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Sonder-AfA für neue Mietwohnungen: Beispielrechnung für die Abschreibung

Damit mehr neuer Wohnraum geschaffen wird, gibt es eine zeitlich befristete Sonder-AfA. Sie gilt für neu geschaffenen Wohnraum, für den nach dem 31. August 2018 und vor dem 1. Januar 2022 ein Bauantrag gestellt wird. Nicht nur der Bau neuer Gebäude, sondern auch der Ausbau bestehender Dachgeschosse zu neuen Wohneinheiten wird damit gefördert. Unsere Beispielrechnung zeigt, wie sich dies steuerlich bemerkbar machen kann.

 

Sonder-AfA - das Wichtigste in Kürze:

  • Von der Sonder-AfA profitiert jeder, der künftig durch Neubau, Dachaufstockung, Dachausbau oder Umwidmung von Gewerbeflächen neue Mietwohnungen schafft.
  • Geregelt ist sie im Einkommenssteuergesetz, genauer: § 7b EstG.
  • Die Sonder-AfA ist zeitlich begrenzt und wird nur für Projekte gewährt, für die nach dem 31. August 2018 und vor dem 1. Januar 2022 ein Bauantrag gestellt wird. Voraussetzung ist außerdem, dass die Wohnungen mindestens 10 Jahre lang zu Wohnzwecken vermietet werden.
  • Abgeschrieben werden können jährlich bis zu 5 Prozent der Anschaffungs- und Herstellungskosten über einen Zeitraum von 4 Jahren, zusätzlich zur regulären linearen Neubau-AfA von zwei Prozent.
  • Allerdings gibt es für die Herstellungs- beziehungsweise Anschaffungskosten Kostenobergrenzen. Wer mehr als 3.000 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche ausgibt, geht leer aus.
  • Absetzbar sind maximal 2.000 Euro pro Quadratmeter.
 
 

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Herr Schröder besitzt ein älteres Mehrfamilienhaus, das er schon vor einigen Jahren erwarb, um etwas für seine Altersvorsorge zu tun, aber auch, um Steuern zu sparen. Letzteres klappte am Anfang ganz gut, doch seit er eine günstige Anschlussfinanzierung abgeschlossen hat, zahlt er zwar weniger an die Bank – was seine Einnahmesituation verbessert hat – doch Steuern sparen kann er nicht mehr. Grund: Die – jetzt sehr geringen – Zinszahlungen und die Altbau-AfAsind niedriger als seine Nettomieteinnahmen. Die Folge: Die Überschüsse, die er erzielt, muss er mit seinem individuellen Einkommensteuersatz versteuern.

 

Das weckt seine alten Steuerspar-Reflexe: Ein Ausbau des bisher ungenutzten 75 Quadratmeter großen Dachgeschosses zur modernen Wohnung eröffnet ihm die Möglichkeit, zumindest vier Jahre lang die Sonder-AfA zu nutzen und kräftig Steuern zu sparen. Gleichzeitig hat er dauerhaft höhere Mieteinnahmen.

 
 

Neue Mietwohnung im Dachgeschoss finanzieren

Weil sein Mehrfamilienhaus schon teilweise abbezahlt ist und in den vergangenen Jahren deutlich an Wert gewonnen hat, stuft die Bank seine Bonität sehr hoch ein und hat keine Bedenken, ihm die kompletten Ausbaukosten in Höhe von 150.000 Euro zu einem Zinssatz von zwei Prozent zu finanzieren. Die anfängliche Tilgung beläuft sich ebenfalls auf zwei Prozent und die Zinsbindung beträgt 15 Jahre. Das ergibt eine Monatsrate in Höhe von 500 Euro. Anfangs entfallen hiervon je die Hälfte auf Zins und Tilgung. Nach 15 Jahren liegt der Zinsanteil aufgrund fortschreitender Tilgung nur noch bei rund 160 Euro, die Tilgung bei rund 340 Euro. Zwar ist die Rate damit gleich hoch geblieben, da der Zinsanteil an der Rate aber im Zeitverlauf immer geringer wird, sinkt der Steuerspar-Effekt.

 
 

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Steuern sparen mit der Sonder-AfA – so geht´s

Der Steuerspar-Effekt ergibt sich aus der Sonder-AfA, die vier Jahre lang zusätzlich zur linearen Neubau-AfAgewährt wird, welche 50 Jahre lang mit jeweils zwei Prozent der Herstellungskosten veranschlagt wird.

Im ersten Jahr nach dem Neuausbau des Dachgeschosses wirkt sich die Investition für Herrn Schröder steuerlich wie folgt aus:

 
Zu versteuerndes Jahreseinkommen (alt) 70.000 Euro
zuzüglich neue Mieteinnahmen für die Dachwohnung im 1. Jahr 8.400 Euro
abzüglich lineare AfA (2 % von 150.000 Euro) 3.000 Euro
abzüglich Sonder-AfA (5 % von 150.000 Euro) 7.500 Euro
abzüglich Zinsen (circa) 3.000 Euro
zu versteuerndes Jahreseinkommen (neu) 64.900 Euro
 
 

Das zu versteuernde Jahreseinkommen des Herrn Schröder sinkt also im ersten Jahr um rund 5.100 Euro, er muss also im Beispiel nur noch rund 64.900 Euro mit seinem individuellen Einkommensteuersatz versteuern. Auch in den folgenden drei Jahren ist dies in ähnlicher Höhe der Fall.

Der Steuersparzauber hat nach vier Jahren allerdings schon wieder sein Ende – dann läuft die Sonder-AfA aus. Zudem ist dann schon ein Teil des Darlehens getilgt, der Zinsanteil an der Darlehensrate entsprechend schon etwas geringer als am Anfang, was rechnerisch das zu versteuernde Einkommen erhöht.

Im Jahr fünf nach Fertigstellung wird die Rechnung dann so aussehen (sofern sich an den sonstigen Einnahmen des Herrn Schröder nichts geändert hat):

 
Zu versteuerndes Jahreseinkommen (alt) 70.000 Euro
zuzüglich neue Mieteinnahmen für die Dachwohnung im 1. Jahr 8.400 Euro
abzüglich lineare AfA (2 % von 150.000 Euro) 3.000 Euro
abzüglich Zinsen (circa) 2.700 Euro
zu versteuerndes Jahreseinkommen (neu) 72.700 Euro
 
 

Ab dem fünften Jahr muss Herr Schröder also nicht weniger, sondern mehr Steuern zahlen. Aber wer weiß, welch anderer neuer Steuertricks sich Herr Schröder dann bedienen wird, um seine Zahlungen an den Fiskus so gering wie möglich zu halten?

 
 

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