Wertsteigerung von Immobilien: Strategien und Expertentipps

26.08.2021

Wer sein Haus oder seine Wohnung verkauft, will einen möglichst guten Preis erzielen. Aufwändig modernisieren lohnt meist nicht. Für die Wertsteigerung von Immobilien sind ganz andere Faktoren entscheidend. Ein Überblick.

Ist eine Immobilie gut in Schuss, so lässt sich damit oft auch ein ordentlicher Verkaufspreis erzielen. Ein schönes Bad, hohe Energieeffizienz oder Solarpaneelen auf dem Dach können zwar zusätzliche Verkaufsargumente sein, doch diese nur für den Verkauf nachzurüsten lohnt sich in der Regel nicht. Für die Wertsteigerung von Immobilien sind vielmehr andere Faktoren entscheidend, etwa der Bodenwert und die Entwicklung der Lage. Wer seine Immobilie zum Bestpreis verkaufen will, braucht darum vor allem eins: eine gute Verkaufsstrategie.

INHALTSÜBERSICHT

Wertsteigerung: Diese Faktoren bestimmen den Preis der Immobilie

Den Wert der Immobilie bestimmen mehrere Faktoren. Dazu zählen neben Immobilientyp, Wohnfläche und Anzahl der Räume auch Baujahr, Zustand sowie nachträgliche Modernisierungs- und Instandhaltungsarbeiten den Wert. Diese Faktoren sind für alle Gebäude gleichermaßen gültig.

Hinzu kommt noch die Grundstücksfläche, die sich je nach Lage, ob Stadt- oder Land, individuelle Auswirkungen auf den Gesamtpreis haben kann. Gerade die Speckgürtel der Metropolregionen weisen exorbitante Wertzuwächse in den vergangenen Jahren auf.

Weitere Faktoren sind qualitativ hochwertige Ausstattungsmerkmale und Extras wie eine Sauna, ein Swimming Pool oder eine Solar-Anlage.

Einflussfaktoren auf einen Blick

Der Bodenrichtwert Mit dem Bodenrichtwert erfahren Käufer und Verkäufer, was das Grundstück durchschnittlich wert ist. Der Bodenrichtwert wird von Gutachterausschüssen anhand der Kaufpreise von Grundstücken innerhalb eines festgelegten Gebietes ermittelt. Das geschieht jeweils zum Ende jedes zweiten Kalenderjahres, was einen durchaus aktuellen Richtpreis garantiert.
Die Lage Wer eine Immobilie kaufen möchte, weiß, dass eine gute Lage seinen Preis hat. Junge Familien suchen oft in Städten oder am Stadtrand nach geeigneten Immobilien, was die Nachfrage und dadurch eben den Preis in diesen Gebieten erhöht. Eine solche gute Lage gilt deshalb als wichtiger Faktor und hat somit großen Einfluss auf die Wertsteigerung der Immobilie. Vermeintliche B-Lagen können sich aufgrund einer besonders ausgebauten Infrastruktur auch schnell zu Toplagen entwickeln.

Aber Achtung: Steht die Region beispielsweise vor einem strukturellen Wandel, kann die vermeintlich gute Lage sich auch als Fehleinschätzung entpuppen. Beispiele gibt es auch in der jüngeren Vergangenheit. Das Ende der Montanindustrie hatte im Ruhrgebiet enorme Auswirkungen. Viele Arbeitskräfte wanderten seit dieser Zeit mit ihren Familien aus dem Ruhrgebiet ab. Aufgrund hohen Leerstands blieben Grundstückpreise dort lange Zeit auf einem eher niedrigen Niveau. Ähnliche Entwicklungen könnte beispielsweise das Ende des Braunkohlebergbaus sowie ihrer Verstromung in den drei Revieren im Rheinland, Mitteldeutschland und in der Lausitz erzeugen.
Das Grundstück Für das Grundstück sind neben der Größe der Schnitt sowie die Ausrichtung entscheidend. Die Tendenz zeigt: Mit zunehmender Fläche des Grundstücks wird es teurer. Verwinkelt zugeschnittene Flächen wirken sich entgegen möglichst quadratischer Flächen allerdings negativ aus, weil ihr Nutzenmöglichkeit dadurch eingeschränkt wird. Zudem ist ein möglichst unverbaubarer Blick von der Terrasse in die Natur für künftige Käufer attraktiver als ein Blick auf die Hauswand des Nachbarhauses.
Das Baujahr Das Alter des Hauses trägt eine oft entscheidend Rolle für die Wertentwicklung bei. Je älter, desto geringer ist die Wertentwicklung. Wenn aber regelmäßig Instandhaltungsmaßnahmen durchgeführt werden, kann dieser Entwicklung gegengesteuert werden. Zeit sich die Immobilie in einem top Zustand ist das Alter bei der Preisentwicklung kaum mehr ein Faktor.
Der Zustand und Ausstattung Wurde die Immobilie bereits im Sinne der GEG mit Wärmeschutzverglasung und moderner Heizungsanlage modernisiert, ist das durchaus als wertsteigernde Bußmaßnahme einzuschätzen. Neue Brennkessel, Solaranlagen oder Wärmepumpen anstelle von Altgeräten müssen nicht erst angeschafft und für viel Geld montiert werden. Dabei spielen aber sowohl die Qualität der Bauweise als auch die verwendeten Materialien eine entscheidende Rolle. Es kommt bei allen Modernisierungen aber freilich auch darauf an, wie lange sie schon zurückliegen. Tipp: Alle Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen schriftlich festhalten.
Die Infrastruktur Die Anbindung ist das A und O. Sind Einkaufsmöglichkeiten, Kindergärten, Schulen, Bus oder Bahnanschluss in der Nähe? Möglichst kurze Wege zu Ärzten, Freizeitangeboten steigern den Wert einer Immobilie. Genau das macht die Grundstücke in und um Städte so teuer. In ländlichen Regionen müssen oft lange Wege mit dem Auto gefahren werden, um die alltäglichen Dinge des Lebens zu bewerkstelligen.

Diese Faktoren werden bei der Wertermittlung einer Immobilie erfasst und bewertet. Doch allein nützen sie nicht, um den Verkehrswert zu ermitteln. Sachverständige nutzen dazu unterschiedliche Verfahren.

So wird der Verkehrswert der Immobilie ermittelt

Der richtige Angebotspreis ist entscheidend für den Erfolg des Immobilienverkaufs. Ist der Preis zu hoch angesetzt, schreckt das Kaufinteressenten eher ab – so wird selbst eine Immobilie in gutem Zustand und in guter Lage schnell zum Ladenhüter. Doch unter Wert soll die Immobilie auch nicht verkauft werden. Darum sollten Verkäufer als erstes den Verkehrswert ihrer Wohnung oder ihres Hauses ermitteln lassen.

Hierbei gibt es drei verschiedene Verfahren:

Beim Vergleichswertverfahren wird der Wert aus einem Bestand vergleichbarer Objekte ermittelt;
Beim Sachwertverfahren wird überprüft, was es kosten würde, dasselbe Haus heute wieder zu bauen;
Beim Ertragswertverfahren wird die Wirtschaftlichkeit der Immobilie ermittelt.

Die Kosten für ein Wertgutachten vom Immobiliengutachter betragen in der Regel circa 1.000 bis 2.000 Euro. Auch Makler bieten Verfahren zur Wertermittlung an, zu eher günstigen Preisen. Eine schnelle und preiswerte Immobilienbewertung ist auch online möglich, für einen ersten Überblick.

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Lesen Sie hier, wie die Immobilienwertermittlung funktioniert.

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Einfluss der Coronapandemie auf den Immobilienwert

Wie beeinflusst Corona die Kaufpreise? Weil allen voran wegen der Coronapandemie Lieferengpässe und Materialmangel die Baukosten enorm in die Höhe getrieben haben, können die jeweiligen Verfahren zur Wertermittlung zu anderen Immobilienpreisen führen. Insbesondere beim Sachtwertverfahren kann eine Immobilie bei besserer Wirtschaftslage auch wieder günstiger bewertet werden, weil das Material für den Neubau günstiger einkauft werden kann.

Die Befürchtungen, dass die Coronapandemie aber einen besonderen Effekt auf die Immobilienpreise hat, haben sich nicht bewahrheitet. Sie sind weder stark gefallen noch stark gestiegen. Vielmehr entwickeln sie sich auf dem Niveau, dass auch vor der Coronakrise erwartet wurde. Derzeit steigen die Preise vielerorts im erwarteten Rahmen weiter. Dabei gilt es allerdings zu bedenken, dass der Immobilienmarkt als träge gilt und oft erst Monate oder Jahre später auf Entwicklungen und Veränderungen reagiert. Noch kann nicht von einer Trendwende mit sinkenden Kaufpreisen für Wohneigentum oder Mieten gesprochen werden. Allerdings kann zumindest was die Immobilie betrifft aufgrund steigender Baukosten aufgrund von Lieferengpässen und Materialmangel die Kosten steigen.

Wertsteigerung von Immobilien zwischen 2016 und 2021

Die zehn teuersten Städte je Quadratmeter

Stadt	Kaufpreis 2016	Kaufpreis 2021	Veränderung
München	6.000 €	9.010 €	50%
Frankfurt	3.670 €	6.570 €	79%
Hamburg	3.600 €	5.900 €	64%
Freiburg	3.800 €	5.870 €	54%
Heidelberg	2.670 €	5.810 €	118%
Potsdam	2.760 €	5.490 €	99%
Stuttgart	3.440 €	5.190 €	51%
Ingolstadt	3.750 €	5.150 €	37%
Regensburg	3.390 €	5.010 €	48%
Berlin	2.850 €	5.000 €	75%

Die fünf Städte mit der höchsten Wertsteigerung je Quadratmeter

Stadt	Kaufpreis 2016	Kaufpreis 2021	Veränderung
Leipzig	1.320 €	2.950 €	123%
Heidelberg	2.670 €	5.810 €	118%
Solingen	1.290 €	2.700 €	109%
Ludwigshafen	1.500 €	3.050 €	103%
Potsdam	2.760 €	5.490 €	99%

INFO

Weitere Informationen zu insgesamt 77 deutschen Städten und der Wertsteigerung gibt es hier. Datenbasis für die Berechnung der Kaufpreise waren auf immowelt.de inserierte Angebote.

Lohnt die Modernisierung vor dem Verkauf?

Dr. Günther Vornholz ist Immobilienökonom und lehrt an der EBZ Business School. Foto: Dr. Günther Vornholz

Beim Immobilienwert gibt es zahlreiche Faktoren, die der Eigentümer nicht beeinflussen kann – etwa der Bodenrichtwert, Grundstücksgröße und Ausrichtung, oder das Baujahr des Gebäudes. Auch die Lage hat gravierende Auswirkungen – etwa, ob die Verkehrsanbindung gut ist oder Schulen in der Nähe sind. Ebenso wirkt sich die Entwicklung der Stadt oder der Region auf die Wertentwicklung von Immobilien aus.

Dr. Günther Vornholz, der an der EBZ Business School Immobilienökonomie lehrt, sagt: „In einer Stadt mit Bevölkerungswachstum steigt der Immobilienpreis eher. Auf dem Land sieht es aufgrund des demografischen Wandels schlechter aus.“

Auch wenn Ausstattungsmerkmale wie die Anzahl Bäder, die Größe der Wohnfläche oder die Energieeffizienz veränderbar sind: Mögliche Stellschrauben für einen besseren Verkaufspreis sind sie meist nicht. Diplomingenieurin Eva Reinhold-Postina vom Verband Privater Bauherren (VPB) sagt: „Es gibt keine normierten Größen für den Preis, das bestimmen Angebot und Nachfrage. In manchen Städten geht eine eher heruntergekommene Immobilie zu unverhältnismäßig hohen Preisen weg – und einige Kilometer landeinwärts gibt es Top-Immobilien für einen Apfel und ein Ei.“ Selbst wenn das Haus unzureichend gedämmt sei, rentiere sich modernisieren vor dem Verkauf meist nicht. Denn ein Haus, das 350.000 Euro wert ist, könne für 100.000 Euro energetisch saniert werden – ob der Verkäufer hinterher 450.000 Euro dafür bekomme, sei die andere Frage. „Dieses Risiko sollten Verkäufer nicht eingehen. Es rechnet sich eher, die Immobilie etwas günstiger zu verkaufen.“

„Es gibt keine normierten Größen für den Preis, das bestimmen Angebot und Nachfrage. In manchen Städten geht eine eher heruntergekommene Immobilie zu unverhältnismäßig hohen Preisen weg – und einige Kilometer landeinwärts gibt es Top-Immobilien für einen Apfel und ein Ei.“

— Diplomingenieurin Eva Reinhold-Postina vom Verband Privater Bauherren.

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Einen hohen Verkaufspreis erzielen – mit der richtigen Verkaufsstrategie

Nachdem Verkäufer den Wert ihrer Immobilie ermittelt haben, sollten sie ihre Kraft und Zeit vor allem in die Verkaufsvorbereitungen stecken. Wer strategisch vorgeht, erzielt oft einen besseren Verkaufspreis.

1. Richtigen Verkaufszeitpunkt bestimmen

Immobilienmakler Hundt von Immobilien-Management Hundt in Gelsenkirchen. Foto: www.HUNDT.IM

„Ein geringes Angebot, eine hohe Nachfrage und ein niedriger Zinssatz sind ein gutes Verkaufsumfeld“, sagt Immobilienmakler Hundt von Immobilien-Management Hundt in Gelsenkirchen. Denn: Gerade in Niedrigzinsphasen wollen sich viele Kaufinteressenten das Eigentum sichern, bevor die Zinsen wieder steigen. Um den richtigen Zeitpunkt zu ermitteln, hilft es Immobilienverkäufern, die Preisprognosen für ihren jeweiligen Stadtteil zu beobachten: Zieht der Preis gerade eher an und die Nachfrage steigt, könnte das auf den richtigen Verkaufszeitpunkt hinweisen.

Tipp für Mietswohnungen: Wenn der Mieter gerade auszieht, könnte das eine gute Gelegenheit zum Verkauf sein. Denn: „Eine unvermietete Wohnung erzielt am Markt meist einen höheren Preis als eine vermietete“, so Hundt. Der Grund: Eine unvermietete Immobilie spricht gleich mehrere Käufer an: Wer sie als Eigenheim nutzen will, kann gleich nach dem Kauf einziehen. Wer die Wohnung vermieten will, kann die Miethöhe selbst festsetzen.

2. Angebotspreis festsetzen

Beim Festsetzen des Angebotspreises sollten Immobilienverkäufer Vorzüge, aber auch mögliche Nachteile der Immobilie berücksichtigen. Meist fließen diese bereits bei der Wertermittlung mit ein.

Steht der zu erzielende Preis, so planen manche Verkäufer beim Angebot etwas Verhandlungsspielraum mit ein. Denn: Viele Käufer wollen den Preis etwas herunterhandeln. Wer als Verkäufer im Vorhinein fünf bis zehn Prozent auf den Wunschpreis draufschlägt, könnte das im Vorhinein ausbügeln und sich getrost auf Verhandlungen einlassen.

Hundt hält diese Strategie jedoch für veraltet: „Verhandeln ist für den Erwerber natürlich sehr wichtig. Doch für Verkäufer und Immobilienmakler lohnt sich das nicht.“ „Eine Immobilie, die 220.000 Euro wert ist, für 250.000 Euro anzubieten wirkt auf viele Interessenten abschreckend, so dass der Verkäufer weniger Anfragen bekommt.“ Seine Strategie: Das Bieterverfahren nach amerikanischen Vorbild. „Wir bieten die Immobilie etwas unter Wert an, dafür gibt es aber viele Interessenten.“ Kommt es dann zum Besichtigungstermin, so können die Kaufinteressenten Gegenangebote machen. So sei es möglich, mehr beim Preis herauszuholen.

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Lesen Sie hier, wie das Bieterverfahren funktioniert – und ob das für ihre Immobilie die richtige Strategie ist.

Bei der Onlinevermarktung sollten Immobilienverkäufer zudem bedenken: Käufer legen genau fest, wie viel sie maximal ausgeben. In den Onlinesuchmasken gibt es hierfür meist glatte Werte, zum Beispiel 250.000, 280.000 oder 300.000 Euro. Wer nur tausend Euro darüber liegt und seine Immobilie zum Beispiel für 303.000 Euro anbietet, den hat der Immobiliensuchende bei bis zu 300.000 Euro nicht auf dem Schirm. Um möglichst viele Interessenten zu erreichen, bietet es sich daher an, die Immobilie möglichst zu glatten Beträge anzubieten, oder knapp darunter.

3. Immobilienpotential aufzeigen

Diplomingenieurin Eva Reinhold-Postina vom Verband Privater Bauherren (VPB). Foto: Postina Public Relations

„Immobilienverkäufer sollten ihren Käufern zeigen, was sie aus ihrer Immobilie machen können“, rät Diplomingenieurin Reinhold-Postina. Statt selbst eine energetische Sanierung durchzuführen, solle der Verkäufer besser einen Energieberater mit einem Gutachten beauftragen. Dieser könne zum Beispiel einen Fünfjahresplan mit einzelnen Verbesserungsmaßnahmen erstellen, und über mögliche Zuschüsse informieren. „Das liefert dem Interessenten Ideen, was gemacht werden muss – und was kann.“ Die Kosten für den Energieberater liegen im unterem drei- bis vierstelligen Bereich, je nachdem, wie detailliert das Gutachten gemacht wird.

Darüber hinaus hilft oft eine Anfrage bei der Baubehörde und das Überprüfen des Bebauungsplans: Wie darf das Haus verändert werden? Darf man es gar abreißen und neu bauen? Ist der Ausbau des Dachbodens möglich? „Die Antworten darauf sind für Käufer oft entscheidend“, so Reinhold-Postina.

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4. Immobilie überzeugend präsentieren

„Wenn Garten und Haus gepflegt sind, dann wirkt sich das natürlich bei der Besichtigung auch auf die Zahlungsbereitschaft des Interessenten aus“, sagt Immobilienökonom Vornholz. Immobilienmakler Hundt geht hierbei noch einen Schritt weiter: „Wir machen für unsere Kunden Home Staging und richten die Immobilie für den Verkauf her.“ Die Räume werden aufgeräumt, Leihmöbel und Blumenvasen aufgestellt, Decken und Accessoires ausgelegt, weiße Vorhänge aufgehängt. Denn: „Wenn es stimmig eingerichtet ist und ich mich wohl fühle, erhöht dass die Wahrscheinlichkeit, dass ich mich für die Immobilie entscheide.“ Kostenpunkt hierfür: circa 2.000 bis 4.000 Euro. Aber: „Meist bekommt man das doppelte der Kosten durch den höheren Verkaufspreis wieder herein.“

VPB-Sprecherin Reinhold-Postina rät zudem, nicht erst kurz vor dem Verkauf an die Pflege zu denken: „Wer den Wert der Immobilie erhalten will, muss sie ständig instandhalten.“ Dafür sind regelmäßige Gebäudekontrollen nötig, und notwendige Reparaturen schnellstmöglich durchzuführen. „Ein Haus verkommt recht schnell, wenn sich einige Monate nicht darum kümmert, oder Schäden nicht sofort ausgebessert werden. Und ein Wartungsrückstau ist teuer.“

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Wertsteigerung von Immobilien: Strategisches Vorgehen zahlt sich aus

Immobilienverkäufer, die beim Verkauf der Immobilie strategisch vorgehen, können oft einen besseren Verkaufspreis erzielen. Gerade beim Festsetzen des Preises und beim Besichtigungstermin ist Fingerspitzengefühl gefragt, denn es geht um beachtliche Beträge. Hierbei kann oft ein Immobilienmakler helfen: Dessen Dienste kosten zwar auch ihren Preis, dafür bekommen Verkäufer einen Profi mit geübtem Blick und Verkaufserfahrung.

Eigentümer, die möglicherweise später einmal die Immobilie verkaufen wollen, sollten dies bereits Jahre im Voraus bedenken. Immobilienökonom Vornholz rät: „Wer ohnehin eine neue Dusche einbauen will, könnte sich auch gleich für eine bodengleiche entscheiden. Gerade altersgerechte Wohnungen werden künftig gefragt sein.“ Diese ist für den Eigentümer selbst im Alter von Vorteil – und falls er sich doch zum Verkauf entschließt, gewinnt er so auch eine neue Kundenklientel. „Schon Best Ager legen darauf wert.“ Von ausgefallenen Veränderungen rät Vornholz eher ab. „Wer sein Dach zum Beispiel dunkelblau oder schwarz eindeckt, schreckt damit potentielle Käufer eher ab.“

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