Wohnung kündigen: Problemlos raus aus dem Mietvertrag
Arbeitsplatzwechsel, Familienzuwachs oder schlichtweg der Wunsch nach mehr Platz – Gründe für einen Umzug gibt es viele. Bei allem Umzugsstress sollten Mieter jedoch nicht vergessen, ihre Mietwohnung richtig und rechtzeitig zu kündigen. Denn Fehler können teuer werden.
Wohnung kündigen - Das Wichtigste in Kürze
- Für Mieter mit einem unbefristeten Mietvertrag gilt immer die gesetzliche Kündigungsfrist von 3 Monaten.
- Steht im unbefristeten Mietvertrag eine kürzere Kündigungsfrist, kann der Mieter mit dieser Frist kündigen.
- Die Wohnungskündigung muss spätestens am dritten Werktag eines Monats beim Vermieter eingegangen sein.
- Die Kündigung muss immer schriftlich erfolgen. Der Mieter muss die Wohnungskündigung aber nicht begründen. Unwichtig ist auch, wie lange er schon in der Wohnung oder dem Haus wohnt.
- Der Vermieter darf nur in Ausnahmefällen kündigen. Hierbei gelten gestaffelte Kündigungsfristen. Diese Fristen reichen von 3 bis 9 Monaten je nach Länge des Mietverhältnisses.
- Der Vermieter darf die gesetzliche Kündigungsfrist nicht zu seinen Gunsten vertraglich ändern.
Wohnung kündigen: Immer schriftlich
Die Kündigung des Mietvertrags muss immer schriftlich und auf Papier geschehen. Mündliche Kündigungen oder Kündigungen per Fax oder E-Mail genügen nicht. Auch die Unterschrift aller Hauptmieter ist zwingend notwendig – ohne sie ist die Kündigung unwirksam.
Kündigung per Einschreiben
Wer sicher gehen will, dass die Kündigung auch wirklich beim Vermieter ankommt, sollte sie auf jeden Fall per Einschreiben zustellen lassen. Es gibt dabei mehrere Varianten:
- Die Wohnungskündigung per Einwurf-Einschreiben:
Dabei bestätigt der Postbote, dass er den Brief in den Postkasten des Vermieters gesteckt hat. - Die Kündigung per Übergabe-Einschreiben:
Der Brief muss dabei persönlich an den Empfänger übergeben werden und der Postbote darf ihn nur gegen Unterschrift aushändigen. - Die Kündigung per Einschreiben mit Rückschein:
In diesem Fall stellt der Postbote die Kündigung persönlich zu, lässt sich den Empfang quittieren und der Mieter erhält automatisch eine schriftliche Bestätigung über den Zugang.
Alternativ kann der Mieter die Kündigung auch persönlich in den Briefkasten des Vermieters werfen – im Idealfall mit einem oder mehreren Zeugen, die im Zweifel bestätigen können, dass das Schreiben auch tatsächlich im Briefkasten des Vermieters gelandet ist. Noch besser und am sichersten ist es allerdings, die Kündigung persönlich an den Vermieter zu übergeben und sich den Empfang quittieren zu lassen.
Eine letzte Möglichkeit, die hauptsächlich dann in Frage kommt, wenn das Verhältnis zwischen Mieter und Vermieter ohnehin schon zerrüttet ist: Der Mieter beauftragt gegen eine relativ geringe Gebühr einen Gerichtsvollzieher, der die Kündigung dem Vermieter zustellt.
Was im Kündigungsschreiben stehen muss
Für eine Wohnungskündigung des Mieters genügt grundsätzlich ein formloses Schreiben, das an den Vermieter adressiert ist mit den Unterschriften aller Hauptmieter. Bestimmte Gründe müssen Mieter nicht angeben. „Damit eine Kündigung wirksam ist, genügt es im Grunde, einfach den Willen zur Kündigung schriftlich klar zum Ausdruck zu bringen“, sagt Jens Hermann, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht bei der Nürnberger Kanzlei Magold, Walter und Hermann. Dennoch empfiehlt der Anwalt zur Sicherheit und damit es gar nicht erst zum Streit mit dem Vermieter kommt, einige Informationen in das Kündigungsschreiben mit aufzunehmen: beispielsweise die Adresse der Mietwohnung sowie den Zeitpunkt, zu dem die Mietwohnung gekündigt werden soll.
Zudem empfiehlt es sich, in das Kündigungsschreiben den Hinweis zu integrieren, dass – falls das Schreiben aus irgendeinem Grund verspätet beim Vermieter eintrifft – die Kündigung zum nächstmöglichen Termin wirksam wird. „Auch wenn dieser Hinweis fehlt, wird es aber in der Regel so gehandhabt, dass die Kündigung zum nächstmöglichen Termin wirksam wird, falls der Mieter die Kündigungsfrist verpasst“, betont Hermann.
Kündigungsfristen beachten
Neben einem korrekten Kündigungsschreiben sollten Mieter auch darauf achten, die Kündigungsfristen einzuhalten. Gesetzlich geregelt ist, dass der Mieter bei einem unbefristet abgeschlossenen Mietvertrag zum dritten Werktag eines Monats zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen kann. Entscheidend ist dabei, wann das Kündigungsschreiben tatsächlich beim Vermieter angekommen ist – der Poststempel spielt keine Rolle. Ein Beispiel: Geht die Kündigung bis zum 3. Mai beim Vermieter ein, endet der Mietvertrag am 31. Juli. Es gibt jedoch ein paar Ausnahmen von dieser Regel:
- Kündigungsverzicht
Im Mietvertrag kann für beide Parteien ein Kündigungsverzicht für eine Dauer von bis zu vier Jahren vereinbart werden. Dabei muss sichergestellt sein, dass das Mietverhältnis nach spätestens vier Jahren beendet sein kann und nicht, dass es nach frühestens vier Jahren erstmals gekündigt werden kann. Eine Mietvertragsklausel, wonach eine Wohnungskündigung frühestens nach vier Jahren mit einer Frist von drei Monaten möglich ist, ist unwirksam. Die Folge: Der Mieter kann jederzeit unter Einhaltung der Dreimonatsfrist eine Wohnungskündigung aussprechen (BGH; Az.: VIII ZR 86/10). - Staffelmietvertrag mit Kündigungsverzicht
Auch Staffelmietverträge werden meist mit einem Kündigungsverzicht kombiniert. - Individuelle Vereinbarung
Mieter und Vermieter können sich auf eine andere Kündigungsfrist einigen – diese darf den Mieter aber nicht benachteiligen. Sie darf für den Mieter also nur kürzer und nicht länger als drei Monate sein.
Trotz gesetzlich oder vertraglich geregelter Kündigungsfristen können sich Mieter und Vermieter natürlich immer auch gütlich auf ein früheres Ende des Mietvertrags einigen. Häufig ist das dann der Fall, wenn es dem Mieter gelingt, einen geeigneten Nachmieter zu präsentieren. Einen rechtlichen Anspruch darauf, dass der Vermieter diesen akzeptieren muss, gibt es aber nicht.
Sonderfall: fristlose Kündigung
Nicht auf die oben genannten Kündigungsfristen achten muss ein Mieter im Fall einer fristlosen Kündigung. Diese ist allerdings nur unter bestimmten Umständen möglich:
Die Wohnung kann nicht vertragsgemäß benutzt werden
Das ist beispielsweise der Fall, wenn die Wohnung gar nicht rechtzeitig übergeben wird oder wenn der Vermieter im Verlauf des Mietverhältnisses das Schloss der Wohnung austauscht. Auch wenn die Wohnung aus anderen Gründen völlig unbewohnbar ist, kann der Mieter fristlos kündigen – etwa wenn Türen und Fenster fehlen oder die Wohnung stark von Ungeziefer befallen ist.
Der Zustand der Wohnung ist gesundheitsgefährdend
Gesundheitsgefährdend kann eine Mietwohnung etwa sein, wenn sie übermäßig von Schimmel befallen ist oder giftige Baustoffe verwendet wurden. Problematisch ist dabei, dass der Mieter die Gesundheitsgefährdung meist nur durch einen Sachverständigen nachweisen kann. Dieser verursacht wiederum Kosten, die der Mieter zumindest dann selbst zu tragen hat, wenn sich herausstellt, dass der Zustand der Wohnung eben doch nicht gesundheitsgefährdend ist. Hat ein Mieter einen solchen Verdacht, empfiehlt sich in jedem Fall die Beratung durch einen Fachanwalt oder einen Mieterverein.
Vor der fristlosen Kündigung muss der Mieter dem Vermieter zunächst eine angemessene Frist setzen, etwaige Mängel zu beseitigen. Wie lang diese Frist sein muss ist vom Einzelfall abhängig, etwa dem Ausmaß der Mängel. Ausnahmsweise verzichten darf der Mieter auf eine solche Frist nur dann, wenn nicht absehbar ist, dass der Vermieter den Mangel im Rahmen der Frist beseitigen kann oder wenn er schon zum Ausdruck gebracht hat, dass er den Mangel gar nicht beseitigen will
Der Vermieter verletzt den Mietvertrag schwer
Das geschieht beispielsweise dann, wenn der Vermieter ohne Zustimmung des Mieters in die Wohnung eindringt oder bewusst bei der Nebenkostenabrechnung betrügt.
Nach einer fristlosen Kündigung muss der Vermieter dem Mieter zwar eine angemessene Frist für den Auszug einräumen – eine gesetzliche Regelung gibt es dafür jedoch nicht. Der Mieter sollte daher erst dann fristlos kündigen, wenn er auch wirklich eine neue Wohnung zur Verfügung hat und bereit ist, auszuziehen.
Wenn der Vermieter die Kündigung ignoriert
Auch wenn der Mieter alles richtig gemacht hat, kann es vorkommen, dass ein Vermieter die Kündigung einfach ignoriert – beispielsweise indem er auch ein Einschreiben mit Rückschein einfach nicht akzeptiert und dieses zurück zur Post geht. Auch wohnen Mieter und Vermieter nicht immer Tür an Tür und es ist dem Mieter nicht immer ohne weiteres möglich, das Schreiben selbst beim Vermieter vorbeizubringen. „Ich empfehle in diesem Fall, die Bestätigung aufzuheben, dass der Vermieter das Einschreiben mit Rückschein ignoriert hat und ein einfaches Einschreiben hinterherzuschicken“, sagt Hermann. „Die Frist beginnt dann mit der Verweigerung der Annahme der ersten Kündigung zu laufen“. Dass der Vermieter die Annahme vereitelt hat, könne der Mieter im Streitfall dann schließlich beweisen.
Ende des Mietverhältnisses
Ist die Kündigung erfolgreich ausgesprochen, muss sich der Mieter auch daran halten. Im Regelfall findet am letzten Tag des Mietverhältnisses eine Wohnungsübergabe statt, bei der auch ein Wohnungsübergabeprotokoll angefertigt wird. Mieter können sich mit dem Vermieter dabei natürlich auch auf einen früheren Zeitpunkt einigen. Wer jedoch verspätet aus der Mietwohnung auszieht, riskiert viel Ärger und Kosten. Der Vermieter kann dann eine Nutzungsentschädigung für seinen Mietausfallschaden geltend machen. Scheitert deswegen eine pünktliche Nachvermietung, ist unter Umständen sogar Schadensersatz fällig. Deshalb gilt: Ein Mieter, der seinem Vermieter die Wohnungskündigung ausspricht, sollte sich auch sicher sein, dass er rechtzeitig ausziehen kann.
