Steigende Immobilienpreise und kein Ende: 2030 bis zu 62 Prozent mehr

Kein Ende der Preisrallye in Sicht: Die Preise für Eigentumswohnungen in den 14 größten deutschen Städten werden auch in Zukunft weiter steigen. Das ist das Ergebnis der aktuellen Immowelt-Kaufpreis-Prognose. Für diese wurde für die 14 größten deutschen Städte – das sind: Berlin, Bremen, Dortmund, Dresden, Düsseldorf, Essen, Frankfurt, Hamburg, Hannover, Köln, Leipzig, München, Nürnberg und Stuttgart – auf Basis einer Vielzahl von Parametern die voraussichtliche Preisentwicklung bis 2030 berechnet.

Preissteigerungen bis 2030 im Detail

Entwicklung der Quadratmeterpreise von Eigentumswohnungen von 2018 bis 2030 bei einem konstantem Zinsniveau von drei Prozent. Grafik: immowelt.de

In der Bundeshauptstadt Berlin verteuern sich Immobilien der Prognose zufolge bis 2030 um 60 Prozent von aktuell 3.870 Euro auf dann 6.190 Euro pro Quadratmeter im Schnitt (Median). Die teuerste deutsche Großstadt ist und bleibt aber München. Auch hier ist mit einem Preisanstieg um 60 Prozent zu rechnen, der Quadratmeterpreis knackt dann die 11.000-Euro-Marke. Wie teuer München tatsächlich ist, zeigt ein Vergleich mit der zweitteuersten Stadt, Frankfurt am Main: Hier dürfte der Quadratmeter im Jahr 2030 7.080 Euro kosten, mithin mehr als 4.000 Euro weniger als in München. Die bayerische Landeshauptstadt ist damit schon heute so teuer wie es Frankfurt in rund elf Jahren sein wird. Gleiches gilt übrigens auch für ebenfalls als teuer geltende Städte wie Hamburg (6.520 Euro) und Stuttgart (6.320 Euro).

Den prozentual größten Preisanstieg prognostiziert immowelt.de in Hannover: Hier dürften die Preise um 62 Prozent von derzeit rund 2.900 auf dann knapp 4.000 Euro steigen. Ursache hierfür ist vor allem die gute wirtschaftliche Lage, die in jüngerer Zeit zu einem Anstieg der Bevölkerungszahl führte. Diese wuchs alleine von Ende 2012 bis Ende 2017 um vier Prozent. Die Landeshauptstadt selbst geht übrigens bis 2030 von weiteren 20.000 Neu-Hannoveranern aus. Starke Anstiege bei den Preisen zeigt die Prognose übrigens auch für Nürnberg (plus 58 Prozent) und Bremen (plus 57 Prozent).

Auch in den ostdeutschen Städten ist mit Preissteigerungen zu rechnen, allerdings nicht mit ganz so großen wie bei den Spitzenreitern. In Leipzig dürften Wohnimmobilien im Jahr 2030 um 40, in Dresden um 38 Prozent teurer sein.

Eher langsam dürften dagegen die Preise in den Ruhrpott-Metropolen Dortmund (21 Prozent) und Essen (24 Prozent) steigen – das würde gerade einmal die Inflation ausgleichen, wenn man hier von rund zwei Prozent ausgeht.

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Die Prognose für alle 14 untersuchten Städte bis 2030

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Preissteigerungen abhängig von vielen Faktoren

Für die Prognose der Kaufpreise im Jahr 2030 wurde die Entwicklung mehrerer Parameter auf Grundlage des Basisjahres 2015 berücksichtigt: voraussichtliche Bevölkerungsentwicklung, Verbraucherpreisindex, Baupreisindex sowie durchschnittlicher Zinssatz pro Quartal. Bei den Zinsen wird dabei von einem Satz in Höhe von drei Prozent ausgegangen. Zwar ist es kaum möglich, Zinsentwicklungen für einen Zeitraum von elf Jahren zu prognostizieren. Drei Prozent erscheinen als mittleres Szenario aber aus mehreren Gründen plausibel: Es ist auch auf längere Sicht nicht damit zu rechnen, dass die Europäische Zentralbank (EZB) eine radikale Zinswende einleitet, eher ist – sofern es nicht zu einer Wirtschaftskrise kommt, mit einem sehr langsamen Ansteigen der Leitzinsen zu rechnen. Angesichts des hohen Verschuldungsgrades von Staaten, Unternehmen und Privatpersonen würde ein drastischer Zinsanstieg zudem unweigerlich zu wirtschaftlichen Verwerfungen führen mit der Folge, dass die EZB die Zinsen wieder senken müsste.

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Geringere Preissteigerungen bei höheren Zinsen

Würden die Zinsen dagegen stärker steigen, hätte dies Auswirkungen auf die Preissteigerungen. Bei vier Prozent Zinsen würden die Preise in Hannover nicht um 62, sondern nur noch um 43 Prozent über dem heutigen Wert liegen, bei fünf Prozent nur noch um 24 Prozent. In Dortmund lägen die entsprechenden Werte bei 15, beziehungsweise zehn, statt bei 21 Prozent. Unter Berücksichtigung der Inflation ergäbe sich hier dann sogar ein niedrigeres Preisniveau als heute.

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Preissprünge geringer als in der Vergangenheit

Ein Vergleich mit Daten aus der Vergangenheit zeigt aber auch: Ganz so stark wie in den letzten zehn Jahren werden die Preise nicht mehr steigen. Im Zeitraum zwischen 2008 und 2018 hatten sich die Immobilienpreise in einigen Großstädten teils mehr als verdoppelt. So lag das Plus in diesem Zeitraum in München bei 141 Prozent, in Berlin bei 140 Prozent.

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Jetzt kaufen oder abwarten?

Die Immobilienpreise sind heute schon hoch, wer vor ein paar Jahren eine Immobilie erwarb, dürfte sich heute in den meisten Fällen über einen kräftigen Wertzuwachs freuen können. Doch der Analyse von immowelt.de zufolge steigen die Preise noch weiter, wenn auch mit geringerem Tempo. Ob sich ein Kauf generell lohnt, oder ob es besser wäre, weiter Mieter zu bleiben, sollte in einer umfassenden persönlichen Kalkulation ermittelt werden. Ergibt diese, dass sich Kaufen langfristig lohnt, dürfte ein zeitnaher Erwerb sinnvoll sein.

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Die Analyse-Methode der Preisprognose

Für die Preisprognose hat wurden alle Wohnungsangebote in den untersuchten Städten auf immowelt.de, die zwischen 2010 und 2018 in den 14 größten deutschen Städten angeboten wurden, quartalsweise erfasst. Sodann wurde untersucht, welchen Einfluss bestimmte Faktoren (Prädiktoren) auf die Angebotspreise hatten. Dies waren: der durchschnittliche Zinssatz für private Wohnbaukredite mit einer Laufzeit von fünf bis zehn Jahren, Baupreise, Verbraucherpreise und Bevölkerungsentwicklung als Äquivalent zur Nachfragesituation. Diese Prädiktoren wurden anschließend auf ein einheitliches Niveau gebracht und teilweise indexiert.

Grundvoraussetzung der Prognose ist die Zeitstabilitätshypothese. Die zu erwartenden künftigen Kaufpreise wurden aufgrund der Entwicklung und des Verlaufs der vergangenen Jahre in Abhängigkeit der Entwicklung der untersuchten Prädiktoren prognostiziert. Da der Prognosezeitraum sehr lang ist, wurden einige Prädikatoren, zum Beispiel zur Bevölkerungsentwicklung, zusätzlich lange Reihen aus 12-Jahreszeiträumen ermittelt und die Durchschnittswerte herangezogen. Lediglich bei der Zinsentwicklung erschien diese Vorgehensweise nicht sinnvoll – hier wurde in unserem Basisszenario von einem Wert von drei Prozent im Jahr 2030 ausgegangen.

Mittels quantitativer Methoden wie dem regressionsanalytischen Verfahren können sodann einzelne Einflusswerte der Prädiktoren bis auf das Kriterium (hier: Preis) errechnet werden.

Berechnungsgrundlage

Datenbasis für die Berechnung der Immowelt-Kaufpreis-Prognose in den 14 größten deutschen Städten waren alle auf immowelt.de inserierte Angebote. Die Preise sind jeweils Angebots-, keine Abschlusspreise. Die Preise geben jeweils den Median der zwischen 2008 und 2018 angebotenen Wohnungen wieder. Der Median ist der mittlere Wert der Angebotspreise.

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