Rauchen in der Wohnung: Was darf der Vermieter verbieten?
Rauchen in der Wohnung: Das Wichtigste in Kürze
- Rauchen zählt meist zum vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung, auch auf Balkon und Terrasse.
- Im Mietvertrag kann über eine Individualvereinbarung Rauchverbot vereinbart werden.
- Gebot der gegenseitigen Rücksichtnahme: Wird der Nachbar durch das Rauchen stark beeinträchtigt, muss der Raucher seinen Konsum einschränken.
- Beim Auszug gelten für die Raucherwohnung oft die allgemeinen Regeln zu Schönheitsreparaturen.
Der Nachbar raucht wie ein Schlot, das Treppenhaus stinkt wie ein Aschenbecher – Zigaretten sind in vielen Mietshäusern ein Problem. Einerseits ist Rauchen in den eigenen vier Wänden erlaubt, auf der anderen Seite steht das Gebot der Rücksichtnahme auf die Mitmenschen. Mieter und Vermieter, die sich von Zigarettenrauch gestört fühlen, können sich unter Umständen wehren.
Darf der Vermieter Rauchen in der Wohnung verbieten?
Laut Bundesgerichtshof (BGH) gehört es grundsätzlich zum vertragsgemäßen Gebrauch, sich in der in der eigenen Wohnung, auf dem Balkon oder der Terrasse eine Zigarette oder eine Pfeife anzuzünden und diese zu rauchen (BGH, Az.: VIII ZR 124/05). Das gilt, sofern nichts Gegenläufiges vereinbart ist, der Zustand der Wohnung dadurch nicht erheblich verschlechtert wird (BGH, Az.: VIII ZR 242/13) und der Mieter seine Mitmieter mit dem Rauchen nicht wesentlich beeinträchtigt. Einfach verbieten darf der Vermieter das Rauchen in der Wohnung also nicht.
Aber es gilt ebenso das Gebot der gegenseitigen Rücksichtnahme: Die persönliche Freiheit des Mieters, zu rauchen versus das Recht der Nichtraucher und Mitmieter auf körperliche Unversehrtheit. Darum muss der Mieter zumutbare Maßnahmen ergreifen, um andere möglichst nicht oder wenig zu stören, zum Beispiel durch regelmäßiges Lüften. Auch kann von einem Kettenraucher etwas mehr Rücksicht gefordert werden, wenn sein Nachbar Asthmatiker oder Allergiker ist und das Passivrauchen dessen Zustand verschlimmern könnte. Unter bestimmten Umständen kann der Vermieter dann das Rauchen in der Wohnung verbieten.
Gilt im Mietshaus Rauchverbot?
Das Rauchen kann in den Gemeinschaftsflächen des Hauses verboten werden, also etwa:
- im Treppenhaus
- im Hausflur
- im Keller
- in der Waschküche
- im Fahrstuhl
- auf dem Speicher
- in der Tiefgarage
Möglich ist das über das Anbringen von Verbotsschildern oder eine entsprechende Vereinbarung in der Hausordnung, die zum Beispiel das Rauchen im Treppenhaus untersagt.
Was der Vermieter noch in der Hausordnung regeln darf, steht in unserem Artikel.
Wann ist das Rauchverbot im Mietvertrag gültig?
Ein über die Gemeinschaftsflächen hinausgehendes Rauchverbot, das für die eigene Wohnung gilt, ist laut Bundesgerichtshof nur möglich, wenn dies als individuell ausgehandelte Vereinbarung im Mietvertrag steht (Az.: VIII ZR 37/07).
Unwirksam ist dagegen eine vorformulierte Klausel, die das Rauchen verbietet – sprich: Wer einen Mietvertrag vorgelegt bekommt, in dem Rauchen verboten wird, kann diesen getrost unterschreiben. Daran halten muss er sich nicht.
Müssen Mieter Rauchen dulden?
Laut Urteil des Bundesgerichtshofes muss der Qualm nicht mehr geduldet werden, wenn er objektiv als „wesentliche Beeinträchtigung“ zu werten ist. Der Betroffene hat dann einen Unterlassungsanspruch (Az.: V ZR 110/14). Im konkreten Fall hatten Mieter in der ersten Etage eines Mehrfamilienhauses gegen die Mieter im Erdgeschoss geklagt, da sie mehrmals täglich auf dem Balkon rauchten. Durch den aufsteigenden Tabakrauch fühlten sie sich gestört und forderten, den Zigarettenkonsum zumindest stundenweise zu verbieten.
Für eine solche unwesentliche Geruchsbelästigung hätten die Nachbarn laut Urteil aber nur dann Abwehransprüche, wenn dadurch die Gesundheit gefährdet würde. Das ist beim Rauchen im Freien eher unwahrscheinlich und müsste darum durch die Mieter nachgewiesen werden.
Wie können Raucher eingeschränkt werden?
Selbst wenn der Rauch eine wesentliche Beeinträchtigung ist, kann laut BGH niemals ein vollständiges Rauchverbot erteilt werden. Es können aber feste Zeitfenster festgelegt werden, in denen stundenweise rauchen erlaubt oder verboten ist. Zwei Beispiele aus der Rechtsprechung:
- In einem Rechtsstreit zwischen Nachbarn wurden zwei Raucher dazu verurteilt, auf ihrer Terrasse nur noch zu festen Zeiten zu rauchen: 0 Uhr bis 3 Uhr, 6 Uhr bis 9 Uhr, 12 Uhr bis 15 Uhr und von 21 Uhr bis 24 Uhr. Zünden sie außerhalb dieser Zeiten eine Zigarette an, droht ein Ordnungsgeld von bis zu 250.000 Euro (LG Dortmund, Az.: 1 S 451/15).
- Ein Mieter darf während der Nachtzeit nicht aus dem Fenster rauchen, wenn dadurch der Nikotingeruch in das Schlafzimmer der darüberliegenden Wohnung gelangt. Eine Mietminderung um drei Prozent aufgrund der durch die Geruchsbelästigung bedingten Störung der Nachtruhe ist berechtigt. (LG Berlin, 65 S 362/16)
Dieses Vorgehen nennt Lukas Siebenkotten, Bundesdirektor des Deutschen Mieterbundes, einen Kompromiss:
„Einerseits haben Mieter das Recht, ihre Wohnung frei von Belästigungen durch Tabakrauch nutzen zu können. Andererseits haben Mieter auch das Recht, ihre Lebensbedürfnisse in ihrer Wohnung zu verwirklichen, und hierzu kann auch das Rauchen gehören.“
Durch die Vereinbarung konkreten Rauchzeiten hofft er, dass das Verhältnis von Nichtrauchern und Rauchern in Mehrfamilienhäusern befriedet werden kann.
Miete kürzen, wenn der Nachbar übermäßig raucht?
Der Mieter hat bei einer erheblichen Einschränkung, etwa weil der Nachbar sehr stark raucht unter Umständen das Recht die Miete zu mindern. Um wie viel, das hängt stark vom Einzelfall ab.
In Berlin beispielsweise hat ein Mann seine Miete um zehn Prozent gekürzt, weil der Nachbar unter ihm mehrmals pro Stunde auf dem Balkon rauchte und der Qualm ständig in die Wohnung des Mannes zog (LG Berlin, Az.: 67 S 307/12). Das Gericht entschied zu Gunsten des Mieters, da alle seine Fenster nach hinten raus liegen – wie auch der Balkon des rauchenden Nachbarn. So habe der betroffene Mieter laut Gericht in den Sommermonaten deshalb nicht mehr lüften können.
Hier erklären wir, wann Gestank ein Grund zur Mietminderung ist und wie Mieter die Miete richtig mindern.
Wer muss die Raucherwohnung renovieren?
Wenn ein starker Raucher auszieht, hinterlässt er oft Spuren in der Wohnung. Vermieter können dafür aber nur in bestimmten Fällen Schadensersatz vom Mieter fordern: Wenn durch das exzessive Rauchen eine Substanzbeschädigung der Wohnung eingetreten ist, sodass sich die vergilbten Wände und der Zigarettengeruch durch bloßes Streichen und Tapezieren nicht beseitigen lassen (BGH, Az.: VIII ZR 37/07). Möglich ist eine Schadensersatzforderung auch, wenn der Mieter ein vertraglich vereinbartes Rauchverbot verletzt. Beides ist aber selten der Fall.
Abgesehen davon ist der Mieter nur nach den allgemeinen Regeln verpflichtet, Schönheitsreparaturen durchzuführen. Das heißt: Nur, wenn die Wohnung bereits zu Mietvertragsbeginn in einem renovierten Zustand war (BGH, Az.: VII ZR 185/14 u.a.) und er durch eine gültige Renovierungsklausel im Mietvertrag dazu verpflichtet ist. Wer also ohnehin in der Streich- und Tapezierpflicht ist, muss auch die nikotingelben Wände der Raucherwohnung überstreichen. (BGH, Az.: VIII ZR 124/05).
Hier nachlesen, wann eine Renovierungsklausel gültig ist.
Kann der Vermieter wegen Rauchen kündigen?
Nein. Einem Mieter kann wegen Rauchens auf dem Balkon, dem Garten oder in den privaten Räumen nicht gekündigt werden. Das Rauchen stellt weder für eine ordentliche Kündigung (§ 568 BGB), noch für eine fristlose Kündigung (§ 569 BGB) einen hinreichenden Grund dar.
Unter Umständen wäre eine Kündigung dann rechtlich vertretbar, wenn ein Mieter sein Fehlverhalten trotz Abmahnung nicht ändert. Beispielsweise, wenn der Mieter gegenüber seinen Nachbarn rücksichtslos ist und diese unzumutbar beeinträchtigt. Dies zu beweisen, fällt in der Regel jedoch schwer.
Einen solchen Fall hatten Gerichte vor einigen Jahren zu klären: Dem Mieter wurde gekündigt, weil er nicht ausreichend gut lüftete und durch die nicht geleerten Aschenbecher Zigarettengestank ins Treppenhaus gelangte. Aufgrund der erheblichen Geruchsbelästigung wurde der Mieter abgemahnt. Nachdem sich nichts änderte, wurde die fristlose und hilfsweise ordentliche Kündigung ausgesprochen. Da der Mieter nicht auszog, hat der Vermieter eine Räumungsklage gestellt. Das Amtsgericht hat dieser stattgegeben, das Landgericht die Berufung des Mieters zurückgewiesen und damit die Räumungsklage bestätigt. Mit der Begründung, dass durch den Mieter der Hausfrieden stark gestört wird. Der Bundesgerichtshof sah dies im Anschluss jedoch anders (Az. VIII ZR 186/14). So musste der Fall erneut vom Landgericht geprüft werden. Mit dem Ergebnis, dass der Mieter in der Wohnung wohnen bleiben durfte (LG Düsseldorf Az.: 23 S 18/15). Die Kündigung war nicht rechtmäßig erfolgt. Das Rauchen in der Wohnung sei kein vertragswidriger Gebrauch, heißt es in der Begründung.
Müssen Interessenten bei der Wohnungssuche sagen, dass sie rauchen?
Nein, solche Fragen werden von Datenschützern als unzulässig erachtet. Vermieter dürfen nur Fragen stellen, die das Mietverhältnis in irgendeiner Form betreffen könnten – die persönlichen Interessen oder Lebensgewohnheiten des Mieters gehören in der Regel nicht dazu. Stellt der Vermieter dennoch eine unzulässige Frage, so müssen Mieter darauf nicht wahrheitsgemäß antworten – und dürfen sogar lügen.
15.08.2023