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Raus aus dem Immobilienkaufvertrag: So funktionieren Rücktritt und Rückabwicklung

Der Kaufvertrag ist unterzeichnet, die Schlüssel sind übergeben – doch in einigen Fällen kann selbst dann noch der Immobilienkauf rückgängig gemacht werden. Zum Beispiel, wenn der Käufer in Zahlungsverzug gerät. So funktionieren Rücktritt und Rückabwicklung des Kaufvertrags.

 

Wenn die Tinte auf dem Kaufvertrag getrocknet ist, ist noch lange nicht alles unter Dach und Fach. Denn Käufer wie Verkäufer haben in bestimmten Fällen ein Rücktrittsrecht und können, wenn es hart auf hart kommt, die Rückabwicklung des Kaufvertrages verlangen. Das sind die Fälle – und die Konsequenzen.

 
 
INFO

Rücktrittsrecht ist nicht gleich Widerrufsrecht

Der Rücktritt und der Widerruf eines Vertrages scheinen auf den ersten Blick recht ähnlich, die Rechte unterscheiden sich jedoch wesentlich:

Das Widerrufsrecht kann freiwillig im notariellen Kaufvertrag vermerkt werden und ermöglicht es beiden Seiten, innerhalb von 14 Tagen ohne Angaben von Gründen den Vertrag zu widerrufen.

Das Rücktrittsrecht kann je nach Einzelfall vereinbart werden, um zu regeln, unter welchen Umständen der Käufer oder Verkäufer vom Immobilienkaufvertrag zurücktreten kann und inwiefern er die Gegenseite dafür entschädigen muss. Wurde im Kaufvertrag kein Rücktrittsrecht vereinbart, so gilt das gesetzliche Rücktrittsrecht. Dieses hat der Verkäufer in der Regel bei Zahlungsverzug.

 

Zahlungsverzug: Dann haben Verkäufer ein Rücktrittsrecht

Sofern kein Widerrufs- oder Rücktrittsrecht im notariellen Kaufvertrag vereinbart wurde, kann der Verkäufer in der Regel nur dann vom Kaufvertrag zurücktreten, wenn der Käufer in Zahlungsverzug gerät.

Den Rücktritt wegen Zahlungsverzuges gibt es übrigens nur für den Verkäufer – nicht aber für den Käufer. Das heißt: Erhält der von seiner Bank keine Finanzierungszusage, hat er in der Regel kein Recht, vom Kaufvertrag zurückzutreten. Sein Schicksal liegt dann in der Hand des Verkäufers.

 
 

Wann tritt der Zahlungsverzug ein?



Ab wann der Zahlungsverzug eintritt, hängt davon ab, was im notariellen Kaufvertrag vereinbart wurde. „Bevor ein Käufer in Zahlungsverzug gerät, bedarf es über die bloße Fälligkeit hinaus noch einer Mahnung“, sagt Rechtsanwalt Mikio André Frischhut. Allerdings stehe im Kaufvertrag meist ein festes Datum oder eine Vereinbarung, dass der Käufer unter bestimmten Voraussetzungen – zum Beispiel bei Eintragung der Auflassungsvormerkung – vom Notar eine Fälligkeitsmitteilung erhält. In der Fälligkeitsmitteilung des Notars steht dann in der Regel eine Frist, binnen der der Käufer den Kaufpreis zu zahlen hat. Dann bedürfe es keiner Mahnung (§ 286 Abs. 2 BGB). „Geht am Stichtag nichts oder nur ein Teil des Geldes auf dem Konto des Verkäufers ein, so kann der Käufer – abhängig von der Ausgestaltung des Notarvertrages – bereits im Zahlungsverzug sein“, erklärt der Rechtsanwalt Gerhard Ostfalk aus Köln. Im Einzelfall müssen aber die Fälligkeitsvoraussetzungen genau geprüft werden.

 
 

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Diese Rechte haben Immobilienverkäufer bei Zahlungsverzug

Theoretisch dürfte der Immobilienverkäufer bei Zahlungsverzug umgehend Konsequenzen ziehen. In der Praxis sieht es allerdings anders aus, weiß Ostfalk: „Der Notar versendet in der Regel die Zahlungsmitteilung mit der normalen Post. Das heißt, er hat keinen Nachweis, ob und wann der Käufer die Aufforderung überhaupt erhalten hat.“ Darum werde dem Käufer in der Regel oft eine Nachfrist gesetzt, binnen der er den Kaufpreis zu zahlen hat. Erst dann kann der Käufer das volle Maß seiner Rechte ausschöpfen. Diese sind:

 
 


Verzugszinsen einfordern

Dem Immobilienverkäufer stehen Verzugszinsen zu (§ 288 BGB).

Diese betragen laut Frischhut bei Verbrauchern – also privaten Immobilienkäufern – in der Regel fünf Prozentpunkte über dem jeweiligen Basiszinssatz, sofern im notariellen Kaufvertrag nicht etwas anderes vereinbart wurde.

 


Rücktritt vom Kaufvertrag und Rückabwicklung

Der Verkäufer kann den bereits geschlossenen Immobilienkaufvertrag wieder lösen und seinen Rücktritt erklären.

Dafür braucht es keinerlei Vereinbarung. Auch die Setzung einer Frist könne laut BGB entbehrlich sein, erklärt Rechtsanwalt Ostfalk (§ 323 Abs. 1 Nr. 2 BGB).

 


Schadensersatz fordern

Scheitert der Immobilienverkauf, entsteht meist ein größerer finanzieller Schaden. Hierfür kann der Verkäufer Schadensersatz aufgrund der Verzugsschäden fordern (§ 280 Abs. 2 in Verbindung mit § 286 BGB). Dazu gehören zum Beispiel:

  • Rechtsverfolgungskosten: „Also Mahn- und oder Anwaltskosten“, so Frischhut.
  • Die Kosten für das Aufsetzen und Rückabwickeln des Kaufvertrages: „Etwa die Notarkosten für das Aufsetzen des Kaufvertrages, der durch das Nichtzahlen des Kaufpreises unnötig wird“, so der Rechtsexperte. Oder auch die Kosten für die Rückabwicklung, da der Notar wieder die Vormerkung aus dem Grundbuch austragen müsse.
  • Den Differenzbetrag, wenn der Verkäufer seine Immobilie nur für einen geringeren Betrag weiterverkaufen kann. „Allerdings muss sich der Verkäufer hier redlich bemühen, die Immobilie zu mindestens dem Kaufpreis wieder zu verkaufen, denn es gilt die Schadensminderungspflicht“, erklärt Ostfalk. Sprich: Der Verkäufer kann die Immobilie nicht zum halben Preis an seinen Neffen verkaufen, und den Rest vom säumigen Käufer eintreiben.
  • Den entgangenen Gewinn, den er zum Beispiel gehabt hätte, wenn er den Erlös aus dem Immobilienverkauf gewinnbringend angelegt hätte. „Der Bundesgerichtshof fasst den Begriff des entgangenen Gewinns grundsätzlich sehr weit“, sagt Frischhut. Demnach fielen darunter alle Vermögensvorteile, die zum Zeitpunkt des Rücktritts noch nicht zum Vermögen des vom Kaufvertrag zurücktretenden Verkäufers gehörte – ihm aber andernfalls zugeflossen wären. „Hier muss er aber auch beweisen können, dass er die Möglichkeit gehabt hätte, diesen Gewinn zu erwirtschaften“, mahnt Ostfalk.
  • Den Nutzen, den der Käufer bereits aus der Immobilie gezogen hat (§ 346 Abs. 1, Abs. 2, S. 1 Nr. 1 BGB). „Wenn der Käufer also bereits in die nichtbezahlte Immobilie eingezogen ist, muss er auch diesen Mietwertvorteilzurückerstatten“, sagt Ostfalk. Wie hoch dieser sei, müsse im Einzelfall bemessen werden. Laut Frischhut richte sich dieser in aller Regel nach dem Mietwert des Objekts.
 

Foto: iStock/KatarzynaBialasiewicz

Die Zahlung des Immobilienkaufpreises fordern

Wer lieber den Kaufpreis einfordern als den Vertrag rückabwickeln will, hat je nach Kaufvertrag zwei Möglichkeiten:

  • Zwangsvollstreckung: Wurde im Kaufvertrag die sogenannte Unterwerfung des Käufers unter die sofortige Zwangsvollstreckung vereinbart, für den Fall, dass er seiner Zahlungspflicht nicht nachkommt und ist diese wirksam, kann der Verkäufer ohne vorherigen Rechtsstreit direkt die Zwangsvollstreckung gegen den Käufer einleiten.
  • Klageverfahren: Wurde keine Zwangsvollstreckung im Kaufvertrag vereinbart, so kann der Käufer das Geld mit einem Gang vor Gericht eintreiben. Hierzu erhebt er eine Klage auf Zahlung des Kaufpreises.
 
 

Rechtsexperte Frischhut rät: „Aufgrund der weitreichenden Rechtsfolgen eines Rücktritts, sowohl für den Verkäufer als auch für den Käufer, finden sich deshalb nicht selten besondere vertragliche Sonderbestimmungen zum Rücktritt in Immobilienkaufverträgen. Eine gewissenhafte Prüfung des Vertrages vor einer Rücktrittserklärung ist daher dringend empfehlenswert.“

 
 

„Vor einer Rücktrittserklärung empfehle ich dringend eine gewissenhafte Prüfung des Vertrages.“

— Mikio André Frischhut, Rechtsanwalt in Nürnberg
 

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Zahlungsverzug: So funktioniert die Rückabwicklung des Immobilienkaufvertrages

Der Verkäufer muss die Rückabwicklung des Kaufvertrages beim Notar schriftlich beantragen. In der Regel wird vor Zahlung des Kaufpreises noch keine Eigentumsumschreibung im Grundbuch vorgenommen – falls doch, kann der Verkäufer die Rückübertragung verlangen.

Dann kann der Notar die Löschung der Auflassungsvormerkung im Grundbuch beantragen. Dafür braucht er zwar die Zustimmung des Käufers, der muss diese aber auch geben. Denn: „Diese Verpflichtung ergibt sich nach einem wirksamen Rücktritt vom Kaufvertrag aus dem Rückgewährschuldverhältnis (§ 346 BGB)“, so Rechtsexperte Frischhut.

In der Folge kann nun der Verkäufer Schadensersatz vom Käuferfordern. Der muss finanziell so gestaltet sein, dass wieder der Zustand hergestellt ist, der bestehen würde, wenn der Immobilienkauf nicht gescheitert wäre.

 
 

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Vorsorge: Scheitern des Immobilienkaufs im Vertrag absichern?

„Eine Rücktrittsklausel bedarf es angesichts des gesetzlichen Rücktrittsrechts in der Regel nicht“, meint Rechtsanwalt Frischhut. Besondere Bestimmungen können im Einzelfall jedoch sinnvoll sein. Dazu gibt es laut Rechtsexperten Ostfalk verschiedene Klauselvarianten, die nur in bestimmten Fällen möglich sind – „zum Beispiel nur dann, wenn der Käufer bereits von sich aus sagt, dass die Finanzierung noch nicht sicher ist.“ Ein weiterer Anlass könne sein, wenn der Käufer seinen Wohnsitz im Ausland hat.

 
 

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Mängel bei der Immobilie: Nur dann haben Käufer ein Rücktrittsrecht


Schäden und Mängel sind für Immobilienkäufer ärgerlich – ob sie deshalb gegen den Verkäufer Forderungen stellen können, ist aber oft nicht sicher.

 
 

Mängelrechte bei einer gebrauchten Immobilie

Beim Kauf von gebrauchten Immobilien wird in der Regel ein Gewährleistungsausschluss vereinbart. Das heißt, die Immobilie wird „gekauft wie gesehen“ und der Immobilienkäufer kann im Nachhinein in der Regel keinen Schadensersatz oder Reparaturen wegen möglicher Mängel mehr fordern. „Käufer können trotz vereinbartem Gewährleistungsausschluss daher nur zurücktreten, wenn Ihnen der Verkäufer den Mangel arglistig verschwiegen oder für die Beschaffenheit eine Garantie im Vertrag übernommen hat“, sagt Rechtsexperte Frischhut.
Der Gewährleistungsausschluss umfasst in der Regel:

  • Sachmängel, wie zum Beispiel Feuchtigkeitsschäden oder eine fehlende Baugenehmigung.
  • Rechtsmängel. Das kann laut Bundesgerichtshof etwa sein, wenn für eine Wohnung eine Mietpreisbindung besteht, weil sie mit öffentlichen Mitteln gefördert wurde (BGH, Az.: V ZR 165/17)
 
 
ACHTUNG

Werden im notariellen Kaufvertrag nur Sachmängel ausgeschlossen, so hat der Immobilienkäufer in der Regel zumindest noch bei Rechtsmängeln ein Gewährleistungsrecht (BGH, Az.: V ZR 165/17).

 

Arglistige Täuschung (§ 123 BGB) liegt laut Rechtsanwalt Ostfalk vor, wenn dem Verkäufer ein Mangel bereits bekannt war und er davon ausgehen musste, dass er auch für den Käufer relevant ist – er ihn aber trotzdem nicht darüber informiert. Hierbei gibt es eine Besonderheit der Verjährung:

  • Mängelrechte – sofern nicht vertraglich ausgeschlossen – verjähren innerhalb von fünf Jahren ab Übergabe der Immobilie.
  • Bei Arglist verjähren die Ansprüche erst innerhalb von drei Jahren ab dem Ende des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist oder der Käufer Kenntnis von dem Mangel erlangt hat (§ 438 Abs. 3 BGB). Das heißt: „Die drei Jahre beginnen erst ab Kenntnis des Mangels zu laufen“, so Ostfalk.
 
 

Problematisch bei Arglist ist jedoch, dass der Käufer diese dem Verkäufer erst einmal beweisen müsste – und das ist schwierig. „Der Käufer muss dann über Indizien Rückschlüsse auf das Wissen des Verkäufers treffen. Nur wenn die Faktoren offensichtlich sind, kann man unterstellen, dass er davon wusste“, sagt Rechtsexperte Ostfalk.

 
 

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Mängelrechte beim Kauf eines Neubaus

Beim Kauf eines Neubaus haftet laut Ostfalk der Bauträger für Mängel. Denn: „Bei Neubauten gibt es keinen Gewährleistungsausschluss, sodass der Käufer seine Rechte geltend machen“, erklärt Ostfalk.

Wer auf der sicheren Seite sein will, sollte bei diesem Vorgehen einen Fachanwalt zu Rate ziehen.

 
 

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Mängelrechte einfordern: So geht’s



Kann der Käufer tatsächlich von seinem Gewährleistungsrecht Gebrauch machen, so muss er laut Frischhut zunächst eine angemessene Frist zur Nacherfüllung setzen. Sprich: Bis dahin muss der Verkäufer den festgestellten Mangel beseitigen. Als grobe Faustformel für die Nachbesserungsfrist gelten 14 Tage. „Es kommt aber auf den Einzelfall an. Je nach Situation müssen auch längere Fristen eingeräumt werden“, so Rechtsexperte Ostfalk.

Verstreicht die Nachfrist, ohne dass sich der Bauträger rührt, oder der Verkäufer scheitert bei seinem zweiten erfolglosen Nachbesserungsversuch, so hat der Käufer laut Frischhut zwei Optionen: Bei einem erheblichen Mangel kann er den Kaufpreis mindern oder vom Kaufvertrag zurücktreten und daneben auch Schadensersatz verlangen. Bei weniger gravierenden Mängeln kann er selbst einen Handwerker mit der Schadensbehebung beauftragen und die Kosten dem Verkäufer in Rechnung stellen.

 
 
LINK-TIPP

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So viel Schadensersatz können Käufer fordern

Liegen wesentliche Mängel vor, so hat der Käufer Anspruch auf Schadensersatz (§ 249 BGB). Dabei wird zwischen dem sogenannten kleinen Schadensersatz und dem großen unterschieden.

Beim kleinen Schadensersatz bleibt der Kaufvertrag bestehen und der Käufer kann die zur Mängelbeseitigung erforderlichen Kosten einfordern, zum Beispiel die Gutachterkosten.

Beim großen Schadensersatz verlangt der Käufer die Rückabwicklung seiner gesamten Investitionsentscheidung. Das heißt, er kann alle Aufwendungen, die er für den Immobilienkauf aufgebracht hat, zurückfordern, sowie seine Kosten aufgrund der mangelhaften Gegenleistung. Hierzu gibt es auch ein höchstrichterliches Urteil des Bundesgerichtshofes (BGH, Az.: VII ZR 26/06). Zum Schadensersatz zählen Kosten wie:

  • Immobilienkaufpreis
  • Maklerprovision
  • Notar- und Grundbuchkosten
  • Finanzierungsaufwendungen
  • Nutzlose Aufwendungen, zum Beispiel für das Modernisieren der Wohnung
  • Sämtliche Verfahrenskosten: etwa für Anwalt, Gericht, Immobiliensachverständigen.
 
 

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Fazit: Rücktritt vom Kaufvertrag will gut überlegt sein

Wer einen Rücktritt vom Immobilienkaufvertrag ins Auge fasst, sollte diese Entscheidung gut überlegen. Denn die Rückabwicklung ist meist mit einigem bürokratischen Aufwand verbunden.

Sind die Fronten zwischen Immobilienkäufer und -verkäufer noch nicht verhärtet, kann ein Mediator eine Lösung sein: Er vermittelt unabhängig zwischen Käufer und Verkäufer und versucht, eine Einigung zu erzielen. Liegt dem Immobilienkauf eine Täuschung oder ein Irrtum zugrunde, wäre das Anfechten des Kaufvertrages eine Option. Will der Käufer die Immobilie trotz Schäden oder Mängeln behalten, gibt es stattdessen die Möglichkeit, eine Minderung des Kaufpreises auszuhandeln.

In jedem Fall empfiehlt es sich für Käufer wie Verkäufer, vor dem Beschreiten des Rechtswegs einen Fachanwalt für Wohneigentumsrecht oder einen Eigentümerverband um Rat zu fragen.

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