Mietpreisbremse – alles Wissenswerte für Mieter und Vermieter

03.04.2021

Mit der Mietpreisbremse will die Bundesregierung den Anstieg der Mieten in Gegenden mit angespanntem Wohnungsmarkt eindämmen. Hier finden Mieter und Vermieter die wichtigsten Informationen zur Mietpreisbremse zusammengefasst.

Die Mietpreisbremse gilt aktuell in vielen Teilen Deutschlands. Seit 1. Juni 2015 können die Bundesländer Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt festlegen, in denen die Mietpreisbremse greift. Die Folge: Wird eine Wohnung neu vermietet, darf die Miete dort in der Regel höchstens zehn Prozent höher sein als die Miete einer vergleichbaren Wohnung - der ortsüblichen Vergleichsmiete. Zunächst sollten die Regelungen nur fünf Jahre bis Ende 2020 gelten, die Große Koalition entschied sich jedoch dafür, die Mietpreisbremse um weitere fünf Jahre zu verlängern und seit dem 1. April 2020 sogar zu verschärfen.

Obwohl es die Mietpreisbremse inzwischen bereits einige Zeit gibt, gibt es bei Mietern wie Vermietern immer noch Unklarheiten. Zum Beispiel, ab wann eine Wohnung von der Mietpreisbremse ausgenommen ist und in welcher Form Vermieter darüber informieren müssen.

Hier gibt es einen Überblick über die gesetzlichen Regelungen, wie hoch die Miete sein darf, welche Pflichten Vermieter erfüllen müssen – und was Mieter tun können, wenn ihre Vermieter die Grenzen der Mietpreisbremse überschreiten.

SO FUNKTIONIERT DIE MIETPREISBREMSE

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In diesen Bundesländern gilt die Mietpreisbremse

Baden-Württemberg

Die Mietenbremse in Baden-Württemberg ist seit dem 4. Juni 2020 in 89 Städten und Gemeinden gültig. Darunter Stuttgart, Karlsruhe, Mannheim und Freiburg. Die entsprechende Verordnung wurde im Gesetzblatt verkündet. Die vorherige Verordnung war vom Landesgericht wegen eines Formfehlers gekippt worden, weil die Begründung nicht ausreichen dargelegt wurde.

[Zurzeit gibt es in zwölf von 16 Bundesländern Einschränkungen durch die Mietpreisbremse. Ausgenommen sind das Saarland, Sachsen, Sachsen-Anhalt und Schleswig-Holstein. Grafik: immowelt

Die Mietpreisbremse soll nur in Gegenden mit einem „angespannten Wohnungsmarkt“ gelten. Welche Gegenden das sind, bestimmen die Landesregierungen über entsprechende Verordnungen, in denen sie eine Begründung darlegen, warum die jeweiligen Städte und Gemeinden in die Verordnung aufgenommen werden. Die Mietpreisbremse gilt dann für eine Dauer von maximal fünf Jahren. Danach muss neu über sie entschieden werden. Es liegt also an den Landesregierungen, wo und ob die Mietpreisbremse umgesetzt wird. Bis Ende 2020 konnten nach der bisherigen Rechtslage noch solche Verordnungen erlassen werden. Ein Maßstab für die Rechtmäßigkeit einer Mieterhöhung ist die ortsübliche Vergleichsmiete.

Ausnahme

Lediglich Sachsen mit den Großstädten Dresden und Leipzig, Sachsen-Anhalt (Magdeburg) sowie das Saarland (Saarbrücken) haben die Mietpreisbremse bisher nicht eingeführt, Schleswig-Holstein indes hat die Mietpreisbremse 2019 wieder abgeschafft.

Download: Hier Excel-Tabelle mit allen betroffenen Städten und Gemeinden mit Mietpreisbremse kostenfrei herunterladen. (Stand: Januar 2021)

Die ortsübliche Vergleichsmiete - so wird sie berechnet

Wie hoch die ortsübliche Vergleichsmiete ist, darüber gibt in den meisten Städten und Gemeinden der örtliche Mietspiegel Auskunft. Die Vergleichsmiete wird als Nettokaltmiete angegeben – die blanke Miete, ohne Heiz- und Nebenkosten. Der Betrachtungszeitraum für die ortsübliche Vergleichsmiete umfasst seit 2020 in der Regel die vorangegangenen sechs Jahre. Bis Ende 2020 konnten allerdings noch Mietspiegel mit Stichtag vor dem 1. März 2020 nach der alten Regelung erstellt werden, in der der Betrachtungszeitraum vier Jahre beträgt.

In Gebieten ohne Mietspiegel können gegebenenfalls Vergleichsdatenbanken von Vermieter- und Mietverbänden herangezogen werden, oder vergleichbare statistische Erhebungen zur ortsüblichen Miete. Auch ein Sachverständigengutachten zählt als Grundlage (§ 558a II 3 BGB).

Wo kein Mietspiegel vorhanden ist, kann eine Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete auch durch den Verweis auf drei vergleichbare Wohnungen gestützt werden (§ 558a II Nr. 4 BGB). Wie man einen Mietspiegel richtig liest, erklärt der Ratgeber Mietspiegel richtig lesen - so geht's.

Reform: Mietspiegel für Gemeinden mit über 50.000 Einwohnern Pflicht

Die Große Koalition hat sich am 10. Juni 2021 auf eine Reform des Mietspiegels geeinigt. Dadurch werden alle Gemeinden mit mehr als 50.000 Einwohner verpflichtet, einen Mietspiegel zu erstellen. Die Reform ist auf Initiative der SPD entstanden, die so für mehr Gerechtigkeit sorgen will, da die Mieter „nun die ortsübliche Vergleichsmiete leicht errechnen können und dann von ihren Rechten gegen überzogene Mieterhöhungen Gebrauch machen können“, sagte Johannes Fechner, rechtspolitische Sprecher der SPD-Bundestagsfraktion, der dpa. Da die Erstellung eines Mietspiegels nun zusätzlich an klare Vorgaben gebunden ist, sollen Mieter und Vermieter gleichermaßen mehr Rechtssicherheit erhalten.

Allgemeine Fragen zur Mietpreisbremse

Gilt die Mietpreisbremse bei bestehenden Mietverträgen?

In welchen Fällen gilt die Mietpreisbremse nicht?

Gilt die Mietpreisbremse nach einer aufwendigen Moderniesierung?

Gilt die Mietpreisbremse nach einer teilweisen Sanierung?

Gilt die Mietpreisbremse bei Staffelmiete und Indexmiete?

Die Mietpreisbremse gilt auch bei der Staffelmiete. In Staffelmietverträgen kann der Vermieter für jedes Jahr die Höhe der Miete festlegen. Kommt die Mietpreisbremse dazu, so gilt: Jede neue Mietpreissteigerung, die mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt, wird auf die Höhe der Zehn-Prozent-Grenze gekappt. So ist nicht die ganze Mietsteigerung unwirksam, sondern nur der überschießende Teil

Bei Indexmietverträgen gilt sie nur zum Teil. Bei der Indexmiete wird die Miethöhe an den Verbraucherpreisindex gekoppelt, der regelmäßig vom Statistischen Bundesamt ermittelt wird. Allerdings unterliegt lediglich die anfänglich vereinbarte Ausgangsmiete der Mietpreisbremse, jede weitere Mieterhöhung nicht. Das heißt: Steigt die ortsübliche Vergleichsmiete nicht, der Verbraucherpreisindex aber schon, so sind auch Mietpreise jenseits der Zehn-Prozent-Grenze möglich.

Staffelmietvertrag

Indexmiete, Mieterhöhung, Foto: Syda Productions /stock.adobe.com

Indexmietvertrag

Das müssen Vermieter über die Mietpreisbremse wissen

Bei Wiedervermietung müssen sich Vermieter danach richten, ob in ihrem Gebiet die Mietpreisbremse gilt. Ist das der Fall, so muss sich die Höhe der Miete in der Regel am örtlichen Mietspiegel orientieren und darf nicht mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.

Dies ist die starre Richtschnur dafür, wie viel Miete Vermieter verlangen dürfen. Die Vergleichsmiete ist im ortsüblichen Mietspiegel zu finden. Hierbei ist die amtliche Version zu empfehlen, die von der Kommune oder Verbänden herausgegeben wird. Sie kosten oft nur ein geringes Entgelt und werden alle paar Jahre erneuert. Darin enthalten sind Tabellen mit Grundpreisen und Auflistungen von möglichen Zu- oder Abschlägen auf den Wohnwert. Unterm Strich ergibt sich daraus dann die übliche Nettogrundmiete – die blanke Miete, ohne Nebenkosten – auf die Vermieter dann zehn Prozent aufschlagen dürfen.

Hier gibt es eine detaillierte Anleitung für die Berechnung der Miethöhe: Mietspiegel richtig lesen.

Welche Folgen hat es, wenn der Vermieter zu viel Miete verlangt?

Wann muss der Vermieter Unterlagen des Vormieters zeigen?

Mieterhöhung: Welche Erhöhung ist trotz Mietpreisbremse erlaubt?

Hohe Miete trotz Mietpreisbremse: Wie erfüllen Vermieter ihre Auskunftspflicht?

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Was bedeutet die Mietpreisbremse für Mieter?

Wo der Wohnraum knapp und deswegen die Nachfrage für Wohnungen enorm ist, soll die Mietpreisbremse den Markt regulieren. So ist es im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB § 556d) festgehalten.

Darin heißt es: "Wird ein Mietvertrag über Wohnraum abgeschlossen, der in einem [...] bestimmten Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt liegt, so darf die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um zehn Prozent übersteigen."

Damit sollen Mieter vor einer hohen finanziellen Belastung geschütz werden. Allerdings gibt es einige Ausnahmefälle, die eingangs genannt wurden, in denen die Grenze auch den ausgewiesenen Gebieten der Mietpreisbremse dennoch überschritten werden darf. Die aktuelle Rechtslage im Überblick:

Bei neuem Mietvertrag müssen Gründe für höhere Miete mitgeteilt werden

Wer nach dem 1. Januar 2019 einen Mietvertrag unterzeichnet, muss vorab vom Vermieter darüber informiert werden, falls die Miethöhe über der Zehn-Prozent-Grenze liegt, inklusive der Angabe des Grundes – zum Beispiel, weil umfassend modernisiert wurde. Geschieht dies nicht, sind maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete erlaubt.

Liegt die Wohnung mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete und der Mieter bekommt dies erst nach Vertragsschluss mitgeteilt, so kann er die Miethöhe immer noch rügen – und die Mietdifferenz zwischen zulässiger und tatsächlich gezahlter Miete für die nächsten zwei Jahre nach der nachgeholten Auskunft von seinem Vermieter zurückfordern.

Trotz Mietpreisbremse – Wann darf der Vermieter die Miete erhöhen?

Auch im laufenden Mietverhältnis kann es dazu kommen, dass die Miete über die Zehn-Prozent-Grenze der ortsüblichen Vergleichsmiete steigt: Wenn modernisiert wird. Grund dafür ist die Modernisierungsmieterhöhung, die es auch während der Mietpreisbremse erlaubt, bis zu acht Prozent der Modernisierungskosten auf den Mieter umzulegen.

Missbräuchliches „Herausmodernisieren“ ist verboten

Seit 2019 haben Mieter bei Modernsierungen aber mehr Rechte: Denn wenn Vermieter umfangreiche Modernisierungsmaßnahmen gezielt einsetzen, um Mieter „herauszumodernisieren“ – also zur Kündigung zu veranlassen –, ist das eine Ordnungswidrigkeit. Diese wird dann vermutet, wenn…

der Vermieter nicht innerhalb von zwölf Monaten nach Ankündigung mit der Maßnahme beginnt.
die Arbeiten nach Beginn mehr als zwölf Monate lange ruhen.
eine Mieterhöhung von mindestens 100 Prozent angekündigt wird.
die Maßnahme so durchgeführt wird, dass der Mieter erheblich belastet wird.

Der Vermieter kann sich dann von nur davon entlasten, wenn er einen nachvollziehbaren objektiven Grund vorbringen kann, der die Vermutung widerlegt. Für gezieltes „Herausmodernisieren“ wird eine Geldbuße von bis zu 100.000 Euro fällig.

Mieterhöhung, Miete erhöhen, Foto: iStock/g-stockstudio

Mieterhöhung – was ist zulässig?

Viele Mieter haben vor einer drastischen Mieterhöhung Angst. Dafür gibt es im Gesetz aber klare Regelungen. So prüfen Mieter, wann eine Mieterhöhung zulässig ist. weiterlesen

So viel Miete können Mieter zurückfordern

Je nachdem, wann ein Mietverhältnis begründet wurde, können Mieter durch ihre Rüge unterschiedlich viel Miete zurückbekommen. Das liegt daran, dass die Gesetzgebung zur Rückforderung der Miete durch die Verschärfung der Mietpreisbremse zum 1. April 2020 geändert wurde (§ 556g BGB).

Das Mietverhältnis wurde vor dem 1. April 2020 begründet:

Der Mieter kann erst ab dem Zeitpunkt, zu dem er den Vermieter gerügt hat, bei der nächsten fälligen Miete zu viel gezahltes Geld zurückfordern – und zwar jenen Anteil, der oberhalb der Zehn-Prozent-Grenze liegt.

Das Mietverhältnis wurde ab dem 1. April 2020 begründet:

Der Mieter hat in der Regel Anspruch auf die Rückzahlung der gesamten zu viel gezahlten Miete, und zwar ab Beginn des Mietverhältnisses. Vorausgesetzt, er erteilt die Rüge in den ersten zweieinhalb Jahren nach Beginn des Mietverhältnisses und das Mietverhältnis war bei Zugang der Rüge noch nicht beendet.
Wer erst zweieinhalb Jahre nach Beginn des Mietverhältnisses die überhöhte Miete rügt, trifft damit nur noch künftige Mietzahlungen, die nach der Rüge fällig werden. Das in der Vergangenheit zu viel gezahlte Geld kann er nicht mehr zurückfordern. Das ergibt sich aus Artikel 229 § 51 EGBGB.

Wichtig: Mieter sollten die Miete nicht eigenständig kürzen. Denn sollte sich im konkreten Fall herausstellen, dass die Miethöhe doch rechtens ist, riskieren sie eine Kündigung wegen der dadurch entstehenden Mietschulden. Zur Sicherheit empfiehlt sich daher die Beratung durch einen Mieterverein oder einen Fachanwalt.

Wie umfassend muss eine Modernisierung sein, damit eine Wohnung von der Mietpreisbremse ausgenommen wird?

Meine Wohnung ist möbliert angemietet. Gilt die Mietpreisbremse trotzdem?

Was können Mieter bei Verstößen gegen die Mietpreisbremse tun?

Wie geht es mit der Mietpreisbremse weiter?

Die Mietpreisbremse gilt nun bis 2025. Städte und Gemeinden, in denen sie noch nicht gilt, haben weiterhin die Möglichkeit, Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt zu definieren und die Mietpreisbremse einzuführen. Allerdings nur noch bis Ende des Jahres 2020, da nach der bisherigen Rechtsprechung die entsprechenden Verordnungen nur bis dahin erlassen werden können.

Kilian Treß31.03.2021

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