hierbei: Die warme Luft möglichst draußen lassen. Das heißt, tagsüber die Fenster und Türen besser geschlossen halten und erst dann lüften, wenn die Temperatur draußen wieder niedriger ist als drinnen. Das ist meist am frühen Morgen oder späten Abend der Fall. Wenn nicht die Gefahr besteht, dass es hereinregnet, dann ist Nachtlüften eine gute Option. So kann die warme Luft aus dem Inneren der Wohnung mehrere Stunden lang entweichen. Ein Fliegengitter an Fenster oder Türen hilft, sich vor lästigen Insekten zu schützen.
Beim Lüften sollte möglichst für einen Durchzug gesorgt werden. Das heißt: Nicht nur kippen, sondern weit öffnen.
Sollte tagsüber ein Luftaustausch nötig sein, dann die Lüftungsdauer eher kurz halten.
Tipp 2: Fenster und Türen abdunkeln
Durch Fenster und Türen kommt die meiste Wärme in die Wohnung. Es gibt verschiedene Möglichkeiten, das zu verhindern oder zumindest zu vermindern. Im Inneren der Wohnung ist dies meist leicht umzusetzen. Soll es ein außenliegender Sonnenschutz sein, muss der Mieter um Erlaubnis gefragt werden, sobald eine bauliche Veränderung notwendig ist. Für einige Sonnenschutzmaßnahmen gibt es jedoch auch Varianten, bei denen nicht gebohrt werden muss. So eignen sich für Balkone mit Dach eine Klemmmarkise, deren Gestell zwischen Boden und Dach geklemmt wird.
Außenliegender Sonnenschutz:
- Rollläden
- Markisen
- Sonnensegel
- Sonnenschirme
Innenliegender Sonnenschutz:
- Sonnenschutzfolie an Fensterscheiben (gibt es mit unterschiedlich starker Verdunklung)
- Jalousien, Plissees, Rollos und Vorhänge
- Schnelle Notlösung: Fenster mit Alufolie verdunkeln
Tipp 3: Nicht benötigte Geräte vom Strom nehmen
Elektrische Geräte sorgen für zusätzliche Wärme – auch im Stand-by-Modus. Um die Erwärmung nicht voranzutreiben, sollten all jene, die nicht gebraucht werden, vom Strom getrennt werden. Dadurch wird zudem eine Überhitzung der Geräte verhindert.
Bei Geräten wie dem Kühlschrank darauf achten, dass sie nicht zu nah an der Wand stehen, damit die warme Luft sich dort nicht staut.
Tipp 4: Ventilator oder Klimagerät nutzen
Ein Ventilator kühlt die Luft zwar nicht ab, sorgt aber für einen angenehmen Luftzug. Beim Lüften kann er aber behilflich sein: Den laufenden Ventilator in Richtung geöffnetes Fenster stellen. Das beschleunigt den Luftaustausch. Wer eine Schüssel oder einen Eimer mit Eiswürfeln vor den Ventilator stellt, bekommt einen ähnlichen Effekt, wie mit einem Luftkühler. Auch ein nasses Handtuch oder Bettlaken kann vor den Ventilator gehängt werden. Durch die Verdunstung wird der Raum kühler. Doch dieser Trick sollte nur bei sehr trockener Hitze angewendet werden, weil das Raumklima sonst schnell sehr schwül und unangenehm wirkt.
Achtung! Den Ventilator nie durchgängig auf den Körper richten. Das kann zu schmerzenden Verspannungen sowie ausgetrockneten Augen führen. Besser die Pendelfunktion nutzen oder den Rotor Richtung Decke drehen.
Wesentlich kostenintensiver als ein Ventilator ist die Nutzung eines Klimagerätes. Die Anlagen gibt es auch in mobilen Varianten. Sowohl die Anschaffungskosten als auch die zusätzlichen Stromkosten fallen in der Regel höher aus als bei einem Ventilator. Jedoch sorgen die Anlagen tatsächlich für eine Abkühlung der Luft. Je nach Modell wird die Luft auch gleich gefiltert und somit Gerüche und Schadstoffe entfernt.
Tipp 5: Zimmerpflanzen mit kühlendem Effekt
Es gibt Zimmerpflanzen, die einen kühlenden Effekt haben, da sie das aufgenommene Wasser wieder an die Luft abgeben. Dabei gilt, je größer die Blätter, desto größer der Effekt. Zu den kühlenden Pflanzen gehören unter anderem:
- Bogenhanf
- Gummibaum
- Kolbenfaden
- Nestfarn
- Palmen
- Birkenfeige
Tipp 6: Flächenheizung zur Kühlung nutzen
Heizungen sollen eigentlich für Wärme sorgen. Wer eine Wärmepumpe nutzt, kann aber mit den passenden Komponenten auch kaltes Wasser durch die Heizrohre leiten und damit den Raum kühlen.
21.07.2023