Wer zahlt den Makler? Endlich Klarheit bei der Maklerprovision

Die Aufgabe eines Immobilienmaklers besteht darin, Immobilien und Grundstücke an Privatpersonen oder Gewerbetreibende zu vermitteln. Bei erfolgreicher Vermittlung und nur nach Zustandekommen eines Miet- oder Kaufvertrags, erhält der Makler laut Bürgerlichem Gesetzbuch (BGB) dafür eine Provision – also sein Erfolgshonorar (§ 652 des BGB). Wie hoch die Maklerprovision ausfallen darf, wer sie zahlen muss und was die Neuregelungen der Maklerprovision beim Verkauf ändern, klärt dieser Artikel:

Maklerprovision bei Mietwohnungen: Wer zahlt – Mieter oder Vermieter?

Für die Vermietung von Wohnraum gilt seit 1. Juni 2015 das Bestellerprinzip. Das bedeutet: Wer den Makler bestellt, bezahlt ihn auch. Beauftragt also der Vermieter den Makler mit der Vermittlung einer Wohnung, muss er ihn nach Abschluss eines Mietvertrages auch bezahlen. Reagiert ein Mieter auf ein Angebot des Immobilienmaklers, so muss er diesem dafür nichts zahlen. Dann darf der Vermieter die Maklercourtage auch nicht hinterher vom Mieter zurückfordern, oder anderweitig auf ihn umlegen.

Darf der Vermieter die Maklerprovision auf den Mieter abwälzen?

Manche Mietinteressenten fürchten, dass Vermieter sich die Maklerprovision durch überhöhte Ablösezahlungen, zum Beispiel für eine alte Einbauküche, von ihnen zurückholen. Doch so einfach geht das nicht: Das Gesetz zur Regelung der Wohnungsvermittlung (WoVermittG) legt fest, dass „Entgeltvereinbarungen“ unwirksam sind, wenn sie in „auffälligem Missverhältnis zum Wert der Einrichtung“ stehen. Die Rechtsprechung nimmt ein krasses Missverhältnis an, wenn die Ablöse mehr als 50 Prozent über dem tatsächlichen Wert des Einrichtungsgegenstandes liegt.

Wie hoch darf die Maklerprovision bei Mietwohnungen sein?

Die maximale Höhe der Maklergebühren ist für den Mieter klar begrenzt: Laut WoVermittG darf sie nicht mehr als zwei Monatskaltmieten zuzüglich Mehrwertsteuer betragen. Der Fachanwalt für Miet- und Wohneigentumsrecht in Berlin, Friedrich Wilhelm Lohmann ergänzt: „Wenn hingegen der Vermieter den Auftrag gibt, ist die Provisionshöhe prinzipiell frei verhandelbar.“ Der Mietinteressent zahlt in diesem Fall nichts.

Maklerprovision bei Kaufimmobilien: Wer zahlt – Käufer oder Verkäufer?

Die am 23. Dezember 2020 in Kraft getretenen Neuregelungen der Maklerprovision legen unter anderem fest, dass nur derjenige den Immobilienmakler bezahlen muss, der ihn auch beauftragt hat. Davor war die Zahlung der Maklerprovision frei verhandelbar, wurde aber in der Praxis meist komplett vom Käufer gezahlt – auch dann, wenn der Verkäufer den Makler beauftragt hat.

Seit 23. Dezember 2020 gelten für den Kauf beziehungsweise Verkauf von Immobilien folgende Neuregelungen:

1. Der Makler vereinbart mit nur einer Vertragspartei eine Provision: Im Regelfall erhält der Makler seine Provision von demjenigen, der ihn auch beauftragt – bei Immobilienverkäufen ist das meist der Verkäufer. Sobald diese Vereinbarung vertraglich festgehalten ist, kann sie nicht mehr geändert oder die Zahlung der Provision auf die andere Vertragspartei abgewälzt werden.
2. Der Makler vereinbart eine Doppelprovision mit Käufer und Verkäufer: Um eine Doppelprovision handelt es sich, wenn der Makler beide Verkaufsparteien bei der Vermittlung eines Objektes vertritt – also Käufer und Verkäufer. Ist der Verkaufsvertrag erfolgreich geschlossen, darf er seine Maklerprovision anschließend aber nur zu gleichen Teilen abrechnen. Fordert der Makler also beispielsweise drei Prozent Provision vom Verkäufer der Immobilie, so muss der Käufer ebenfalls drei Prozent entrichten. 
3. Hat der Makler mit nur einer der beiden Verkaufsparteien einen Vertrag geschlossen, können laut Paragraf 656d des Bürgerlichen Gesetzbuches 50 Prozent auf die andere Partei abgewälzt werden – allerdings nur unter der Voraussetzung, dass der Auftraggeber ebenfalls mindestens 50 Prozent der Maklerprovision übernimmt. Sind beide Parteien mit dieser Regelung einverstanden, wird sie schriftlich im Kaufvertrag der Immobilie festgehalten.

Wie hoch ist die Maklerprovision in den einzelnen Bundesländern?

Wie hoch die Maklerprovision sein darf, ist gesetzlich nicht genau festgelegt. Beim Immobilienverkauf gilt jedoch der Rahmen des Üblichen: Meist wird ein fester prozentualer Anteil des tatsächlichen Kaufpreises vereinbart, der zuzüglich Mehrwertsteuer je nach Bundesland und Region zwischen drei und rund sieben Prozent liegt.

Die folgende Übersicht orientiert sich an den marktüblichen Regelungen der Maklerprovision in den verschiedenen Bundesländern. Die geteilte Maklerprovision war beispielsweise in Bayern, Baden-Württemberg, Sachsen oder Nordrhein-Westfalen bereits vor dem 23. Dezember 2020 gängige Praxis. In den Bundesländern Hessen, Brandenburg, Berlin, Bremen und Hamburg war es dagegen vor diesem Stichtag üblich, dass der Käufer die Maklerprovision alleine gezahlt hat – er profitiert dort also besonders von der geteilten Maklerprovision.

Ist die Maklerprovision verhandelbar?

Pauschal lässt sich das nicht sagen, da es immer eine Entscheidung des jeweiligen Maklers ist. Ein Versuch schadet aber nicht. Der Rechtsexperte Lohmann sagt: „Vor Abschluss des Kaufvertrages kann die Provisionshöhe nachverhandelt werden.“ So können Käufer und Verkäufer mit dem Makler nochmals über die Provisionshöhe reden. Nach Abschluss des Kaufvertrages sei dies nicht mehr möglich, so Lohmann.

Wie berechnet sich die Maklerprovision?

Bei der Miete beträgt die Maklerprovision in der Regel eine gewisse Anzahl an Nettokaltmieten, zuzüglich Mehrwertsteuer. Ein Beispiel: Eine Wohnung mit einer Monatskaltmiete von 580 Euro wird vermittelt. Die Maklerprovision beträgt zwei Monatskaltmieten zuzüglich Mehrwertsteuer (in der Regel 19 Prozent).

Rechenbeispiel:
2 Monatskaltmieten + 19 Prozent Mehrwertsteuer = Höhe der Maklerprovision
(580 Euro x 2) x 1,19 = 1.380,40 Euro Maklerprovision inklusive Mehrwertsteuer.

Beim Immobilienverkauf errechnen sich die Maklerkosten aus einem gewissen Prozentanteil der Maklerprovision. Ein Beispiel: Ein Haus wird für 380.000 Euro verkauft. Es ist eine Maklerprovision von 7,14 Prozent des Kaufpreises inklusive Mehrwertsteuer vereinbart, die Käufer und Verkäufer zu gleichen Teilen zahlen. Der Hausverkauf kostet also jeden 3,57 Prozent Maklerprovision.

Rechenbeispiel:
Kaufpreis x Prozentsatz der Maklerprovision = Höhe der Maklerprovision
380.000 x 0,0357 = 13.566 Euro Maklerprovision für jede Partei.

Wann und wie kommt ein Maklervertrag zustande?

Das kommt auf die vermittelte Immobilie an: Bei einem Mietobjekt muss der Vertrag samt Provisionsvereinbarung in Textform abgeschlossen werden (§ 2 WoVermRG). Das kann per Brief, E-Mail, SMS oder Fax geschehen. Mündliche oder telefonische Maklerverträge begründen hingegen keinen Anspruch auf eine Maklerprovision. 

Seit dem 23. Dezember 2020 gilt auch für den Maklervertrag über ein Kaufobjekt die Textform – zumindest wenn eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus vermittelt werden soll. Im gewerblichen Rahmen sind aber weiterhin Vertragsabschlüsse und Provisionsvereinbarung per Handschlag oder durch anderweitig schlüssiges Verhalten möglich.

Wann muss ich eine Maklerprovision zahlen?

Egal wer der Auftraggeber des Maklers ist: Die Maklerprovision wird erst dann fällig, wenn der Makler seinen Auftrag erfolgreich abgeschlossen hat – also wenn der Kauf-, Pacht- oder Mietvertrag unter Dach und Fach ist (§ 652 BGB). Zudem muss die Tätigkeit des Maklers ursächlich für das Zustandekommen des Vertrages gewesen sein, damit er Provisionsforderungen stellen kann. Rechtsexperte Lohmann erklärt: „Das ist zum Beispiel dann der Fall, wenn der Kaufinteressent über den Makler von dem Objekt erfährt, oder wenn die Vertragsverhandlungen über den Makler laufen.“ Auch wenn der Makler sein Wissen an den Käufer oder Verkäufer weitergebe, könne dies je nach Situation ausschlaggebend sein.

Findet der Auftraggeber jedoch selbst einen Käufer oder ein Haus, einen Mieter oder eine Wohnung, ohne dass der Immobilienmakler dazu beigetragen hat, wird er dadurch in der Regel nicht provisionspflichtig. Außer, der Käufer oder Verkäufer hat dem Makler einen qualifizierten Alleinauftrag erteilt. Denn bei dieser besonderen Art des Maklervertrages wird die Immobilie exklusiv vom Makler vermarktet und der Eigentümer darf gar nicht selbst nach Interessenten suchen.

Wichtig: Begeht der Makler einen gravierenden Fehler, kann das dazu führen, dass er seinen Provisionsanspruch verliert – trotz erfolgreicher Vermittlung. Das kann zum Beispiel passieren, wenn ein Maklervertrag online in die Wege geleitet wird und der Auftraggeber keine Widerrufsbelehrung erhält.

Kann ich die Maklerprovision von der Steuer absetzen?

Wer einen Immobilienmakler beauftragt, kann sich die Kosten für die Provision in manchen Fällen zumindest zum Teil vom Fiskus zurückholen:

• Vermieter können die Kosten für den Immobilienmakler, sowie viele weitere Ausgaben rund um die Mietwohnung als einkommensmindernd von der Steuer absetzen. 
• Mieter, die aus beruflichen Gründen in eine andere Stadt ziehen, können die Maklerprovision sowie weitere Ausgaben für den Umzug als Werbungskosten geltend machen.
• Verkäufer können die die Maklerprovision nur dann steuerlich absetzen, wenn ein erzielter Veräußerungsgewinn steuerpflichtig ist.

Wer zahlt die Maklerprovision bei Gewerbeimmobilien?

Bei Gewerbeimmobilien gibt es keine Vorgaben zur Höhe der Maklerprovision – weder bei Kauf noch bei Vermietung. Die neue Regelung, also das Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser, wird bei der Regelung einer gewerblichen Maklercourtage nicht angewandt.

Maklerprovision bei Vermietung einer gewerblichen Immobilie

Wer hierbei die Maklerkosten trägt, hängt in der Regel stark vom Objekt, der Lage und dementsprechend der Nachfrage ab. Häufig zahlt der Vermieter die Provision, je höher die Nachfrage ist, desto mehr Möglichkeit bietet sich ihm jedoch, die Courtage zu teilen oder ganz auf den Mieter abzuwälzen. Vorteil für die Mieter: Sie können angefallene Maklerkosten steuerlich geltend machen. 

Die Höhe der Maklerprovision wird meist nach der Laufzeit des Gewerbemietvertrages berechnet. So beträgt sie bei einer Laufzeit von bis zu fünf Jahren zum Beispiel drei Monatsmieten und bei einer längeren Laufzeit vier Monatsmieten. Dabei berechnen manche Makler die Summe anhand der Bruttomonatsmiete, andere anhand der Nettomonatsmiete.

Maklerprovision bei Verkauf einer gewerblichen Immobilie

Beim Verkauf einer Gewerbeimmobilie ist es je nach Bundesland unterschiedlich, wer die Maklerprovision zahlt. In einigen Ländern wird die Provision üblicherweise je zur Hälfte zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt.

Die Höhe der Provision ist frei verhandelbar und wird lediglich durch das Wucherverbot nach Bürgerlichem Gesetzbuch beschränkt (Paragraf 138 BGB). Ob Wucher vorliegt, wird am Verhältnis von vereinbarter und üblicher Provision beurteilt (BGH, Az.: IX ZR 121/99).

FAQ zur Maklerprovision