Sonder AfA für neue Mietwohnungen: Beispielrechnung für die Abschreibung

Wie funktioniert die Sonder-Afa?

• Von der Sonder-AfA profitiert jeder, der künftig durch Neubau, Dachaufstockung, Dachausbau oder Umwidmung von Gewerbeflächen neue Mietwohnungen schafft.
• Geregelt ist sie im Einkommenssteuergesetz, genauer: Paragraf 7b EstG.
• Die Sonder AfA war zunächst zeitlich begrenzt und wurde nur für Projekte gewährt, für die nach dem 31. August 2018 und vor dem 1. Januar 2022 ein Bauantrag gestellt wurde.
• Die Sonder AfA wurde jetzt aber reaktiviert: Sie gilt nun auch für alle Projekte, für die ein Bauantrag nach dem 31. Dezember 2022 und vor dem 1. Januar 2027 gestellt wird.
• Neu ist, dass die förderfähigen Gebäude den Standard „Effizienzhaus 40" erfüllen und das Qualitätssiegel "Nachhaltiges Gebäude" (QNG) tragen müssen.
• Weitere Voraussetzung für die Sonder AfA ist, dass die Wohnungen mindestens zehn Jahre lang zu Wohnzwecken vermietet werden.
• Abgeschrieben werden können jährlich bis zu fünf Prozent der Anschaffungs- und Herstellungskosten über einen Zeitraum von vier Jahren, zusätzlich zur regulären linearen Neubau AfA von drei Prozent.
  Allerdings gibt es für die Herstellungs- beziehungsweise Anschaffungskosten Kostenobergrenzen. Wer mehr als 4.800 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche ausgibt, geht leer aus. Zuvor lag die Grenze bei 3.000 Euro.
• Absetzbar sind maximal 2.500 Euro (alt: 2.000 Euro) pro Quadratmeter.

Sonder-Afa – ein Beispiel

Herr Schröder besitzt ein älteres Mehrfamilienhaus, das er schon vor einigen Jahren erwarb, um etwas für seine Altersvorsorge zu tun, aber auch, um Steuern zu sparen. Letzteres klappte am Anfang ganz gut, doch seit er vor wenigen Jahren eine günstige Anschlussfinanzierung abgeschlossen hat, zahlt er zwar weniger an die Bank – was seine Einnahmesituation verbessert hat – doch Steuern sparen kann er nicht mehr. Grund: Die Zinszahlungen und die Altbau-AfA sind niedriger als seine Nettomieteinnahmen. Die Folge: Die Überschüsse, die er erzielt, muss er mit seinem individuellen Einkommensteuersatz versteuern.

Das weckt seine alten Steuerspar-Reflexe: Ein Ausbau des bisher ungenutzten 75 Quadratmeter großen Dachgeschosses zur modernen Mietwohnung eröffnet ihm die Möglichkeit, zumindest vier Jahre lang die Sonder-AfA zu nutzen und kräftig Steuern zu sparen. Gleichzeitig hat er dauerhaft höhere Mieteinnahmen.

Neue Mietwohnung im Dachgeschoss finanzieren

Weil sein Mehrfamilienhaus schon teilweise abbezahlt ist und in den vergangenen Jahren deutlich an Wert gewonnen hat, stuft die Bank seine Bonität sehr hoch ein und hat keine Bedenken, ihm die kompletten Ausbaukosten in Höhe von 180.000 Euro zu einem Zinssatz von vier Prozent zu finanzieren. Die anfängliche Tilgung beläuft sich auf ein Prozent und die Zinsbindung beträgt 15 Jahre. Das ergibt eine Monatsrate in Höhe von 750 Euro.

Steuern sparen mit der Sonder-AfA – so geht´s

Der Steuerspar-Effekt ergibt sich aus der Sonder-AfA, die vier Jahre lang zusätzlich zur linearen Neubau-AfA gewährt wird, welche 33 Jahre lang mit jeweils drei Prozent der Herstellungskosten veranschlagt wird.

Im ersten Jahr nach dem Neuausbau des Dachgeschosses wirkt sich die Investition für Herrn Schröder steuerlich wie folgt aus:

Das zu versteuernde Jahreseinkommen des Herrn Schröder sinkt also im ersten Jahr durch die Sonderabschreibung um rund 10.600  Euro, er muss also im Beispiel nur noch rund 59.400 Euro mit seinem individuellen Einkommensteuersatz versteuern. Auch in den folgenden drei Jahren ist dies in ähnlicher Höhe der Fall.

Nach vier Jahren läuft die Sonder-AfA aus. Zudem ist dann schon ein Teil des Darlehens getilgt, der Zinsanteil an der Darlehensrate entsprechend schon etwas geringer als am Anfang, was rechnerisch das zu versteuernde Einkommen erhöht.

Im Jahr fünf nach Fertigstellung spart Herr Schröder kaum noch Steuern. Die Rechnung würde dann so aussehen (sofern sich an den sonstigen Einnahmen des Herrn Schröder nichts geändert hat):

Frank Kemter15.05.2023